中小城市小高层产品专题分析报告房市分析(编辑修改稿)

中小城市小高层产品专题分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

，比较适合中小城市消费者的收入水平。 建筑 类别适应中小城市开发企业现实状况 虽然高层住宅节地效果比小高层住宅明显，但由于高层住宅建筑层数多，建筑面积大，结构复杂，并且有很严格的防火、抗震要求，所以对开发商的综合素质要求很高，如果没有雄厚的资金作经济后盾以及相当的资质等级，一般的房地产开发企业是不敢贸然开发高层住宅项目的。 相反，小高层住宅由于建筑层数相对较少，建筑高度限制在 3035米以内，施工复杂程度要比高层住宅简单得多，对防火、抗震等也没有特别的要求，只是比多层住宅增设了一部电梯，这样对开发商的综合素质、资金实力要求相对较低。 我国许多中小城市受经 济发展水平的限制，绝大多数的房地产开发企业资质等级都不高，以三级及三级以下为主，较低的企业资质、有限的资金实力使这类房地产开发商更倾向于开发小高层住宅项目。 提高了小区居民的生活质量 住宅设计应以人为本，电梯的采用体现了对人的关怀，欧美一些国家四层的住宅就设置了电梯。 按我国《建筑设计规范》规定， 6 层及以下的多层住宅可以不设电梯。 近年来，随着住宅越建越高，个别地方甚至发展到 78 层也不设电梯。 目前，我国正面临着人口老龄化这一发展趋势，城市老年人的人口数量正在不断增加，小高层住宅电梯的采 用，从根本上解决 了住宅垂直交通的问题，方便了住户，尤其是老、弱、病、残居民的日常出入，极大提高了居住的舒适度和居民的生活质量。 丰富了城市和小区的景观 很长一段时间以来，我国中小城市的居民住宅建设以多层住宅为主，整个城市缺乏一批个性鲜明的标志性建筑物，影响了城市形象。 1112 层的小高层住宅，建筑高度在3035 米左右，在城市街景及多层住宅群中可起到点缀作用，极大地丰富了中小城市的建筑景观，展示了城市的现代风貌。 二、中小城市发展小高层住宅存在的问题 尽管小高层住宅在我国中小城市具有较好的发展前景，但目前还存在一些 问题，应引起开发商及有关方面的高度重视： 第一、如何保证小高层住宅的日常供水 虽然小高层住宅的建筑高度比高层要低，但是 3035 米左右的建筑高度相对于多层住宅而言，还是高了不少。 而一般中小城市现有的自来水厂，其供水压力只能达到 6 层楼的高度，所以如何保证小高层住宅的日常供水，成为开发商必须解决的一个问题。 目前开发商采取的对策就是在建造小高层住宅时，小区自己配备压力泵来保证小高层住户的用水需求。 但是增设的压力泵在工作时会产生很高的噪音，如果开发项目是住宅群还好，可以找一个远离住宅楼的偏僻地方设置泵房；而如果 只有几幢单体住宅楼的话，则只能设置在住宅底层，此时就会影响该幢居民的日常生活；严重时，还会引发住户与物业管理公司之间的矛盾。 第二、如何提高电梯运行质量 小高层的另一个问题就是电梯运行的质量。 由于小高层的电梯贴近住户内墙布置，电梯运行时产生的震动和噪音也给住户带来了不便。 为了解决这一问题，目前开发商采取的对策，一是选用高质量的进口或国产名牌电梯，二是在电梯与住户内墙之间作隔声减振处理。 但这只是治标措施，并没有解决实质性问题。 随着电梯使用年限的增加，性能的降低，电梯运行质量将成为困扰住户的一个长期问题。 虽然小高层住宅目前还存在着一些问题，但由于它们能比多层住宅节约开发用地，创造更好的居住环境，以及改善住户的生活质量，同时又在户型的平面布置、房间朝向设计、销售价格、物业管理收费等方面比高层 住宅优越，因此，只要开发商对上述问题采取积极有效的对策，小高层住宅在中小城市应具有良好的发展前景。 三、中小城市 小高层住宅开发建设 的可行性分析 伴随着社会主义市场经济的不断发展和我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，住宅商品化、市场化程度进一步提高。 逐步成熟的商品化住宅市场不仅给房地产开发商带来新的机遇，更带 来了新的挑战。 值得注意的是，一些城市新近推出一批小区的一个共同点，就是在小区规划设计时布置了一定比重的小高层住宅。 小高层住宅受到市场的青睐并非偶然 小高层住宅形态有其自身的特点，与高层相比，具有其特殊的优势。 小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。 生理学表明，人的视觉清晰度范围一般在 30 米以内，而高层通常达到 50 米左右。 小高层多为 711 层（部分 11 跃 12 层），高度为 30 米左右，俯视地面，观看景物，照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不失舒展。 我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注， 成为住宅设计中的重要理念和重要内容。 从实际生活看， 78 层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。 与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行的方便感、舒适感。 朝向良好。 从调查资料可见， ％ 的居民认为主卧室应朝南， ％ 的同时认为次卧室也应朝南，没有阳光的卧室和起居室难以使人接受。 而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理想。 相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通 风良好，能充分满足居民采光的要求。 得房率高。 一般而言，多层得房率为 80％ 以上，而高层由于须设置两座防烟楼梯、 两台电梯、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％ 左右。 而小高层一般在 11层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得房率可达到 80％ 以上。 容积率合理。 我国土地资源相对匮乏、人口众多。 节约、合理利用土地是基本国策，适当的层数、合理的容积率成为一种必然。 开发建设小高层，既节约用地，又利于创造优美、舒适的居住环境，这一点上，小高层相对于多层具有明显的优势。 有利于 开发建造和室内装修。 与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑的结构优势，采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好。 室内承重墙少，便于重新布局，装修室内空间，具有较强的适用性，而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不可随意改动，给装修带来诸多不便。 小高层住宅开发建设市场分析 小高层住宅的原型为欧美发达国家的带电梯多层集合住宅。 在我国，这种住宅形态的产生决非偶然，它是时代发展和市场需求的必然结果。 这里以无锡市为例。 以 无锡市 为例子 ，开始较普遍采用小高层这种住宅形态起始于 1998 年，近两年新建规模较大的 住宅小区，主要采取多层与小高层结合发展的模式，这表明该市的住宅建设从住宅形态上已上了一个台阶，从销售情况看，已逐步形成一年比一年好的态势。 无锡市近年推出的无锡标准花园，在规划设计上，采用多层住宅与小高层住宅结合开发的思路，于沿金匮路南侧建造小高层，重点加强立面效果设计、户型设计，采用高档电梯，加强售后管理，并在小高层的视线范围内营造出 “ 静绿 ” 、 “ 动水 ” 的优美环境，加之开发商较好地进行了营销的宣传策划，该小区小高层销售情况出人预料地红火，可以说是无锡市小高层住宅开发建设的成功范例之一。 实践证明，只要坚持贯彻 “ 以人为本 ” ，切实搞好规划设计，通过必要的市场引导、示范和完善的销后服务，小高层住宅必定会成为楼市中一道亮丽的风景线。 小高层住宅建设的经济分析 投入与产出关系。 撇开环境因素，从房地产开发项目投资与费用看，土地费用和建 设安装工程这两项占了很大的比重，它决定着各类住宅形态的收益率。 小高层住宅与多层住宅相比，容积率相对高一点，楼面地价要低些，相应地降低了成本费用；小高层住宅与高层住宅相比，由于住宅形态的差异，大大降低了建设安装工程费用，也相应地降低了成本费用；以上从理论上讲提高了收益率。 容积率与地价的 关系，建造小高层有较高的经济性。 以上反映，在没有容积率控制时， 根据传统的微观经济学效用分析（可参见任何一本微观经济学教材）， 小区开发的边际成本为 MC 和边际收益价格曲线为 MP。 MC 最初随着容积率的增加而下降，达到某一 “ 门槛 ” 后，由于地基、结构处理和电梯、消防等配套费用的增加，曲线上扬；边际收益曲线则相反，先升后降，两曲线相交于 C，则 MC＝ MP，此时可获得最大利润。 F1 成为经济效益最好的容积率。 可见容积率提高取得的经济效益是有一定限度的，并非容积率越高越好，小高层这种住宅形态可塑性最强。 容积率与销售价格的关 系。 现行条件下，住宅小区容积率对销售价格的调节作用是较为明显的。 采用小高层与多层结合开发建设的形式，在 得当的价格策略下 ，是切实可行。 第三章、小高层的销售难点与化解 小高层产品被市场接受需要一个过程，中小城市房地产开发项目推出小高层，应在向消费者详细分析小高层优劣势的基础上，展示小高层所能带来的美好生活环境，针对可能出现的问题，逐一化解。 （一）小高层简介及优劣势 首先，我们让消费者了解什么是小高层。 我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在 7 至 12 层之间的住宅建筑， 是介于多层与高层之间的一种建筑模式。 6 层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。 一般说来，7 到 12 层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 它介于多层和高层之间，将两者的优点结合在一起。 其次，小高层拥有采光、通风充分，户型均好性强的特点。 与高层相比，板式小高层在这一点上具有诸多优势。 一梯两户、三户或两梯三户的板式小高层，使家庭生活的私密性得到保证，将噪音污染、视线干扰降低到最小程度，减少了住户之间的相互干扰。 并且小高层在原有板式多层的基础上增多层数，可以节约土地，周边大多可留出相当空地用于绿化。 多层 住宅楼所不具备的景观及视线问题也得以解决。 一梯两户配一部电梯，同时又保留了多层住宅的优点，更加适合老人和小孩出行，且运行、维修成本则要低于高层住宅，建安成本也比高层塔楼低，受到了消费者的欢迎。 我们可以进一步把小高层建筑的优劣罗列如下： 优势： 通风良好、户户朝阳效果受到人们喜爱 楼层较高，空气质量、噪音污染情况较多层占有优势 建筑风格较多层具有领先性 容积率较高层小、视野开阔 入口集中便于安全保卫 多是一梯两户，私密性较好 空间结构灵活，户型富于变化 相对 高层，公摊面积少，使用率高 围合式布局令人有四合院般归属感 劣势： 分摊面积相对多层大 售价较多层稍高，使用费用高，如电梯 对电梯的使用有顾虑。 如产生质量问题，对生活造成不便 单价相对多层较高 面积基本都为大户型，总价偏高 对建筑地。