中国扬州房地产市调报告房市分析(编辑修改稿)

中国扬州房地产市调报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

总体分析 （一） 2002 年全省经济运行情况描述 全省经 济运行呈现以下十大 “ 亮点 ” 亮点之一： GDP 总量突破 1 万亿元大关，年增量超过 1 千亿元 亮点之二：国有投资和民间投资双轮驱动，全社会投资突破 3800 亿元 亮点之三：消费品市场稳中有升，零售总额超过 3200 亿元 亮点之四：外需增势强劲，进出口总额超 690 亿美元 亮点之五：国际资本流入加快，外商直接投资将突破 100 亿美元 亮点之六：产业结构优化升级，三次产业增加值比例转变为 ∶ ∶ 亮点之七：城镇建设进程加快，城市化水平达 % 亮点之八：经济运行效益和质量提高，工业利润突破 500 亿元 亮 点之九：财政收入 1400 亿元，财政收入占国内生产总值比重提高 个百分点 亮点之十：城乡居民收入增长加快，均量分别突破 8000 元和接近 4000 元 影响全省经济运行的主要问题 问题之一：就业和再就业的压力仍然较大 问题之二：居民收入差距扩大影响消费增加 主要表现在：一是城乡居民收入差距呈逐步扩大之势。 1990 年城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入之比为 :1， 2001 年扩大到 :1， 2002 年增至 :1。 二是城乡居民内部收入差距扩大。 城镇中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入线以下， 10%的高收入户收入比 10%的低收入户收入高 10 倍以上。 全省农村中约有 60%的农户的收入低于全省平均水平， 10%的高收入户和 10%的低收入户之间的收入差距约在 8 倍左右。 三是面对住房、医疗、教育、养老等各项制度改革，大多数居民的收支心理预期不稳。 尤其是城乡弱势群体，对未来的支出预期仍然较高，增加消费的底气不足，储蓄仍是主要选择，相应抑制了即期消费。 自 2001 年 10 月末全省城乡居民储蓄存款突破 5000 亿元大关后，到 2002 年 9 月末又超过 6000亿元， 11 月末达 6170 亿元，短短一年的时间内就增加 1000 多亿元，相当于 2001 年全省国内生产总值的1/10 强。 问题之三：物价总水平持续处于负增长 2002 年全省居民消费价格同比下降 %，回落 个百分点。 至此，全省居民消费价格当月同比指数已连续十四个月呈现负增长。 全省工业品出厂价格自 2001 年 4 月份起当月涨幅出现负增长， 2002 年全年下跌 %，也已连续二十一个月呈现负增长。 物价的低位运行，是生产能力过剩、供求矛盾尖锐的必然反映。 据国家经贸委的调查， 2002 年下半年，在全国 600 种主要商品中，供求基本平衡的商品有 72 种，供 (大量管理资料下载 ) 过于求的商品 528 种，没 有供不应求的商品。 另外，根据我国承诺， 2002 年我国关税总水平降至 12%，随着关税的下调，刺激了相关产品的进口数量，从而对国内市场商品价格产生很大的冲击，导致物价的进一步下降。 物价低位运行对经济活动既有积极的影响，但同时也产生了不利影响。 不利的方面主要是，物价降低将导致企业微利或亏损，企业惜投，银行惜贷，社会就业机会减少；物价持续低位使居民产生买涨不买落的心理，持币待购现象严重，造成百姓惜购，进而影响投资者和消费者信心。 问题之四：区域经济发展不平衡性依然突出 经过多年的努力，全省实施区域共同发展战略已 取得明显成效，但受各种原因的影响，苏南、苏中和苏北经济发展的不平衡性仍较突出。 2002 年全省经济景气回升主要由苏南带动，经济增量主要靠苏南贡献。 从经济增长速度看，前 11 个月规模以上工业增加值苏南五市占全省总量近七成，同比增长 16%，对全省工业增长的贡献率高达 73%，拉动全省工业增长 个百分点；苏中三市增长 %，苏北增长 %，对全省工业增长的贡献率分别为 %、 %。 出口方面，苏南出口总额占全省的比重为 %，同比增长%；而苏中、苏北分别占全省的 %和 %，增长 %和 %。 外商直接投资，苏南为 亿美元，占全省的份额达 %，苏中、苏北分别仅占 %和 %。 国有及其他单位投资，苏南同比增长 %，苏中、苏北分别增长 %和 %。 社会消费品零售总额，苏南增长 %，苏中、苏北分别增长 %和 %。 地区经济发展增长存在的较大差异，不利于资源的有效配置和全省综合实力的提高。 问题之五：微观经济运行还存在一些潜在问题 主要表现在：一是国有企业效益相对较差。 到去年 11 月末，全省规模以上国有控股工业企业亏损面为％ ，高于上年末的 ％，其中纯国有企业的亏损面达 %。 尤其是 750 家国有控股大中型企业中，亏损企业有 246家，比前年同期增长 %。 国有控股企业实现利润增长 %，其中纯国有企业增长 %、国控大中型企业增长 %，均低于全省工业 %的增幅。 二是加工型外资企业在全省经济的比重较大，对全省经济增长的影响程度加深，受全球经济政治影响的波动程度也加大。 在规模以上工业中，外资企业实现的工业增加值近占 30%；在出口总额中，外商投资企业提供的份额达 60%以上。 一旦国际国内环境出现变化，外资 企业生产经营的波动将对全省经济的稳定发展产生较大影响。 三是房地产企业的经营存在隐患。 房地产业投资的快速增长，虽然有利于促进经济增长，但目前房价明显上扬及一些房地产开发企业靠贷款高负债经营的状况令人担忧。 据对 183 家房地产企业的调查， 2002 年自有资金占 ％，虽然比前年有所增加，但国内贷款及购房定金及预收款仍占到资金总量的 ％，这些企业全年的平均资产负债率达％，营业收入利润率、成本利润率均比前年下降。 2020 年全省经济走势分析 综合各方面的情况分析，可以看出只要国际经济形势保持稳定 ，按照中央的政策把各项工作措施落到实处， 2020 年全省经济仍将保持良好的发展态势，以平稳增长为主旋律，预计国内生产总值增速保持在10— 11%之间。 从供给角度看，工业生产受内需扩大和企业改革深化的积极影响，速度和效益还会维持在一定的水平上，但在市场总体上供大于求、低物价的情况下，速度不可能很快；农业增长比较平稳；第三产业有较大的增长空间，在有效的政策导向下继续加快增长。 从需求的角度分析，固定资产投资由于基数较高、基本建设和房地产投资可能回落的影响，增速将较难维持今年的高位态势；消费将保持平稳增长；出口增速可能 会有所放缓。 从经济周期的角度分析，可以作出全省经济增长已进入新一轮周期的基本判断（该轮周期在 2000 年、2001 年已初显端倪，经济增长率分别为 %和 %），并且主要表现为以下特征：一是经济增长的平均位势较高，将在较高平台（ 10%以上）上运行；二是在体制变革和经济结构转换的强力影响下，新周期的规则性、稳定性进一步提高，不会出现过去 “ 缓升骤降 ” 或 “ 急升缓降 ” 的局面，而将呈现出 “ 缓升缓降 ”的新态势；三是周期时间拉长。 判断的主要理由是： —— 党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标，将极大 地激发全省人民为富民强省、在全面建设小康社会基础上率先基本实现现代化而努力工作的热情。 —— 具有比较雄厚的物质技术基础，全省经济总量已突破 1 万亿元大关，年末金融机构存款超过 1 万亿元，加上大量引进的国外先进技术设备，基础设施状况大大改善，为全省经济步入快速发展轨道提供了 (大量管理资料下载 ) 先决条件。 —— 具有广阔的经济增长空间，全省工业化水平虽然较高，但工业化的历史任务远未完成，投资和消费需求潜力巨大。 城市化进程加快推进，产业结构快速提升，信息技术等一些高增长行业将引领全省经济较快稳定增长。 长江三角洲地区正成为外商投资和 项目转移的集中地，这对于开放度较高的江苏来说是一个难得的历史性机遇。 民间投资正在被迅速激活。 居民消费结构正在酝酿升级，商品房、汽车等消费热点较快增长。 —— 市场配置资源的基础性作用逐步增强。 江苏是在全国较早实行市场取向改革的省份。 股份制、 “ 三资 ” 和私营个体等非公有制经济加快发展。 私营企业总数已位居全国第一。 加入 WTO 后，按照世贸组织规则和我国政府承诺，江苏积极转变政府职能，深化行政审批制度改革，进一步整顿和规范市场经济秩序，加强社会信用体系建设，政府与企业、市场和社会的关系出现积极变化，从而为经济发展创 造了良好的制度与政策环境。 —— 入世积极效应将得到更有效的释放。 随着中国经济融入世界经济步伐的加快，出口和外商直接投资力度仍然较强，加之全省协议利用外资增势强劲，为今后开放型经济的较快增长打下了一个良好基础。 （二）扬州印象 中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。 扬州城区至今已有 2400 多年的建城史。 现辖广陵、维扬区、邗江 3 个区，江都、高邮、仪征 3 个市和宝应县。 全市共有 97 个乡镇， 9 个街道办事处。 全市总面积 平方公里，市区总面积 平方公里，全市总人口 万，其中市区人口 万人。 现辖区域在东经 119 度 01 分（仪征市移居、青山一线）至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。 南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。 境内有长江岸线 公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长 公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯 4 湖，汇入长江。 扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经 119 度 26 分、北纬 32 度 24 分。 扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温 15℃ ，年降水量 1030 毫米，年日照时间 2140 小时，全年无霜期 222 天。 90%以上是平原。 境内长江岸线 80 多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。 石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。 江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量 120 万吨。 扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。 南京到扬州汽车只需 1 个多小时，上海到扬州只需 2 个多小时，北京至扬州只需要 8 个多小时。 现有万吨级码头泊位 9 个，可停靠 5 万吨 级船舶。 目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近 30 家，如中远、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近 30 个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达。