中国房地产金融报告全文(编辑修改稿)

中国房地产金融报告全文(编辑修改稿)内容摘要：

零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过 80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。 2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图 11。 用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从 2002 年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中 国住房贷款的按揭成数在 2020年 1季度也为 63%。 图 11：中国住房贷款的按揭成数 资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区 从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高， 而西部地区偏低。 地区分布极不均衡，从增加额看， 2020 年东部地区个人购房贷款增加 亿元，占全国全部增加额的 %，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加 亿元，占全国增加额的 %；从余额看，东部地区占 ％，上述五省市占 ％，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。 企业 () 中国最庞大的数据库下载 图 12： 2020 年个人购房贷款增加额的地区分布图（ %） 资料来源：中国人民银行调查统计司 这些热点地区的增幅也较高，如 2020 年江苏增长 %，浙江增长%，上海增长 %，天津增长 %，山东增长 %，北京增长 %。 在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长%，湖北增长 %，江西增长 %，湖南增长 %，广西增企业 () 中国最庞大的数据库下载 长 %，重庆和云南也龀 ?9%以上。 （六）政策性住房贷款快速增长 政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。 2020 年底政策性住房贷款达到 亿元，其中个人住房公积金贷款为 亿元，占 %。 2020 年 1 季度 , 政策性住房贷款达到 亿元 , 其中个人住房公积金贷款达到 亿元。 2020 年底和 2020 年 1 季度末 , 个人住房公积 金贷款余额同比增长 ％和 ％。 2020 年以来政策性住房贷款的变动情况见图 13。 图 13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元） 数据来源：中国人民银行调查统计司 企业 () 中国最庞大的数据库下载 专栏 3： 中国住房公积金制度 住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买 、建造、翻建、大修自住住房。 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。 截至 2020 年底，全国住房公积金缴存余额为 亿元。 实际缴存职工人数为 万人，占在岗职工人数的 ％。 2020 年末个 人公积金住房贷款余额 亿元，占住房公积金缴存余额的比例为％，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金 亿元，占缴存余额的比例为 ％。 2020 年 3 月 17 日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调 个百分点，其中， 5 年（含 5 年）以下贷款利率由 %调整为 %； 5 年以上贷款由 %调整为 %。 调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率 1 个多百分点。 企业 () 中国最庞大的数据库下载 目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限制，一 般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运用收益的归属需要明确。 （七）房地产贷款具有潜在风险 总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。 除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在 3%5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于 5％，见表 1。 四大行房地产开发商贷款质量差异明显。 其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到 16％以上和 12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在 7％左右。 四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在 1011％之间。 四大行个 人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为 ％左右。 其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于 2％，农行的不良贷款率稍高于 2％。 表 1：四大国有商业银行房地产贷款不良状况 企业 () 中国最庞大的数据库下载 2020 年 1 季度末房地产贷款质量比 2020 年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。 2020 年 1 季度末房地产贷款不良率比 2020 年末降低了 个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 房地产贷款存在风险。 一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。 注：本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。 资料来源：四大国有商业银行房地产贷款部门 第二部分 房地产金融政策与房地产金融风险的防范 企业 () 中国最庞大的数据库下载 一 、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策 （一）充分发挥信贷政策的作用 1998 年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。 1998 年 4 月 7 日，为扩大国内需求，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求 1998 年新增住房贷款按各行当年新增贷款 15%掌握。 允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到 30%，商业银行均可发放住房建设贷款，符合安居工程条件且销售率（含 预售）达到75%，银行可按自筹资金与贷款 6： 4 的比例发放安居工程贷款。 这些措施对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。 （二）灵活调整房地产贷款利率水平 1998 年，当时贷款基准利率超过 10％，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率， 1999 年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。 2020 年 3 月 17 日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷企业 () 中国最庞大的数据库下载 款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。 商业银行自营性个 人住房贷款基准利率 1 到 3 年期（含 3 年）为 %， 5 年以上为 %。 同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 %的 倍 (即 %)，仅比原优惠利率 %高 个百分点。 新规定实行后，对首次购买住房的消费者，四家国有商业银行均执行下限利率。 另外 , 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。 具体调整 的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。 中央银行此举一可以不再承担财政职能，不再对住房消费提供准财政补贴；二可以理顺利率关系，将对住房贷款的优惠利率转变为更为市场化的利率定价机制，由于贷款利率可以下浮 10％，仍可以在相当大的程度上保持优惠利率的连续性；三可以适当增加投机购房者的资金成本，抑制对房地产的投机性需求，有利于消费者形成利率风险意识；四可以促进银行学会风险定价，根据不同的风险状况制定差别贷款利率；五可以充分发挥住房公积金的作用，引导住房公积金制 度的健康发展，六是与超额准备金存款利率下调同时进行，可以发挥货币企业 () 中国最庞大的数据库下载 政策的组合效应。 （三）规范住房金融业务 为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，2001 年 6 月 19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［ 2001］ 195 号） , 2020 年 6 月 13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发 [2020]121 号），这些政策的出台及时、有效地调控了房地产业发展，防范了金融风险，实现了中央银行预调经济的目标，主要体现在： 一是提高了对房地产开发商的自有资金 和资质要求。 195 号文和 121号文规定，对开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。 对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业， 二是规范个人住房贷款业务。 严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过 80%，对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。 对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。 企业 () 中国最庞大的数据库下载 三是限制对开发商的流动资金贷款。 121 文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。 四是强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。 对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70％，贷款期限最长不超过 2 年。 规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 （四）加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理 2002 年 8 月 15 日，中国人民银行印发《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发［ 2002］ 247 号），要求商业银行严格执行《住房公积金管理条例》，严格执行《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》精神。 （五）推进房地产金融产品的创新 随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性， 2020 年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产。