中原地产深圳星河惠阳项目客户深访分析及记录表房市分析(编辑修改稿)

中原地产深圳星河惠阳项目客户深访分析及记录表房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

多年实际操盘之系统资料。 行比较过的，包括周边一些地区的，觉得这边价格还 是比较有优势。 2客户对地铁三号线有什么认识。 答：很多客户都是通过新闻、网络等了解到的，都认为地铁三号线的规划是确定的，对此非常有信心。 2 大亚湾区产业客户 来这边购房的多不多。 答：不多，现 有少量部分客户想提前在这边买房，还有一些客户直接询问是否可以团购一栋或是几个单元。 有的 企业职工表示， 希望能够拥有几栋房子的优先购买权，能够和单位同事团购 ，包括价格的优惠。 另一些大企业有对职工有政策，如果职工团购多，群居的话，可以团购优惠，还可以公司巴士接送。 这些新迁企业职工有没有很多人购买了熊猫国 际。 答：比较少，他们很多人不是在乎工业污染，而是那边的生活配套太不完善，而半岛一号环境比较好。 那些企业的职工经济条件都比较好，很多有私家车，公司的福利也不错，要是员工较多会有专车接送，因此他们并不在乎是否住的远一些，而是希望能够有一个好的生活环境。 他们对熊猫国际的环境比较不认可，配套不完善，对其不是很有信心。 3大亚湾那几个厂什么时候能够建设完成并迁入呢。 答：不是很清楚，听说比亚迪公司已经在施工，今年可能会投产。 3深圳客户对地铁、高速等的关注程度怎么样。 答：客户对地铁三号线以及沿海高速等都很 关注，深圳客户基本都会询问地铁、高速等规划何时完成 ，绝大部分客户会主动打听询问示来片区的规划，从网上、报纸、朋友处打听。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 六 、 小结 深圳客户对片区购买的价值排序： 价格优势第一，升值潜力第二，周边环境第三，配套第四。 深圳客户均理性，会密切关注片区规划，这对本项目的极有利，本项目周边的规划能给到客户信服的升值前景。 地铁三号线对深圳客户有极大的吸引力。 很多客户自己肯定三号线一定会修到惠阳，这也是本项目的一个卖点； 客户对环境与配套的要求，是本项目前期的弱势，必须以前景引导，再加上价格优势吸引，才有胜算。 项目入市时，半岛二期别墅也开售，具体的价格策略届时要充分酝酿。 周边企业的团购可以考虑，后期营销针对周边企业清扫，即使对本项目周边的环境不认同，在升值前景与未来规划的展望下，肯定能捕捉部分投资眼光敏锐的客户。 网络是目前市场推广的一大利器， 必须把专业房地产网的造势推广与项目网站的后台管理相连接，针对部分客户中的活跃分子，予以鼓励，让其通过网站灌水、 群业主八卦之类的有效途径，坚固客户信心及令到客户群有凝聚力，对本项目产生信心与情感。 盐坝路线户外广告封杀盐田区客户， 随着沿海高速的工程加快，盐田区来惠阳大亚 湾置业投资的客户会渐多。 坑梓低速收费站周边户外抢占工作迫切。 进一步研究秋长处的惠阳 —— 龙岗、坪山往来的小道路线。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 PART III 半 岛 1 号本地客户深度访谈（ 1） 一 、 座谈 时间 2020 年 3 月 19 日 19： 00 二 、地点 半岛 1 号销售中心 三 、 访谈时长 历时约 58 分钟 四、参与人员 半岛 1 号客户 7 人（ 1 组）：别墅客户 3 人（分别为桶装水、印刷业及房地产中介行业），复式洋房 2 人（西区产业管理层，在半岛 1 号及惠城江北丽日百货都已购房），多层洋房 2 人（本地中区华府已 购买小高层四房）。 星河惠阳 项目组策划 3 人。 五 、 座谈纪要 你们为什么选择到半岛一号买房。 答：我们比较喜欢这里的环境，比较想买独栋别墅，因为家里人比较多，希望一家人能够住在一起，例如周末的时候来这住。 你们觉得联排别墅怎么样。 答：我们对这个不是很了解，你们这现在都不能进去看，我们在东方新城看过。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 你们要买的话想要多大面积。 答：我希望要占地面积在 100~120 平方米左右的别墅，要有自家的花园，建个三层，东方新城的就挺不错，但现也没房卖。 半岛一号与东方新城相比怎么样。 答：我比较喜欢半岛 一号，这里环境好，但是我还没进去看过，我想进去看一下你们这的结构，你们现在有没有样板房可以看一下。 （现在一期已经售完，要等二期，但要进去看也有销售人员陪同应该可以。 ） 我们现在要推二期，想了解一下你们的看法和建议。 答：可是我们对你们项目不了解，因为没有进去看过。 （一期即将入伙，现在公园开放了，为了安全所以保安看的比较严，要进去看得要销售人员陪同）。 你们想要买多大面积的。 答：大概在 130~150 平方米，我们要买个四房的，我一定要个书房，经常要写些东西，要安静些。 你们对电梯有什么要求吗。 答 ：这边打部分房子都是多层的，我们对电梯没有什么要求，（可能深圳客户要求比较高， 7 层都希望有电梯）要是房子有 8层以上就要电梯了，低的房子没有电梯无所谓，对我们来说，没必要。 你们对房子总价有什么看法，心里价位多少。 答：你们二期价格是多少，（我们二期价格没定，因为开发商定价要结合市场，同时涉及到单价和面积，从之间找平衡），我们当然希望便宜才好，你们一期价格买多少（ 3000~3500 元 /平方米，别墅更高些）。 独栋价格在 10000 元 /平方米你们认为怎么样。 答：在淡水来讲还是太贵了点。 （其实你们是在 和深圳人抢房）是的，他们来了价格就高了， 3000~4000 元 /平方米洋房价格对于 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 他们来讲是比较低，但对本地人来说算是高的了。 在这边有这么多盘你们为什么选择半岛一号。 答：相对来说我感觉半岛一号的规模比较大，环境也很不错，配套设施等都会比较完善，硬件上因该会好一些，你们这有游泳池吗（有的），因为这很多小区都太小了，我不怎么喜欢那些小规模的小区，住进去觉得太挤了，活动范围太小了， 10 分钟就全部逛完了。 你们有没有商铺，（有的）。 以后公交车会通到这吗。 （我们也正在和开发商沟通这个事）你们这个交通也是一个问题 ，像我们的不会开车的就嫌远了。 你们的车位怎么样。 （车位不用担心，都会够的）你们车位是卖的还是租的。 （现在整个惠阳一般都是租的，除非是独立车库，例如别墅等，一起购买的）。 1巴士车送到小区门口或是广场那会很重要吗。 答：那样肯定会好很多，送到路口就可以了，你们的车是收费还是免费形式。 像现在也不可能每个住这的人都会开车，也没那么多有车的，人手一台不太可能。 没有车出门很方便，而且的士很贵，起步价都 10 快。 1你们是不是听说这个项目比较多，是朋友介绍的吗，自己来的是不是比较少。 答：不是的，经常从这边走过看 到半岛一号，因为我们住这边，相对来讲这个社区比较大，而且你们这的服务也比较好。 1你们购买都是自己住啊。 答：对我们来讲，买来就是自己住的，我有个朋友想买一期的结果没买到，他想看看有没有人要转手的。 （他是想要别墅还是洋房呢。 ）他想要别墅，总价在 100 万的，他当时买的时候想考虑一、两天，结果没买到。 （那时房确实是卖完了，没有剩的）。 好多深圳客户去锦江买来的房现都想出手，因为买了之后不想花太多钱装修，但不装修又不好出租，所以不如马上卖掉。 我手里有十多个这样的客户。 1你们希望提供装修还是自己装修呢。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 答：那当然是自己装修啊，自己装修好，整体装可能质量和材料上面会有一些优势，但是价格会高，卖房子的肯定会在装修上赚钱。 （其实装修对开发商来说是一个附属产品，是我们的一种服务。 ）我觉得今天晚上这个形式非常好，能够让我们之间进行沟通，可以帮我们解决一些问题，比较尊重客户，能够把客户一些想法融进去就是成功。 我们已经买了 2次房，现在再买就是第 3 次。 （以前买多大面积的）， 150 多平方米的。 1你们家有几人。 答：三个人，有时岳父、岳母会来住，我是做律师的，因为工作的关系需要一个书房。 1你们对半岛一号有什么不满 意的，觉得我们需要改进的。 答：我们没进去仔细看，没实地看房子对这些不是很了解，希望什么时候能进去看看。 我们是已经买了房，购房欲望不是很强，经常路过这边，在公园这边玩，没要你们销售代表进去参观过，对通风、采光朝向等都不是很了解。 1你们觉得这边的升值潜力怎么样。 答：我觉得应该不错，都听说在淡水半岛一号是最好的。 深圳很多人来这边购房都是用于投资的，不是放在那就是出租。 淡水楼盘卖的好，但是我担心入住率不是很高，人气怕不是很够。 1其实开发商也希望本地人购买的多，这样入住率高些。 以前本地人不买这些房，后 来心态转变了，这个转变的期间，就被很多深圳人给抢买了。 答：本地人主要是想买独栋的楼，但是现在观念改变了，觉得小区的安全管理、氛围等都比较好，都希望能够获得一个较好的居住品质。 以前买的房子有点旧了，都想买新的，我周边朋友有很多都想买这边的楼盘，上班时家里会比较安全。 你们如果真的希望本地人购买的比较多就需要稍微降低一点价格。 1半岛 05 年开始价格很低，当时本地人不买，结果后来是深圳人来了很多，所以现在市场走向价格肯定会升一些。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 答： 03 年以前没什么新楼盘，之前都是处置烂尾楼，很多人想自己建一栋楼，但现在观 念转变，更注重社区居住氛围，购买就需要考虑价位。 我们现在买套房加上装修要花上 60 万左右，所以我们现在都比较在乎价位。 现在很多淡水人一般很难买的起这些高档楼盘，只能花 10 几万买个二手房。 我觉得淡水人应该比较有钱啊。 答：本地人有钱人不多，象我接触的那些政府部门、公安局等，如果没有权，又没有胆的话，就只能靠个死工资过日子，紧巴巴的，哪买得起这三四千一平方米的房。 我在这买主要是用来投资的，住需要等几年，等以后交通、配套等都完善了再过来居住，暂时先买，免得以后房价上涨。 如果大家都来住我们也就来住，没人来我们 也就先放那，没有车上班很不方便。 如果你们能有车开到广场那边，保证后面卖的很好。 我觉得你们可以和东方新城一起开一条公交线（这个以后肯定是会有的，我们在 3 月底 4 月初就会着手把这个问题解决）。 你们这的物业费是多少钱。 （洋房 1 元 /平方米，），停车费是多少（ 300 多元吧），我觉得物业费差不多，停车费那就比较贵了，周边的新楼盘一般是在 150~190 左右（我们可以把这些反映给开发商）。 2你应该算是比较有钱的，有没有想过投资。 答：我主要是自己住，比较喜欢别墅（如果大亚湾那有海景别墅你会购买吗。 ），我在别的地方都有地 的，主要是方便做生意，所以我需要位置比较好的，人气强一些的，一定要上面可以住人，下面可以开档铺的。 你们这有商铺吗。 （有）商铺是什么价位。 （目前还没定）大亚湾目前太冷清，没有氛围，我还是喜欢惠阳。 2本地人都比较注重人气，如果住的人多买的人更多。 答：我觉得你们现在要是附属设施等不够完善的话，后面就不好卖了，我有很多朋友都很。