中原地产深圳市东方尊峪项目均价确定及价格策略案地产价格(编辑修改稿)

中原地产深圳市东方尊峪项目均价确定及价格策略案地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

为避免本项目的定价更具时效性和市场依据， 本项目定价的时候需要考虑到 市场的不稳定性因素，因此，中原认为需要考虑片区整体二级市场价格走势及三级市场近期成交价格作为参考，根据其影响和参考价值取其恰当的比例，最后得出修正后的项目 均价。 数据来源中原深港研究中心 罗湖区二手住宅半年度成交均价7480654361965 ,0 0 05 ,5 0 06 ,0 0 06 ,5 0 07 ,0 0 07 ,5 0 08 ,0 0 005 年上半年 05 年下半年 06 年上半年单位：元/ 平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东方尊峪均价 确 定及价格策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 如上图所示， 06 年上半年罗湖区三级市场成交均价为 7480 元 /平米，二级市场成交均价为 9678 元 /平米，根据市场影响的敏感性分析， 各取 20%的比重对东方尊峪一期的价格进行修正： 东方尊峪市场比较价格 罗湖二级市场 06 年上半年整体价格 罗湖三级市场 06 年上半年整体价格 总计 价格 11706 9678 7480 比重 60% 20% 20% 7024 1936 1496 10455 罗湖历年成交均价77467946 831096781 6 .1 0 %2 .5 8 %4 .5 8 %1 6 .4 6 %0200040006000800010000120002020 2020 2020 2020上半年单位：元 / ㎡0 .0 0 %4 .0 0 %8 .0 0 %1 2 .0 0 %1 6 .0 0 %2 0 .0 0 %销售均价增长率 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东方尊峪均价 确 定及价格策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 最后得出 经过市场比较的 东方尊峪的 价格 为 10455 元 / 平米。 因而中原建议： 东方尊峪一期 开盘 均价定为 10455 元 / M2 如果开盘销售非常顺畅， 成交量高于 60%，可将价格分两阶段各提升 5%（销售率达 60%和 80%两阶段） 一期最后实现均价 10455 60%+10455 20%（ 1+5%） +104550 20%（ 1+5%）（ 1+5%） =10774 元 / M2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东方尊峪均价 确 定及价格策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 6) 东方尊峪 二三期 均价 确定 ： A. 经过东方尊峪项目策划和销售同 事 分别打分，综合系数计算后初步得出整体各栋的综合系数及栋差如下： 各户型水平差系数 逸涛阁 逸清阁 雍怡阁 雍慧阁 雍祥阁 雍贤阁 雍泰阁 雍景阁 雍翠阁 逸澜阁 1 座 2 座 3 座 4 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 1 座 2 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 3 座 景观 3 5 户型 朝向 视野 户型稀缺 1 4 合计 8930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 13542 13373 12738 12908 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东方尊峪均价 确 定及价格策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 东方尊峪各栋整体均价表 89301295011299 1129910241 10072 106221142610665126541113012908 1337314558 1443113373 13035 13542 1337312738 1290802000400060008000100001200014000160001座 2座 3座 4座 1座 2座 3座 1座 2座 1座 2座 1座 2座 3座 1座 2座 3座逸涛阁 逸清阁 雍怡阁 雍慧阁 雍祥阁 雍贤阁 雍泰阁 雍景阁 雍翠阁 逸澜阁 东方尊峪各栋整体均价图示 根据上述均价表 计算所得 ，在 目前市场及自身条件情况相同下 ，各期均价如下 ： 一期（逸涛阁 、逸清阁 ）均价：（ 8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058） /7=10445元 /㎡ 二期（第三台地）均价：（ 10819+10098+11981+10538+12221+12662） /6=11659 元 /㎡ 三 期（雍景阁、雍翠阁、逸澜阁）均价：（ 13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221） /8=13083元 /㎡ 注： 虽然项目考虑整体推售，但是 整体推售策略仍然是先主推第一台地，第二台地则需要通过价格制造一个自然引导， 因此对二三 台 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东方尊峪均价 确 定及价格策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 地的 均价需要 加入 市场增长、竞争对手比较、工程完善度等方面进行修正。 B. 二 期 价格最终价格测 算修正 ： 1) 市场增长率考虑因素 2020 年 1 月 —— 2020 年 8 月罗湖整体均价增长率 时间 建筑面积均价 (元 /㎡ ) 环比增长率 2020 年 1 月 8031 2020 年 2 月 8511 % 2020 年 3 月 8246 % 2020 年 4 月 8097 % 2020 年 5 月 8324 % 2020 年 6 月 8205 % 2020 年 7。