中原地产成都市飞大人民中路商业项目发展建议书商业地产(编辑修改稿)

中原地产成都市飞大人民中路商业项目发展建议书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

........................................................................44 六、总结 ..............................................................................................................................45 后 记 ............................................................................................................. 45 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一部分 产权式酒店相关政策研究 研究目的： 政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。 一、 相关金融政策分析 个人住房贷款利率上调 从 2020 年 3 月 17 日， 为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行 自营性个人住房贷款政策： 1) 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 %的 倍（即%），比现行优惠利率 %高 个百分点。 2020 年住房贷款利率将继续上调。 2) 提高首付 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 银行推出“直贷”或类似“直贷”业务 2020 年 6 月 14 日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。 而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。 招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成 30 年按揭”等业务。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 各大银行对产权式酒店的政策 产权式酒店由国外 引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。 农业银行 农业银行从 2020 年 5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。 中国银行 从 2020 年初对 产权式酒店 1不提供按揭贷款，从目前的执行情况来看基本停止了对该类物业的贷款发放。 民生银 行和招商银行 2020 年 6 月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务： 无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至； 产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定《反租协议》来获得一定比例投资回报的。 相关分析 从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在 2020年该政策出台同时成都有将近 11个项目的产权式酒店项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也 是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。 1 银行对产权式酒店的界定： 没有独立生活空间（厨 房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 影响 1) 从 2020 年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展， 2) 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定， 3) 如果 目前从银行贷款利率 6%来计算， 开发商回报承诺在税后 8%的话，实际收益在 23%左右 ，与其他投资方式（基金等）相比，收益 率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。 三、 产权式酒店相关税收政策研究 由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）： 营业税： 3%住宅类物业； 5%商业类物业 （产权式酒店为商业类物业） 城市建设维护税： 营业税的 7% 教育费附加、地方教育费附加： 营业税的 4% 房产税： 4% 个人所得税： 10% （以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费） 以上五项税费总共占到月收益的 15%左右，税费起征点为 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是 集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。 因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。 第二部分 投资者情况分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 研究说明 ： 为了更为准确的把握产权式酒店投 资者的心理，中原在上次 研究 的基础上加大了 调研的深度和广度 ， 对具有地产投资意向的投资者随机抽取一定数量进行深度访谈， 并对没有涉及到的内容进行了更为详尽的 复 合 性 分析， 同时利用中原数据库产权式物业投资者调查数据（数据采集时间：2020 年）， 力求在投资者层面把握其 投资 动向 以 及对骡马市区域的接受度。 一、 投资者基本情况分析 受访对象来源 受访者来源成都市人%本省人%外省人%  有效受访者人数共 38 人，其中成都市 28 人占总体的 %；省内其他地方有 6 人，占%；外省 4 人占 %，受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。 受访 对象年龄分析 受访者年龄分布%22%32%20%8%30岁以 下 3135岁 3640岁 4150岁 51岁以 上  在本次调查过程中，受访者的年龄以 30 岁以下和 30— 35 岁两个年龄阶段占到近 4 成的比例，从访谈中了解到具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员则主要负责购买执行。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。 投资经历与受访者年龄交叉分析 投资经历amp。 受访者年龄30岁以下 3135岁 3640岁 4150岁 51岁以上有 无  投资经历与受访者年龄的关系不是非常明显，各个年龄段的受访者都有投资经历；  主要的不同点反映在不同的年龄段对投资风险的承受力、对投资回报的要求不同，年龄较大的受访者一般要求比较稳定、风险较小的投资方式，而年轻的受访者更 倾向于较高投资回报率的投资方式，他们会根据自己对信息掌握程度和判断能力来控制风险。 受访者职业背景分析 %%%%%%%其他政府职员私营业主退休人员专业人士自由职业者公司职员受访者职业  受访者中以公司职员和自由职业最具投资意向，比例分别占到 %，和 %。  这部分人群接受过高等教育，思想前卫敏锐，拥有较高的收入，对未来预期较好，但由于这部分人日常花费也较高，为了维系和提升优质的生活水平，其投资意识强烈，并且乐于尝试各种新的投资模式。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 受访对象家庭月收入统计 受访者家庭月收入%%%%4%1 万以下 2 . 5 万以上  有意向的投资者中家庭月收入 水平大部分集中在 1 万元以上，属于真正的城市中产阶级。 投资资金占总收入 的比重分析 投资比重10%以下10%20%2130%3140%40%以上  访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产 10%20%居多，体现出投资者稳健和谨慎的心理。 小结：接受访问的投资 者 中，由于取样原因大多数都为成都本地的投资者，而实际情况来看，经济水平越发达，投资意识越强；从受访者的年龄特征来看，比较倾向于年轻化， 3640 岁的中青年是投资客户的主力群体，因为这部分人 群 处于事业的顶峰期，收入较为丰厚，在投资经历上表现为较年轻的群体的抗风险能力较强，相比较投资风险更看中投资回报；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12— 18 万左右，属于 中档偏高的收入群体。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 投资者对产权式酒店认知度分析 对产权式酒店的认识 产权式酒店知名度测试否%是%  受访者中 %的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占 %；  这说明这种投资模式在成都有了一定的普及度，但从调查的反映来看，认同这种模式需要有一些基础条件，比如酒店的管理品牌，项目本身的位置和品质等，只有建立在这些基础上的这种投资模式能够很好的得到投资者的认同 ；  投资者对产权式酒店情况了解的不一而同，由于前几年的火热炒作，以及后期暴露的一些问题使得各种报道频频见报。 这 部分人对其正面和负面的报道持不同的看法，但绝大多数认为在保障制度上有待完善。 对区域的认同度 对骡马市片区的认知度非常看好该区域35%前景一般，持观望态度40%不看好该区域25%  从对受访对象的调查来看，有 40%的比例对骡马市片区持观望态度，主要由于骡马市在经历 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 了前几年。