中原20xx年10月大连市场月报(编辑修改稿)

中原20xx年10月大连市场月报(编辑修改稿)内容摘要：

域从目前来看，居住类用地总建面已达到 ，对于地块质素、入市时间及价位基本相同的条件下，未来市场竞争将极为严峻，对目前在售项目也将带来极大的竞争压力。 大连市东港（原大连港）区域 摘牌公司 摘牌时间 产权性质 建筑面积 摘牌总价 楼面地价 （万㎡） （万元） （元 /㎡） 大连万达 商业 157190 4086 香港泰盈 商业 87000 2982 大连港 商业 492000 凯联兴业 商业 73436 大连市内四区房地产市场动态 10 月大连市内四区在售商品房住宅项目 86个，总建筑面积 万平方米。 形象展示商品房住宅项目有 25 个，总建筑面积 万平方米。 新开盘项目 2 个，新推房源项目 11 个，共新增可售量为 万平方米。 、泛星海区域 、星海区域总体分析 10 月星海区域在售商品房住宅项目有 16 个，总建筑面积 万平方米。 形象展示商品房住宅项目有 2 个，总建筑面积 万平方米。 、供应量分析 、可售量分析 （注：以上数据包含结转面积。 数据来源：大连中原市场研究部统计）  从可售量的月度走势来看，自 5 月以来，泛星海板块逐步出现供给量下滑的趋势，区域呈现出房源断档，部分产品供给不足的现象。  目前区域现有在售项目存量有限，早在 08 年下半年就已将大部分存量推出市场，所以可注入的新鲜“血液 “有限。  本月，区域出现零新增，消化存量房依然是本区域营销的主基调。 、存量及潜在供应分析 星海区域潜在供应量0051015202530存量 潜在供应量 预计下月新增量万平方米 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  区域现有待售项目 2 宗，故存量有所增加，达 万平方米，潜在供应量 万平方米。 由于区域具备天然的豪宅属性，近年的持续开发已使区域土地极为稀缺。 从区域对比来看，仅高于中部区域。  区域目前潜在地块供应量相对较少，将不会对区域市场形成特别大的市场冲击。  11 月，已逐步进入传统淡季，大多数项目在此阶段都会谨慎推盘，故本月新增量挂“ 0”。 、成交量分 析 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  进入 10 月，泛星海区域成交量明显“阴”了下来。 虽然有秋季房展会作为支撑，但供应结构断链，低价盘源供应量明显不足，使成交受到很大的制约。 进入 7 月后，部分楼盘的成交量已经从高涨走向平复。 本月环比下降 %。  随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。 尽管政策存废尚无定论，但距离 2 个月的政策大限 ,很多购房人 也在一定程度上在 抢搭 “ 末班车 ” ， 但成交有限，本月成交情况环比下降 %。  区域市场成交量将随着季节的变化，逐渐转凉。 、成交价格分析 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  星海板块在经历房地产大环境的波折震荡后，依然保持平稳的价格走势。 星海湾商务中心的持续发展，为区域房地产发展奠定了一定发展高度，也成为物业增值的先决条件。 高端物业其保值性与抗跌性得以凸显。  本月成交价格环比上涨 %。 主要原因，一方面，经过几月的旺销，开发商 在楼盘定价上 出现应市调整 ， 打折、降价等优惠全部淡出市场；另一方面，区域结构性供应 不均衡，低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要原因。 、产品分析 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  自然资源及配套资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。  二室、三室的舒适性产品依然是供应主流。 纯小户型产品项目比重增加，目前已逐步占领市场。  现阶段，区域主要以高密度产品为主，低密度独栋别墅产品属区域空白点。 、客群分析 泛星海区域购买客群示意图%%%%%%%%%%%%%%自住 投资 本地 外地购买目的 客群来源 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  由于区域产品总价过高，相 对投资客群比例较低，但自主型客户也同时兼有投资意识，特别是外地购买客群，双向购买目的意识兼顾。  华润、沿海等大品牌开发商影响力的带动，部分“品牌情结”的外地购房者来连臵业，外地客群比例将有所增加。  目前大连增加异地宣传，同时，旅游季节也为泛星海区域带来一定的异地购房者，所以目前外地投资类客群比例有所增加。  近期“二套房贷”从紧再次提出，从银行表现来看， 监管力度加剧，将会挤出 部分投资需求。 、区域居住物业发展趋势判断  星海区域受海景资源稀缺性影响，可供住宅开发的土地面积基本消耗殆尽，现有潜在地块供 应较少。 而自然资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。  作为集金融、贸易、旅游、商务为一体的综合性区域，吸纳效应逐步增强，成为外地高端需求购房的首选区域。 但现阶段，区域主要以高密度产品为主，缺乏低密度豪宅产品，所以客群吸纳范围相对受限，多以东三省为主。 、区域住宅市场研究结论  星海区域剩余囤积量较大，成为消化难点。  区域现有在售产品依然以三室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修 产品为主。  区域别墅、跃层等产品依然稀缺。  区域主流产品均价在 13000 元 /平方米左右，价格依然稳定。  现已存在的小户型，有朝向差、户型设计不合理等弊病。  客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，外地客源主要来自于东北三省；多为二次或多次臵业。  独栋别墅产品成为区域市场空白。  地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定高端产品的利涨抗跌的特性。 、高新区域 、高新区域总体分析 10 月高新区域在售商品房住宅项目有 12 个，总建筑面积 万平方米。 形象展示商品房住宅项目有 3 个，总建筑面 积 万平方米。 、供应量分析 、可售量分析 （注：以上数据包含结转面积。 数据来源：大连中原市场研究部统计）  在众多利好政策出台和刚性需求释放的助推下，催使得楼市不断升温， 本区域市场供应量也在不断膨胀。 随着产品的快速消化，目前供应量已逐步下行，出现连“阴”现象。 本月新增量极少，仅 万平方米，总供应量环比下降 %。  从个案来看，区域在售 14 个项目，已进入尾盘阶段的达半数以上，区域可售量有限，不足以满足高新园区的购房需求。 从近几月推盘销售情况来看，各项目新推量销 售率基本达到 80%左右，足以证明，高新区域市场需求强劲。 、存量及潜在供应分析 （数据来源：大连中原市场研究部统计）  高新区域目前存量 万平方米， 潜在供应量 万平方米。 主要集中在小平岛、软景 E 居、康桥小镇等项目。 截止目前，区域尚有 3个项目处于客户积累阶段，预计下月均能入市销售，保守估算 11 月新增量达 万平方米。  高新区域土地资源丰裕，软件园产业发展促使区域近年发展快速。 瑞安、亿达。