中元房地产公司业务开发管理体系制度实施细则(编辑修改稿)

中元房地产公司业务开发管理体系制度实施细则(编辑修改稿)内容摘要：

款空格中的固定条款（如出卖人信息资料、土地性质及相关证件编号等），由 项目公司 销售部 事先在《商品房买卖合同专用软件》中 设置和调整好打印模板。 必须人工操作时，由 项目公司 销售部事先加盖上述内容的合同条款专用章； 空格条款 商品房买卖合同中不需要的未填空格条款，由 项目公司 销售部 事先在《商品房买卖合同专用软件》中按下列要求 设置和调整好打印模板。 必须人工操作时，由 项目公司 销售部事先加 盖“本栏空白”或“以下空白”印章，不得留有空白栏，【】选择内容，以划√方式选定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在【】空格部位划 ，以示删除； 买受人信息 签约时，代理公司业务员根据买受人（委托代理人）身份证原件和其提供的其他资料，在《商品房买卖合同专用软件》录入买受人（委托代理人）、身份证号、住址、通信地址和联系电话；必须人工操作时，应该工整填写买受人（委托代理人）、身份证号、住址、通信地址和联系电话。 要求字迹工整，不允许出现修改，如出现填写错误则作废并领取空白合同重新填写； 买受人地址栏 要求同时录入（人工操作时填写）买受人身份证上的住址和有效的通信地址（如一致，则只需填写一个）；联系电话栏要求同时录入（人工操作时填写）手机号码及现住所固定电话号码各一个，以便保证随时与买受人保持通信畅通。 交易物信息 （ 1） 买受人确认的 合同标的物楼幢号、房号、建筑面积录入（人工操作时填写）《商品房买卖合同专用软件》时，必须与 售楼管理系统 中的销控表相应的该房屋保持一致，防止一房多卖。 （ 2）合同标的物座落位置录入（人工操作时填写）《商品房买卖合同专用软件》时，必须与合同附件一《房屋平面图》保持一致 (房型、 面积、界线、间距标示数据等 )； （ 3）按买受人确认的付款方式、时间将单价金额（特殊结构建筑按总价金额247。 总建筑面积）、总价金额 录入（人工操作时填写） 到对应栏目；原则上首付款不得少于合同总价金额的 30％，若因促销需要或特殊情况，经书面申报批准低于20％ 部分的首付款 ， 在合同中 应 作为定金，便于逾期付款时 项目公司 主动处理 ； 付款日期、付款金额应该用阿拉伯数字规范录入（人工操作时填写），例如 200， 元，不允许出现 20 万或 200， 000（大写金额除外）；若人工操作时填写错误，只能作废重填，不得修改； （ 4） 属于 项目公司 打印的合同附件，每页均须买受人本人现场签字确认或骑缝签名； （ 5）买受人签名必须由买受人本人现场签署，如系委托代理，受托代理人须同时提供经过公证的授权委托代理书、受托代理人身份证原件和复印件，才能在委托代理人栏亲笔签名； （ 6）合同条款在人工操作填写时应做到字体工整，书写规范，填写完整，不得 挖、补、涂、刮、擦、改。 若出现上述情况则已填合同作废 ,领取空白合同重新填写； （ 7）合同原则上不可增加、删减任何条款，买受人若有特别要求，需填写《买受人特别要求申请单》，按公司商务信息化系统的《特别要求审批流 程》逐级申报，（人工操作时按本管理规程附件《特别要求审批流程》逐级申报）最终经 项目公司 （副）总经理批准后方可实施； 3） 合同审核 购房合同的审核应该结合售楼管理系统，由代理公司的项目销售专案经理（或授权代理人）负责，审核确认由 项目公司 的销售部经理（或授权代理人）负责。 购房合同审核的重点除上述 合同签订 所列内容外，还应包括如下范围： 审核代理公司业务员合同录入（人工操作时填写）的规范性和准确性，发现问题及时 督促其 改正；并将差错发生的时间、内容、责任人、发生原因等，分别记录在代理公司和 项目公司 的销售合同审 核日记中，列入代理公司对销售员、 项目公司 对代理公司的业绩考核。 合同签约时必须由 买受人本人现场签署， 代理公司业务员现场确认， 如系委托代理，受托代理人须同时提供经过公证的授权委托代理书、受托代理人身份证原件和复印件，才能在委托代理人栏亲笔签名； 与买受人进行沟通并提供 项目公司 销售部的售后服务热线，及时为客户提供全方位的服务； 买受人选择按揭购房的，业务员应按购房合同约定或 项目公司 规定向买受人收齐按揭资料，同时签署《办证授权委托书》。 本条规定若与 项目辖地 按揭银行的明文规定有抵触的，从其规定执行，但 在执行前应向集团公司市场研究部备案。 买受人与前期物业管理公司签订相关协议，应该将其中一份返还买受人： （ 1）前期物业管理服务协议； （ 2）业主临时公约； 代理公司对合同审核无误后，应该分别在售楼管理系统和签约合同审核记录本中登记相关情况（包括买受人具体资料、合同资料等）； 代理公司将合同传递给 项目公司 销售部时，应该同时传递下列资料（以实际发生时为准）：买受人身份证复印件（若委托代理的，还须有经过公证的授权委 托代理书、身份证复印件）、《房价特别优惠审批表》、《客户特别要求申请表》等相关表单和书 面资料 ,双方需在《购房合同传递单》上签字。 4） 合同备案 项目公司 销售部 经理 在完成合同再审并加盖 项目公司 销售 合同专用章后， 由项目公司 销售部 签约代表 负责填写《商品房预销售合同登记备案申请表》， 按 辖地房管 部门《网上备案登记软件》规定程序和要求操作；必须人工操作时，应 最迟在 30 天内完成向 辖 地房管 部门 备案（ 标准： 项目辖地房管 部门 盖 “ 已备案 ” 章及签署备案日期）。 合同备案完成后 ，由 项目公司 销售部签约代表 转告 代理公司 的项目销售专案经理， 通知 买受人向签约代表 领取已备案合同，客户 须 在《备案合同领取登记表》上签 收 ， 签约代表在 售楼管理系统上登记； 项目辖地房管 部门另有明文规定的按 项目辖地房管 部门规定执行。 5） 合同变更 符合下列合同备案变更或注销条件的特殊情况，可以办理合同变更或注销。 办理完毕后需及时录入售楼管理系统，以免影响再次销售机会或销售后台的管理； 项目辖地房管 部门另有 合同变更 明文规定的按 项目辖地房管 部门规定执行。 可以办理合同备案变更或注销的范围 （ 1）确系直系亲属之间的相互更名或加名的； （ 2）因合同一方违约，不能继续履行合同，违约方已按合同规定承担相应违约责任的； （ 3）因合同双方协商约定，要求变更合同条款或相关 内容的； （ 4）因规划或设计变更，造成买受人变更而退房的； （ 5）因司法或行政裁定需要合同变更或注销的。 办理合同备案变更或注销的必备资料 （ 1）《商品房买卖合同变更申请核准表》； （ 2）申请人身份证原件、复印件；委托他人办理的还需提供经公证的授权委托书及委托代理人身份证原件、复印件； （ 3）原已备案登记的所有购房合同原件； （ 4）直系亲属之间相互更名或加名的，应提供户口簿原件、复印件或户籍证明； （ 5）合同双方协商约定变更合同条款或相关内容的需提供补充协议； （ 6）根据合同条款约定预付房价款的收据原件 与复印件； （ 7） 属违约而导致合同备案变更或注销的，需提供违约方已支付违约金的收款收据； （ 8）属商业性住房贷款购房的，需提供还款证明原件复印件； （ 9） 因规划或设计变更造成买受人退房的，需提供批准规划或设计变更的有效证明； （ 10）因司法或行政裁定而变更合同备案的，需提供司法或行政裁定书。 合同备案变更或注销手续费 合同备案变更或注销手续费（参考标准） :住宅 3 元 /㎡ 非住宅＝总房价的 5‰ 购房合同变更流程 （ 1） 由要求变更或注销的买受人先向现 场售楼处提出书面申请，经代理公司初审，符合上述可以办理合同备案变更或注销范围的，填写《商品房买卖合同变更申请核准表》，经签约代表审核同意后报项目辖地辖地房管部门审批； （ 2） 项目公司 销售部自接到《商品房买卖合同变更申请核准表》之日起 10 个工作日内作出书面答复；同意变更或注销的由代理公司负责，代表甲方与买受人签订《商品房买卖合同补充协议》或《终止商品房买卖合同协议书》， 项目公司销售部相关人员按 购房合同变更流程 处理；买受人若有违约责任的，应按原已签生效的购房合 同有关条款向财务部付清全额违约金后 3 个工作日内，由 项目公司销售部通知要求变更的买受人携带上述必备资料和应支付的手续费，前往项目辖地房产管理部门或相关部门办理合同备案变更或注销手续； （ 3） 项目公司 销售部凭核准的《商品房买卖合同变更申请核准表》和重新签订的购房合同或补充协议书向项目辖地房产管理部门重新办理备案登记。 办理完毕后需及时录入售楼管理系统，以免影响再次销售机会或销售后台的管理； 6） 合同解除 买受人 因故 提出 退房，代理公司同意的 ,由买受人 填写 《商品房买卖合同变更申请核准表》； 代理公司 签署意见后，连同 买受人 购房合同 原件 、 收款收据 复印件 、 身份证 复印件 ，向 项目公司 销售部提出书面申请 ； 项目公司 销售部须 在 3个工作 日 内 根据 有关规定和项目实际情况 通过 代理公司书面 答复买受人；同意退房的， 由代理公司原经办业务员代表 项目公司 与 要求 退房 的买受人 签订 《 终止合同协议书》 （见附件） ；按购房合同和 《 终止合同协议书 》 之相关条款约定，由要求 退房 的买受人 承担房款总额 10％的违约金。 《 终止合同协议书 》 签订后， 项目公司 销售部签约代表 通知 买受人 携带本人 身份证 原件 （附 复印件 1 份） 、 购房合同 原件、 户口簿 原件（附 复印件 1 份）与《商品房买卖合同变更申 请核准表》一起向房管 部门 申报并缴纳相关费用 ； 房管 部门 批准后由 项目公司 销售部转送财务部复核备案。 财务部复核无误后通过 项目公司 销售部向退房客户发出书面 退款通知 ，客户凭收款收据原件和买受人身份证原件、复印件向公司财务部 办理款项结算。 购房合同备案后买受人提出换房的，视同买受人退房处理，换房买受人须按购房合同第十七条第 6 款规定支付 5%－ 10％ 的违约金 ；具体由 项目公司 销售部经理酌情处理，但处理意见应事先报 项目公司 （副）总经理批准。 退房（或换房）后，《商品房买卖合同变更申请核准表》复印件返回代理公司，代理公司在售楼管 理系统中作退房（或换房）处理，并修改相关资料； 办理完毕后需及时录入售楼管理系统，以免影响再次销售机会或销售后台的管理。 3．工作接口及工作周期：项目正式开盘销售前必须完成 4．工作提示：详见附件 5．相关附件： 《商品房买卖合同》示范文本制定流程 《商品房买卖合同》 《办证授权委托书》 签约授权委托 书 《房价特别优惠审批表》 《客户特别要求申请表》 《商品房买卖合同补充协议》 《备案合同领取登记表》 《购房合同传递单》 1 《购房合同传递单》 2 空白购房合同领取登记表 《商品房买卖合同变更申请核准表》 《 终止合同协议书》 广告管理： 对日常广告进行管理 1．相关部门 ： 代理公司负责， 项目 公司 销售部和集团公司市场研究部备案 2．工作程序： 1）广告计划 广告策划由代理公司负责，每月 25 日前分别向集团公司市。