东莞海悦新都会公寓项目执行报告德思勤(编辑修改稿)

东莞海悦新都会公寓项目执行报告德思勤(编辑修改稿)内容摘要：

售前提条件四大因素的基础上，结合本项目的营销战略最终确定： a. 目前项目工程进度情况 本项目目前主体已封顶， 售楼处从 10 月正式开放，现正进行样 板房装修，预计 11 月底装修完成， 12 月初 取得预售许可证。 b. 市场的具体情况 一般市场一年的销售节点：根据我 司的销售经验，房地产市场一年中销售旺季分别在 46 月份与 1012 月份。 因此本项目应在 12月份开始销售，越迟对项目越不利。 c. 市场竞争楼盘的情况 本项目竞争楼盘的动态是考虑入市时机的重要因素。 目前竞争楼盘的销售率新天地华庭三期 90％，时富花园 95％，中惠丽阳时代100％，碧水天源公寓 100％、洋房刚开盘，项目旁边的三正世纪豪门 别墅 项目已经开始建设， 美丽 365 和目前尚处于前期筹建阶段。 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 9 因此，近期本项目市场竞争楼盘较少。 d. 销售的前题条件  认筹所需条件：要求售楼处开放，户外广告、形象围墙、楼体条幅出街，认筹方案确定 ；宣传推广与销售工作准备（宣传物料与售楼资料准备、认筹销售文件准备）。  开盘所需条件： 项目外立面开始施工、 报纸广告出街、样板房开放、 取得预售许可证、 开盘活动方案确定、开盘价格方案确定，开盘所需宣传与销售物料资料全部到位。  热销阶段所需条件：工程进度的支持 —— 项目脱外立面，园林开始施工 ；媒体广告投放，营销活动开展。  持续阶段所需条件： 项目园林完工， 现楼展示。  尾盘阶段所需条件：现楼展示，工程达到竣工入伙条件。 e. 小结 : 按照以上几方面条件，结合本项目目前各方面工作的进展，建议 本项目的解筹时间为 确定在 十二月上旬 （暂定 12 月 10日） ，建议 正式开盘时间 为 解筹一周后（，需根据解筹前诚意客户的情况而定，如确定解筹人气不足，则和解筹结合一起，如果人气较旺，则另行举行开盘仪式，暂定 12 月 18 日）。 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 10 f. 销售时间示意图 年份 (2020) 年份 (2020) 月份 10 11 12 1 2 3 4 5 6 . 营销总纲 为了实现整体营销战略目标与战略方 针，有计划、有步骤地确定各阶段的战略重点，销售关键节点与重点工作内容，更好地进行项目营销战略的总体控制，我们制定项目的营销总纲。 项目 开始认筹时间 项目 解筹、 开盘时间（ 12 月中旬 ） 项目外 立面工程施 工形象展示到位 工程进度条件下达到预售条件的时间 项目取得预售许可证、样板房开放 春节 劳动节 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 11 前期 准备 阶段（ 8～ 11 月） 公开销售阶段（ 12 月） 热销阶段（ 1 月） 持续阶段（ 2～ 3 月） 尾盘冲刺阶段（ 4～ 5 月） 工程进度要求 1. 售楼处完工 2. 现场包装 完成 1. 样板房开放 2. 外立面、园林开始施工 外立面完工 1. 部分园林完工 2. 配套设施施工 1. 园林完工 2. 配套完工 认筹时间（ 10 月 15 日－ 12 月 9 日） 正式开盘时间（暂定 12 月 10 日） 国庆节（ 10 月 1 日） 圣诞 元旦 春节 元宵 妇女节 五一（ 5 月 1 日） 总体策略： 通过推广新都市生活方式；塑造高附加值物业形象；考虑实效性强和有针对性的推广销售，实现项目价值 阶段策略： 造势 以形象推广结合生活方式概念炒作，引起关注 策略组合 1. 销售策略： 认筹优惠、试探市场 2. 广告策略： 形象广告 +中心区价值炒作 主题 :《新中心城价值》 3. 媒体策略： 户外广告 +寮步报 +南方都市报 +条幅 +短信 +电视 4. 价格策略： 前 20 名－ 5％折扣； 21～ 50名－ 4%折扣； 51－ 100 名－3％折扣； 100 名后 2％折扣 5. 形象包装策 略 以围墙、路旗、售楼处的包装，造成视觉冲击、树立形象 6．活动策略： 成立海悦城市精英俱乐部，举办认筹活动、超级转盘抽奖活动 阶段策略： 引爆 以公关活动引爆，形成市场热销印象 策略组合 1. 销售策略： 实施销控，以单房为主 2. 广告策略： 解筹和开盘广告 +热销软文炒作 主题：《大型人文社区、低门槛》 3. 媒体策略： 南方都市报 +东莞日报 +条幅 +短信 +网站 +电视 4. 价格策略： 开盘优惠 3％折扣 5. 形象包装策略： 以看楼通道、样板房的包装体现时尚、现代、个性化的品味，表现大型社区生活的内涵 6. 活动策略： 开盘（解筹）活动，制造声势 圣诞节活动，赚取人气 阶段策略： 提升 以产品性价比和投资价值攻击市场 策略组合 1. 销售策略： 推出部分保留单位 ，延续热销 2. 广告策略： 项目投资价值 +性价比分析 主题：《详解投资价值》 3. 媒体策略 南方都市报 +东莞日报 +条幅+短信 +网站 +电视 4. 价格策略： 小幅频涨、半个月上调 100 元/㎡ ； 以老带新 包装策略： 脱外立面展示工程形象 5. 活动策略： 投资主题活动、现场促销活动（抽奖）； 阶段策略： 巩固 以体验式营销活动和促销带动销售 策略组合 1. 销售策略： 全部单位推售 2. 广告策略： 结合商业推广，打项目生活卖点 +促销活动信息 主题：《体验新都市生活》 3. 媒体策略： 东莞日报 +条幅 +短信 +网站 4. 价格策略： 保留单位小幅涨价 包装策略： 样板园林展示 5. 活动策略： 现场促销活动、结合园林举办活动 阶段策略： 攻坚 以实际优惠或折扣促成成交 策略组合 1. 销售策略： 尾盘促销，最后冲刺 2. 广告策略： 尾盘促销信息 3. 媒体策略： 东莞日 报 +条幅 +短信 +网站 4. 促销策略： 额外折扣或赠送家电 +以老带新 5. 包装策略： 现楼展示 活动策略： 现场促销活动 海悦 新都会 公寓项目营销总纲图 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 12 营销总原则 ：一个核心、两条线索、多个节点 一个核心：引领寮步新中心 大型人文社区生活 的最 具升值潜力的物业 两条线索： 主 线： 宣扬产品所在的大型社区生活品质和所在区位的升值前景 次 线： 产品卖点和投资潜力 —— 十大价值优势和投资分析 多个节点： 配合工程上的节点，选择和利用一年四季中节气和节日 ，围绕销售举行相关的营销活动或传递项目的信息，达到销售的目 标。 关键的销售节点： 2020 年 10 月 1 日 —— 国庆节 2020 年 12 月 24 日 —— 圣诞 和新年 2020 年 1 月 29 日 —— 春节 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 13 2020 年 3 月 8 日 —— 妇女节 2020 年 5 月 1 日 —— 劳动节 节日节点： 国庆、圣诞、元旦、春节、元宵节、情人节、妇女节、劳动节„„ 其它相关工程节点： 售楼处完工、样板房完工、外立面完工、中心园林完工、工程竣工、入伙。 2. 销售策略与进度安排 . 销售渠道 本项目为中档酒店式服务公寓，目标消费群为本地和周边镇区投资客、 寮 步企业中的白领和中层管理者、外来生意人及向往时尚生活的本地单身，结合我们的营 销策略与营销目标，采用：  广告营销 ：实效性较强的媒体广告推广开拓目标客户； 海悦二期项目公寓销售执行报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 14  主动拓展 ：大型企业的主动式拜访和团购接洽； 。