东纵项目规划设计理念和土地价值分析报告地产价格(编辑修改稿)

东纵项目规划设计理念和土地价值分析报告地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

 在广东，此类有机超市处于 %的市场试业点，只有部分小店开在广州、深圳社区内，相对广东养生的生活习惯， 类似此种高档次的有机超市，应该大有市场潜力。 关于养生和对老年群体的照顾，中老年产业和商业化投入不足  中国的人口老龄化程度越来越明显， 60 岁以上的老人占总人口的 11%，即将进入老龄化社会，预计到 2020 年，全国老年人将达到 亿，占总人口的 17%，目前中国老年人用品市场的需求量为 4000 亿元 (每年仅老年人的服饰穿着消费潜力至少也有1000 亿元 )，到 2020 年将达到 10 万亿元，而现阶段全国为老年人提供的产品不足10%，离市场需求差距很大。  中老年人百货公司 ： 老年食品 (烟酒类、休闲食品、保健食品、绿色食品、冲调饮料类、粮油米面类、加工食品 ) 老年日用 品（针纺制品、鞋帽类、床上用品、清洁用品、个人护理、纸品类、老年家电、用品综合、文玩） 老年特需用品（视觉辅助、听觉辅助、活动辅助、浴室安全、起居辅助、读写辅助、闲暇辅助） 老年保健（自助监测、推拿按摩、治疗类、能量类、纳米类） 老年医药（常用 OTC、中药滋补品、中成药、外用药、进口类、中草药材、西药、中药饮片） 进口老年商品（健康食品、老年用品） 总结：从新商业角度分析，养生、有机食品、保健用品是可持续的商业运营模式，该模式一切围绕健康、养生的角度来考虑，既是传统商业的补充，也是从传统商业延伸出来的新型 商业； 相对东纵项目周边庞大的商业规模而言，在该区域提供此类高端商业模式，既是补充了商业的空白空间， 也为市场带来了可持续的新型商业模式。  东纵项目的商业定位： 东莞首个有机健康、养生商业中心 首个有机健康超市 首个有机健康美食餐厅 首个 有机概念美容护理 中心 首个 有机概念家居 坊 首个 银发百货购物广场 关于健康住宅的概念 我国 已进入 四、二、一 倒金字塔型家庭模式的趋势 ，即四个老人、二个成年夫妻，一个小孩的居住空间内，而 在我国当前和今后相当长时间内 仍以家庭养老为主的状况下，一般的住宅和普通住宅区规划和住宅设计 对年老者的问题尚欠周全的考虑，在许多方面存在着有违于老年人生活需要的问题。 正是由于 《城市居住区规划设计规范》和《住宅设计规范》中没有列入针 对老年人的相关规定，因而目前需要对《城市居住区规划设计规范》和《住宅设计规范 》进行修正、补充和完善，增加有关针对老年人问题的规划与设计条款 ，以便适应已经到来的老龄化社会。 所以，周边 不管是 豪宅还是普通住宅 ， 对老年人住宅设计基本都没有涉及，作为新型的健康养生住宅，应考虑以下几点：  人的一生要经历婴儿 成年 老年的发展阶段 ，所以健康住宅应是 可持续的人类住区 ，其 规划 是动态的设计过程，以 居家养老 为主 体， 规划中 要增加对未来需求的预测和考虑这一要素。  服务设施和服务内容需要扩充 ，一方面要满足 居住区老年人的生活服务设施 配置 ，另一方面从 增加 老年 服务中心，门诊部 配套。  小区设计要作如下更改 a) 住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。 b) 门口 宽度增加，轮椅可以通行。 c) 室内地面平坦，没有高差，特别是没有一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。 d) 厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。 e) 老人锐意大小便失禁，厕所要靠近卧室，并设长命灯， f) 老人身高会缩短，有时可达 67 厘米，开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。 g) 地面和浴池底部都要防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池设有音响传 感器，改变方向和高矮的地方用显颜色彩。 h) 老人视觉功能下降，房间照度提高 2 倍以上， i) 老人不适应眩光，要加以抑制。 j) 老人听力降低，要提高报警声响。 k) 厕所采用推拉门，不用平开门。 l) 洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进，老人可坐下把腿伸进去操作。 m) 煤气等各种开关上的字要加大，以利老人辨识。 n) 楼梯道加宽，以便安装升降椅。  户型设计采用 两代居的套型布局 居家养老 的 老年人的家庭中，单身老人与亲属同住户占 %，一对老夫妇与亲属同住占 %，单身老人独资居住占 %，一对老夫妇居住的家庭户占 %。  两代居的设计 要素 a) 完全同居型：基本象多室户内设置带有独用卫生间的老人居室，合用扩大厨房和起居室，实质上是一般多是大户型的改进。 b) 半同居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户共享一个起居空间，合用厨房，分设卫生间。 大家庭生活通过共同的起居空间和协调的经济生活来实现。 各户居室空间相对独立，分户内联系不必通过公共生活空间，因而各自生活独立性大，可避 免生活作息时间上的相互干扰，室内空间利用方式也便于各户自主安排。 c) 半邻居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户仍共享一个起居室，其余空间各自配套，因此经济生活也基本独立，只是在节假日可共聚会餐，这样两代夫妇均可自由安排生活，减少了经济生活的矛盾。 两户室内空间组成规模和形式也可各自选择确定。 与半同居形式相比，两户独立性都相应增强，具有东方传统家庭生活的特点，关起户门是一家，打开户门称两家。 如起居室也分设，那么可设一个共同使用的门厅，两户各设分户门已门厅空间相互联系。 d) 完全邻居型：两户各设有独立门户，各户内居室、厨房和卫生间等空间各自配套使用，两户间仅以起居空间邻接相通或分 隔融通，这种形式实际上是两套不同户型的住宅单元相邻接，比同户门的半邻居型住户各自具有更大的独立性。 结论： 在西方想方设法寻找办法帮助老年人离开养老院时， 而 中国家却越来越多地求助于养老院。 正是基于上述市场需求，而市场又长期面临需求真空，所以， 东纵项目的新规划 设计理念 的推出， 将会 拥有巨大的 市场 需求量。  住宅区定位： 东莞首个健康 养生 城 首个两代居亲情社区 五、概念规划定位 1. 概念 定位 2. 规划定位  临东纵大道规划有机健康商业 广场  内 侧 规划健康居住小区 3. 商业规划  一层为健康用品、护理用品、养生用品室内步行街  二层 50%面积 为有机健 康超市，另 50%面积 为中老年用品百货步行街  三层 50%面积 为有机美食餐厅，另 50%面积 为 有机洋酒、茶叶、咖啡步行街  三层 并设置一座有机概念家居坊 和 有机概念美容护理中心 4. 商业路径设计  平面 集中式回廊设计，一楼侧门设超市主入口，人流通过无障碍步行电梯至二楼超市以及三楼有机餐厅。  立体人流商业路径设计，为方便三楼餐厅的人流，也为方便有车族，三楼屋面规划天面停车场  商业人流一切体现集中、立体的路径原则，其要点就是让进入消费的人群可以立体 体验方式 逛完整个商业 街区 ，从而带动一、二、三楼室内步行街商铺的购物范围。 5. 住宅区 规划  按健康生活住宅小区设计，设计要点要专门以中老年住宅的要求为准。  小区要设置医疗门诊部 ， 花园做到人车分流， 住宅区的环境必须有适合老年人健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所和适于他们散步消遣之空间。  地面 整体采用无障碍设计， 地面平坦，无高差，通道不设门槛； 走廊的照明度，部分区域设置长明灯；由于老人的听力降低，要 提高报警声响；还 要 加大了各种提示标志的字体，以利老人辨识。 亲亲 有机健康商业广场 亲 亲 健康城  户型设计均要在每个套型内增加一套老年套房，每个单元要设计一套不低于50㎡的中老年夫妻 单独 套房。 其他设计要求见 规划图（附件：规划平面图） 六 、项目 市场价值 分析 经济技术指标 主要经济指标 项目 单位 数量 规划用地面积 ㎡ 97600 地上总建筑面积 ㎡ 292800 其 中 商业建筑面积 ㎡ 42000 住宅建筑面积 ㎡ 250800 地下车库建筑面积 ㎡ 63410 机动车总泊位 个。