东晨置业龙凤山庄地产建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

东晨置业龙凤山庄地产建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。 建设用地的综合自然条件较好。 萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的％。 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主 要大气降水为主补给水源。 浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。 地下水位升降随季节 (降水量 )变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下： ①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约 1 米以上及 米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。 ②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。 ③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约 6 米处较富集。 ④粉细砂，浅黄色，级配性差 ，中密，本层埋深 米钻至 米未揭穿。 层厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在 140KPa 以上。 （四）交通运输条件 萧县东邻江苏徐州市 25 公里，素有“徐州的西大门”之称。 南接淮北29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北连山东济宁 130 公里，县城距合肥、南京、济南、郑州 4 省会均为 3 小时路程，距徐州观音机场 40 公里，连云港出海口 260 公里。 陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县 本资料 来自 境内交汇， 3 311 国道， 30 10 202 省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里 130 公 里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。 二、社会经济条件 （一）名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。 萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。 耕地面积 10 万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。 全县水果挂果面积 50 万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。 孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交 猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。 （二）丰富的矿产资源 萧县矿产资源丰富，水电供应充足。 萧县为全国 100 个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 亿吨，现有 17 对矿井，年产能力 120 万吨；探明石油储量 7 亿吨，煤层气储量 1000 亿立方米，石灰岩储量 30 亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。 萧县南北分属淮、黄河水系，地下水量为 亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。 电力供应属华东电网，设施完善，境内有 11 万伏以上变电所 2 个，生产生活供电充足。 （三）雄厚的经济基础 工业基础雄厚，门类齐全。 萧县 工业发展历史久远，历经沧桑。 公元 9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。 改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有 48 个县属工业企业，近 2 万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。 2020 年全县工业总产值 17 亿元(1990 年不变价 )，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、 本资料 来自 化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。 经省政府批准，在连霍、 合徐两条高速公路交汇处设立的占地 500 余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。 （四）较完善的基础设施 生产生活设施完善，人居环境良好。 萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。 萧县是安徽省委 20 精神文明建设示范县之一。 本资料 来自 第五章 项目整体规划与定位 一、规划设计的指导思想、原则及措施 （一）指导思想及原则 本项目的设计指导思想为：为萧县人民提供一处能展现 21 世纪萧城城市建设风貌的新型居住小区为目标，注重社会、环境、经济效益的统一，确定合理的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求。 (1)“环境优先”原则，是建设 萧 城城 北 新区的重要理念，也是 21 世纪城市建设应当倡导的主题。 (2)加强公共服务设施的建设，通过本项目建设提高 萧 城城市服务设施水平，并使之更加完善。 (3)提倡人文景观与自然景观的完美结合。 强调创造适合小城市生活环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 (4)提倡“以人为本”，创造体现小城市特点的舒适，方便居住环境。 (5)“经济性”原则，体现项目开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层要求。 (6)“可操作性”原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施，为建成后的物业管理提供便利条件。 （二）建设措施 根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及现代科技手段，合理安排并组织住宅建筑与其他相关因素之间的关系，使住宅和环境等成为一个有机的结合体。 其中具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与 生态环境之间形成一个良性循环系统。 它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑， 本资料 来自 具有节地、节水、节能及减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 绿色住宅应该有许多基本特点，首先建筑材料必须提倡使用环保型的建材。 节约水资源：绿色住宅必须要做到节约用水，保护水资源，要求就地处理污水，把污水变成中水，中水用来种地、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。 还有，在住宅中安装节水的抽水马桶；洗手池的水能够直接通向厕所，洗衣服，洗菜的水可以用来冲厕所；采用高质量的无渗漏水龙头等。 充分利用自然资源。 绿色 住宅宜采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，降低照明用电；采用太阳能热水系统，小区共用供热系统，充分利用自然能源而减少对大气的污染。 做到分类处理垃圾。 将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收，就地处理垃圾，极大限度地降低垃圾对环境的污染。 通过室内生态设计，保障室内环境的舒适性也是生态环境的一个重要方面，这主要包括：室内声、光、热等物质因素：声，既室内声环境的改善，让住户不受到室外噪音的干扰；光，指设计明厅、明卫，明厨等，以充分利用自然光源；热则是指室内温度的舒适性，而不是靠空调调节室温等。 太阳能的运用。 对太阳能的应用，不只局限于太阳能热水器，同时还可以利用太阳能来改善室内的温度和湿度。 利用新型墙体材料保温隔热。 除了室内环境的舒适性，生态住宅还包括了室外废弃物的处理、室外通风、避免光污染、污水再利用等。 室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。 比如说将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。 良好的室外通风，是室内通风的前提。 因此，必须在提高用地率的同时，采用建筑物底层架空等方式，改善小区内的通风。 本资料 来自 通过就地处理污水，把污水变为中水，可以用于浇花、洗车。 洗水池的水直接通向厕所，这样，洗衣服、洗菜的水就可用来冲厕所，从而节约大量的水资源。 二、整体规划设计方案 (一 )材料和荷载设计方案 混凝土强度一般为 C30，住宅为砖混、框架或剪力墙结构。 室内填充墙及自承重内隔墙均采用轻质材料，自由内隔墙采用轻质墙体。 设计荷载： 包括恒载和活载： 主要恒载： 钢筋混凝土： 25KN/m3 200 厚加气混凝土砌块（加饰面）： 100 厚加气混凝土砌块（加饰面）： 轻质隔断（加饰面）： 1 KN/ m2 普通钢门窗： KN/ m2 50 厚楼板面层（普通）： 1 KN/ m2 玻璃幕墙： KN/ m2 活载： 走廊、门厅、楼梯： KN/ m2 消防疏散楼梯： KN/ m2 厨房： KN/ m2 卫生间： KN/ m2 地下车库： KN/ m2 上人屋面 : KN/ m屋顶花园 KN/ m2 设备用房一般为： KN/ m2 风荷载： 本建筑基本风压值为 KN/ m2，地面粗糙度为 B 类。 本资料 来自 抗震设防： 地震设防烈度为 6 度，设计基 本地震加速度值为 ，抗震分组为第一组。 本工程为丙类建筑。 （二）功能分布 地块为瘦长型，南北间距较大，规划中共分成 3 个规模不等的居住小区。 每个小区基本都有各自相对独立的商业、居住部分，我们将商业与居住隔离开来，在保证建筑形态上延续的同时，又便于形成独立的景观环境，保证居住区的安静和商业区的人气。 部分小区的商业用地将建设成产集体闲娱乐、商业、公寓与居住等设施于一体的具备复合功能的城市综合功能街区。 结合小型商业打造出主要商业街，形成特色商业街区，从而很好带动了整个商业片区，丰富建筑功能形态的同时，也会 为周边居民带来便捷的购物环境，完善居住区的配套设施。 居住区北部以安置房为主，中部及南部以商品房为主。 住宅的房型根据地块的环境不同进行差异化设计。 在地块沿商业街部分，我们皆设置了小房型，中心景观部分布置大房型，地块以多层住宅为主，部分小区中心景观处设置社区服务中心，布置社区服务站、物业管理等公共配套设施，以满足小区的需要。 住宅与景观相互融合，彰显尊贵，打造商档的“都市 /景观”住宅。 （三）道路设计 多个住宅小区的内部道路按照先进的交通安静概念进行设计，避免直线型道路所带来的高车速，可从根本上减少由车辆所产生 的噪声，营造安静的居住环境，这样也可以使居住区的内部环境形成与外部城市不一样的道路景观。 小区的停车方式以多层住宅底层停车为主，利用多层住宅南面开间较大的开间布置车位，小区内部沿小区主干道布置少量停车，停车位基本位于住宅的北侧，减少对南面卧室产生的噪声干扰。 本资料 来自 结合小区的中心绿化带设计一个与车行道路相通而又相互分离的步行道网路。 步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系起来。 步行道的设计更加注重其多样化，局部放宽成小广场，局部通过植物与建筑形成一个狭窄的空间，使步行者可以体验到丰富多样的室外空间。 （四）景观设计 居住区着重强调社区环境塑造，把社区生活空间作为艺术研究对象，从而营造出具有园林生活情调的康居环境。 将景观渗透到小区的每一个角落，创造可达性、共享性强的景观效果。 规划将小区景观充分引入到各个角落，并努力保持整个小区视线上的畅通。 有条件的住宅单体底层设计内院，庭院是单体建筑的补充和衬托，力求最大限度地完善不同方位的院落与室内的行动、视线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果。 充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的 处理和发挥，使之与整体建筑风格相整合和协调，其中包括道路的布置、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。 并且，总体景观设计总体规划设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。 （五）建筑风格： 建筑风格的设计在很大程度上主导着消费者眼球，目前萧县处于一个比较注重数量的发展期间，所以在建筑的风格上几乎都是 千篇一律 ，基本上没有什么特别之处，对此，项目的开发建设在风格上要与其他的楼盘有所不同，建议多层建筑方面在结合萧县现有的楼盘样式的基础上加以改进，包括外墙的颜色，增加空调机外放位置等等， 在别墅方面，主要以现代建筑艺术为主，大胆造型（简约流畅的线条），部分结合苏、浙、皖园林建筑外观代表性的风格。 （六）户型设计 根据萧县家庭的人口数及日常生活起居习惯，以最科学合理的布局达 本资料 来自 到使用功能，把没有实际使用功能及重复功能的部分放弃，在某些重要区域适度放宽，控制总面积，从而在提高单价后，总价不会太高，限制市场。 具体的设计，由专业设计师在这个参照这个构思下完成。 小房型做大量的飘窗，最好以两房一厅一卫，两房两厅一卫。 或者三房一厅一卫，或者三房两厅两卫，杜绝两房两卫的设计。 在县城的区域内，实用性是第一 要素。 飘窗（即低窗台、凸窗台）在实际销售过程中很受消费者的欢迎，因为飘窗的设计可以增加小房型的空间感。 因此建议客户对小房型进行飘窗等特色规划，增加房型的卖点。 （窗台离地板面 30— 45 公分） 客厅在现代居家概念中明显过小，市场情况要求客厅开间起码在 4米以上，这对消费者具有一定的吸引力。 因此建议本案在客厅开间上考虑在 米左右，房间尤其是主卧开间在 米左右。 采用短进深，加大阳光直入室内的面积。 户型功能型布局：卧室餐厅，书房、储藏室布局合理，采用现代三大布局手法，尽量做到分区明确，动静 分区，洁污分区，干湿分离。 业主会所建议： 会所前期作为现场售部，为销售服务，交房以后是为业主提供方便的经营场所，集休闲、聚会、运动健身等。