东方明珠城市花园报告(编辑修改稿)

东方明珠城市花园报告(编辑修改稿)内容摘要：

华会所 —— 尊贵业主俱乐部 ”。 业主俱乐部配套如下： ① 儿童嬉水乐园。 ② 棋牌活动室。 ③ 商务体闲吧。 ④ 花园茶座。 ⑤ 草地羽毛球场。 ⑥ 乒乓室。 ⑦ 健身房。 ⑧ 英式台球室。 ⑨ 中心花园广场。 超市 本案在解放三路上设置一中型超市，面积在 500600 平方米，可把超市包 装为“ 大型社区超市 ”。 在蚌埠的东面目前尚无此种规模的超市，住宅区配套社区超市更是绝无仅有，可便本案的生活方便性得到最大的提高，并提出小区业主二年内成本价供应商品。 通过新闻炒作可引起一定的轰动。 外联配套 ① “东方快车” ，与公交公司联合开通本案至市中心的公交中 中国最大的管理资源中心 PAGE ２４ 巴。 （祥见 ） ② 把本案包装成为蚌埠的“ 教育房产 ”，本案周边有三中、师范附小、师范学校等学校，其学区环境良好，教育气氛浓，有“教育房产”包装的先天条件，可通过开发商向学校支付一定的建设费或赞助费，选择周边的一所幼儿园作为本案的配套幼儿园，并建立“教 育特区”，大打特殊教育牌。 ③ 与本案周边的浴室、美发厅和一些娱乐场所联系，对本案的业主进行会员式服务，收取较低的费用（部分费用由开发商直接补帖给服务场所），使之成为本案的配套之一。 健康配套（祥见 ）。 物业管理 由于蚌埠治安情况较差，本案的物业管理首要条件是安全，为蚌埠“ 最安全的小区 ”，在安全的基础上突出其 亲情化、专业性和高档次 ，通过物业管理的档次创造物超所值的“ 高档次、专业化管理 ”大型小区形象： 物业管理的选择采用招标方式，传递对物业管理公司招标是房地产开发发达地区的一种先进的手段，能够最大 限度地保障业主的利益，把本案包装成为蚌埠“ 第一个进行物业管理的招标楼盘 ”： ① 在大众媒体上公开招标条件：专业、有经验的海内外物业管理公司。 ② 公开各物业管理公司的投标方案，并以新闻发布会形式发布先进的物业管理方式和竞争的激烈程度等信息，以引起公众 中国最大的管理资源中心 PAGE ２５ 对本案的物业管理方面的关注。 ③ 中标物业管理公司由业主、开发商、专家组共同投票确定。 ④ 在大公媒体上公布中标方案。 炒作物业本案的物管公司和本案先进的物业管理理念。 采用“ 24 小时封闭式 ”物业管理： ① 24 小时对小区各入口和主要场所进行 24 小时监控。 ② 各入口 24 小时保安人员值班 ，夜间进行安全巡察，进行紧急救助和灾情实时处理。 ③ 24 小时小区围墙红外线布控，防止不明者从围墙处闯入小区。 ④ 阻止外来车辆及可疑人员进入小区。 基础物业管理： ① 保洁服务：小区公共区域的保洁工作，做到一日内多次清理。 ② 绿化服务：绿地花、木的养护、修整。 ③ 代收、代发信函报刊，代订报刊杂志。 ④ 设备维护：公共设施和住宅内建筑、水电、通讯设施的维护。 “亲情式”物业管理： ① 建立小区的健康档案，为 60 岁以上老人定期进行健康检查。 ② 家政服务：代请保姆；钟点工服务；代为房屋租赁；家庭绿化养护。 ③ 代为进行家庭装璜监理，让业主省 心、安心地进行装璜。 ④ 订立社区文明公约，定期进行业主联宜会，加强业主间的交流，建立亲情和睦的社区氛围。 中国最大的管理资源中心 PAGE ２６ ⑤ 健身指导：指身业主进行科学、有效地锻炼和瘦身（祥见事件策划）。 ⑥ 代订车票、机票服务。 通过一系列的物业管理规划和推广，建立本案的“ 放心、安心、亲心、省心、信心 ”的“ 五星（心）级 ”服务形象，把本案包装成为蚌埠物业管理最先进的楼盘。 4． 5 房型包装 在房型上，本案采用了许多房型设计的新概念：点式、错式、外凸型八角窗，和采用建筑新材料，在树立 “最先进 ”房型形象的同时，传达本案的“ 以人为本 ”、“ 亲近 环境 ”的房型设计概念： 楼宇点式和错式设计，三面采光和通风，使居住舒适度提高。 外凸式八角窗的设计，使住户视野开阔，凭窗揽景，使环境与人更加接近。 塑钢窗的使用，不但具备采光、通风、防尘、挡风遮雨等基本功能，而且完观现代，密封性更佳。 双阳台设计使生活与观景阳台分离；多厅设置使家庭生活空间分区更加明确；在房型设计中传达“动静分区”、“干湿分区”和“公共空间、半私密区和私密区分离”等概念。 明厨、明卫、明厅、明卧“全明设计”，体现现代生活的舒适性。 4． 6 现场及售楼处包装 中国最大的管理资源中心 PAGE ２７ 现场 本案的工地现场可包装为“ 星级工地 ”，目前蚌埠的现场包装水平较低，工地形象较差：施工设备清洁、工地保洁、施工队伍形象较差。 为体现本案的先进性和施工质量，减弱期房的不良影响，必须对工地进行系统化的包装： 包装道具 ① 墙体：建筑工地设计风格与小区整个形象一致，在凤阳东路部分墙体上嵌入拉丝不锈钢包边的本案总体规划、单体效果、十大景观、会所、入口、绿化等效果图；部分墙体上用反光颜料刷上楼标、案名、开发商、承建单位、监理单位等标准组合定格；等间距刷上“园林人家 诗意栖居”、“明珠十景 真实呈现”等广告语。 ② 工地入口处制作星级工地的标准字及标 志。 ③ 工程概况，施工守则牌。 ④ 凤阳东路上在本案制作一批广告灯箱，形状为园形，直径 米，作为本案工地的辅助包装。 ⑤ 建筑施工人员的统一着装和挂牌。 ⑥ 旗帜和彩球布置，烘托工地气氛。 包装软件 ① 工地的整洁有序：设备的每日包洁，工地无积水、建筑材料、设备的有序堆放。 ② 规范化的工地管理：施工质量的有效控制，施工人员的形象和作业的标准化，安全守则的有效实施，施工现场的形象控制。 中国最大的管理资源中心 PAGE ２８ ③ 准业主进入工地参观的规范化程序设计：专用参观安全帽，配备专职讲解员（标准着装），设计标准说辞和应接规范。 事件策划（祥见 ） 售楼处 本 案售楼处设在现场，是现场包装的一重要组成部分，是整个项目形象体现和销售控制的中心，其作用举足轻重。 风格、格局 售楼处由布展区、洽谈区、签约区三大功能区块组成，每一部分必须功能明确，其基本构想如下： ① 售楼处的建筑风格与本案的基本建筑风格一致，购房者可从售楼处的风格上直接感受本案的建筑魅力。 ② 售楼处外设大型喷绘广告牌（主卖点宣传）和醒目的现场售楼处标识（卖场提醒）。 ③ 布展区设置大型亮灯式模型、展板和放映“东方明珠”城市花园 10 分钟专题片： ● 模型为 1： 80 制作， 6 米 3 米，制作必须精细毕真，建筑、景观、绿化的细 节能一览无遗，模型设置在布展区的中心，为整个售楼处的视觉中心。 ● 展板挂于布展区的墙上，可采用双层有机板、 720 线写真、广告螺钉制作，档次极高。 可吸引购房者的视线，并充分展示开发商雄厚实力，营造现场气氛，便于售楼员现场把经包装后项目规模、景观、配套、房型设计，以及极具诱惑力的卖点向购房者讲解，诱发购买欲，促使当场 中国最大的管理资源中心 PAGE ２９ 下定。 ● 10 分钟专题片在展示区靠窗处放映，室内、室处可同时看到，一可吸引路人，起到传播的作用，二可让售楼处内购房者进一步了解本案，对本案的整体有一个视觉和听觉的直观感受； 10 分钟专题片采用实拍和 三维制作相结合，用三维全面展示在建中的小区的规划、建筑、景观、配套、房型设计，并用“借”的手法展示本案绿化、物业管理，有“实”的手法展示开发商实力和浙江房地产的先进楼盘写真，给购房者一个美好的前景和想象空间。 ④ 洽谈区必须为半封闭区域，相对安静，洽谈桌之间保持相对的独立，以避免购房者在购房关注问题的相互干扰；洽谈桌上放置鲜花及精致小摆设，洽谈区墙上可挂室内布置、居家生活、休闲嬉戏及儿童等图片，体现家居生活的温馨，促使对新的家居环境的联想，在不动声色之间打动购房者。 ⑤ 签约区为独立空间，可用单独的办公室进行签约。 ⑥ 在洽谈区和展示区可作几个精致的园林小品，以体现本案的“景观房产”概念，让购房者进一步产生认同感。 样板房 因本案的期房因素，样板房必不可少。 样板房与样场售楼处的展示区相联通，可从展示区直接进入样板房进行参观，样板房和具体要求如下： ① 设置两套以上的样板房，体现本案不同的房型设计，样板房房型为本案的主力房型或高档房型。 中国最大的管理资源中心 PAGE ３０ ② 样板房必须全装修，地面、墙面、厨卫设计必须品味高雅，富有感染力和现代气息。 ③ 家电、家俱、花木、插花，包括厨房用品、儿童玩具都必须到位，以真实呈现居家原型为样板房布置原则。 ④ 进入样板房用鞋套，以 保持干净整洁，样板房必须每日保洁，家具、地面每日上蜡。 销售道具 ① 楼书、单页、图纸、价格表、利率表、合同、计算器。 ② 销控表、指示棒、资料柜、音响、电脑、接待桌。 POP：竖式挂旗，烘托气氛。 软件： ① 销楼人员统一着装，挂牌上岗。 ② 进行系统化售楼人员强化培训，达到熟悉房地产基本概念、购房程序、法律常识和本案特征、卖点，把握购房者心态，统一说辞及电话应接方式。 4． 7 名称包装 案名 本案的案名为“ 东方明珠 ”城市花园，本案名能完整地传达本案的定位“ 环境型景观房产 ”，“明珠”可体现本案的品质，“东方”包 含蚌埠东面和中国两重涵义，我们把本案的案名包装为位于蚌埠东方的“ 最完美的景观房产 ”。 案名在传播上将通过事件策划赋予更多内涵和意义。 组团名称 中国最大的管理资源中心 PAGE ３１ 小区由南向北划分为三个组团，各组团相对独立，有各自的环境和景观：组团一以分流广场为景观中心，并有大面积的绿地；组团二以中心花园广场为中心，组团三以绵延曲拆的绿地为中心，曲径通幽，可形成“植物”主题组团概念。 命名方案： ① 以蚌埠的市花 —— 月季为基础，以“蔷薇园三杰（月季、玫瑰、蔷薇）”命名： 玫瑰苑、月季苑（胜春苑）、蔷薇苑。 ② 以案名为基础： 东方苑、明珠苑、明月苑。 ③ 以景 观为基础： 百卉苑、秀水苑、流霞苑。 十大景观 本案设置多处景观，为使景观更具卖点和识别性，本案从规划设计的景观中选取十个有代表性的景观，合称“ 明珠十景 ”，对各景观进行分别命名，便于整体推广，并强化本案为“环境型景观”房产的概念。 十大景观的具体命名如下： 百卉争春 —— 位于玫瑰苑，筑八角亭，亭边铺卵石小道，周边种春季灌木花与修竹，至春风又暖，百花齐放，与亭竹相映，春意盎然。 凭岸听风 —— 位于月季苑，水波流莹，水域曲折，沿岸种柳树，驳岸设画栏、石凳，可小憩品茗，看流水潺潺，听柳风拂岸。 曲径流霞 —— 位于蔷薇苑，本 景由南向北贯穿组团，组团内铺置碎石小径，沿小径种植各式花草乔木，径边偶设藤架石凳，黄昏漫步其间，举目见流霞映天，美伦美奂。 三友观棋 —— 位于玫瑰苑，地上设巨型象棋坪，外植梅、竹、松 中国最大的管理资源中心 PAGE ３２ “岁寒三友”，冬日可移巨棋对弈，煦日普照，枝叶映于坪间，如在观棋。 四季胜春 —— 位于玫瑰苑，取“知道花无百日红，此花无日不春风”之意，辟一园种植各式月季，园中设小亭 —— 胜春亭，四季皆可赏花。 香樟鹊鸣 —— 位于分流公园广场中，广场中心全冠移植三棵大樟树，四则围绕由规则彩色石镶拼而成的圆形图案，樟树树冠如盖，引鹊鸟于树枝间鸣叫，因此得 名。 百步嬉水 —— 位于本案的南北中轴线，设置百米欧式水景步行道，两边绿树成荫，水树相映。 华廊映水 —— 位于中心花园广场北端，弧形欧式柱廊映于水中，华丽高贵，形成浓郁的欧式庭院情调。 花好月圆 —— 位于蔷薇苑，设大型藤架，旁植花木，曲折小道穿插其间，曲径通幽处可觅木椅小憩，情侣乐至，故名“花好月圆”。 竹苑石趣 —— 位于蔷薇苑，设一竹林、林间设低墙月门，成一小院落，院中设假山石数处，古朴清雅，颇具古意。 中国最大的管理资源中心 PAGE ３３ 第五章 物业规划意见与商铺功能建议 物业规划意见 房型 本案房型目前设置如下： 房型面积（平方米） 套 数 套 数 比 例（ %） 76 43 5． 2 79 130 15， 9 88 133。