世联写字楼策划执行方案商业地产(编辑修改稿)

世联写字楼策划执行方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

21 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 0510152025302000 2001 2002 2020深圳市写字楼逐年供应量（万㎡）中心区中心西区罗湖区 ◇ 2002 年写字楼主要供应量在西部办公组团， 2020 年写字楼主要供应量在中心区； ◇ 预计市场竞争将异常激烈，按近年写字楼的市场消化分析，市场消化量将不可能随供应量的增加 而同步增长，市场出现泡沫是显而易见的，并将得到理性回归，换言之，写字楼市场将出现新一轮的积压。 区域写字楼市场分析 新兴写字楼区域分布 参照深圳市新兴公组团分布图 22 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 深圳市商务发展重点以福田中心区南区 CBD 区为首，是未来的商务核心地带。 其次是以福田中心区为中心的西部辐射带的车公庙“西部办公组团”。 在深圳市“二次创业”过程中，城市的经济结构进行了调整，高新技术产业被作为特区主要的支持产业扶持，坐落在深圳湾畔的高新技术产业园区也开始迅速崛起。 23 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 区域概述 ① 中 心 区 CBD商务区 中心区 CBD 作为特区将来的中央商务区，规划上汇聚了众多甲级写字楼物业，以规模大、超高层建筑为特征，价格范围 — 万元 /㎡； 2001 年市场新推出在售写字楼主要以国际商会大厦（一期）为主，销售状况良好，实现均价 9800 元 /㎡左右。 从 2001年 3 月开盘至 2002 年 4 月底，已实现 100%销售率。 ② 西部办公组团 集中在车公庙、竹子林一带，以世贸中心为中心，周边乙级写字楼集中，为体量、规模较小的高层建筑，深南大道沿线物业均价范围 7800— 8500 元 /㎡。 紧临西部办公组团南侧的车公庙工业区，区内厂房性质及特点的写字楼近年内时有动工，一般面积较大，由于厂房的使用年限较低（ 40 年），以往价格在 4500 元 /㎡左右。 ③ 高新技术产业园区 深圳市政府为扶持高新技术企业而设立的高新技术产业园区，在近两年的政策倾斜下，正日新月异的加速建设，现已出具规模。 高新技术产业园区由于多为协议批租用地，一般多为自用，厂房与写字楼兼备。 但亦有企业建成后，在自用之余，将富余部分写字楼租赁。 如富城科技大厦目前正在招租。 由于高新技术产业园区写字楼建设成本低，因此租金水平 亦低（ 35— 40 元 /㎡），自然会吸引一部分高新技术小企业入驻。 24 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 区域市场特点 （ 1） 区域市场价格 ◇ 西部办公组团除世贸中心外，一般为体量规模较小的高层建筑，且乙级写字楼集中，销售均价范围在 7800— 8500 元 /㎡，车公庙工业区类厂房写字楼（大开间）价格范围在 4500— 5000 元 /㎡。 ◇ 新中心区定位在中高档次，高层写字楼（乙级写字楼）售价在 8300— 10000 元 /㎡，超高层写字楼（甲级写字楼）售价在 9500— 14000元 /㎡，写字楼销售情况较好。 ◇ 高新技术产业园区多为自 用，不得进入市场，富余写字楼可用于出租，但不得销售。 （ 2） 置业群体特征 多数写字楼的客户以小型的资讯、投资、设计、广告、电脑公司为主流客户： 200 ㎡以上的开间做主要户型的写字楼如江苏大厦、报业大厦的客户档次相对较高，有证券公司、律师事物所等。 （ 3） 销售率 中心区附近的甲级写字楼销售率较高，一般都已实现 95%以上的销售；车公庙片区（除深南大道沿线外）的写字楼以其比较低廉的价格，吸引了众多创业型的小型公司，销售率在 90%左右。 租赁市场更是供不应求。 （ 4） 产品特征 户型 除创新科技广场的开间面积在 300— 800 ㎡之间以外，其他的写字楼在开间设计上还是以小开间为主 50— 200 ㎡的开间为主力销售户型。 25 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 总价 车公庙片区写字楼单位总价于 57 万元至 135 万元之间；中心区写字楼单位总价则相对较高，介于 60 万到 420 万元之间。 （ 5） 竞争特征 竞争差异性 从上述产品规模统计可以看到，两个办公组团内部的产品差异性不大，组团之间的差异性较大 竞争激烈性 由前面供求关系分析可以看到，中心区与西部办公两个组团的市场竞争将日益激烈性， 2002年在西部办公 组团， 2020 年在中心区CBD,将出现前所未有的竞争局面。 区域写字楼物业市场调查 （ 1） 写字楼物业调查要素 写字楼物业市场调查对以下 14 项要素进行分析。 （ 1）价格；（ 2）租金范围；（ 3）销售率；（ 4）总面积；（ 5）可售面积；（ 6）总单位数；（ 7）实用率；（ 8）单位面积；（ 9）主力户型；（ 10）客户群；（ 11）总楼层；（ 12）展示性；（ 13）景观；（ 14）销售期； （ 2） 写字楼物业要素统计 区域写字楼已售物业销售资料调查表 （一） 26 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 单位：（元 /㎡） 物业名称 价格 租金 销售期 销售率 景观 总面积 可售 面积 总单位 实用率 创展中心 8300 6075 6 99% 10 层以上高尔夫球场 47946 47946 创新科技广场 4500 4050 12 100% 高尔夫球场、海景 11800 11800 130 87 大庆大厦 8300 5060 19 80% 北香蜜湖、南海景 37960 15000 350 65 世贸中心 非售物业 120 0 中 心区、香蜜湖、高尔夫球场 苍松大厦 4500 3040 20 90% 10 层以上西南高层看海景 69824 56800 290 75 特区报业大厦 14000 75100 564 75% 28 层以上北莲花山； 13 层以上北香蜜湖中心区；南高球场， 10 层以上南海景 92600 33000 96 68 奥林匹克大厦 9500 65 30 75% 东面莲花山、东南中心区 33000 27880 226 65 江苏大厦 13000 100 19 73% 10 层以上北莲花山；南中心区 62000 60800 130 10500(公寓 ) 15 层以上海景、高尔夫球场 壹世界 8500 6070 5 东南中心区，东向为莲花山 75845 27000 80 67 中银大厦 10500 80 9 50% 中心区、莲花山 48000 40000 250 65 嘉汇新城 10000 8090 15 70% 北中心公园 29 层以上西南海景 36000 16587 210 70 国际文化大厦 8800 10 100% 中心区、高尔夫球场 62481 62481 国际商会大厦 10000 7580 10 98% 40000 40000 自由 68 调查分析结论 ◇甲级写字楼售价在 9500— 14000 元 /平方米； ◇乙级写字楼售价在 8300— 8800 元 /平方米； ◇类厂房写字楼（ 40 年产权）售价在 4500— 5000 元 /平方米。 27 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 区域写字楼已售物业销售资料调查表（二） 物业名称 单位面积（㎡） 主力户型（㎡） 主力客户群 总楼层 展示性 交通枢纽大厦 交通办公楼 200300 小型设计、实业公司、投资公司 25 深南路边，展示性强 创展中心 510F 大载间写字楼、1213F 公寓式办公楼 4075 装饰公司、网络公司、投资公 司电脑公司、外资企业等 29 深南路边；楼宇标识性明显；展示性强 创新科技广场 300、 47 800 475 小型电子公司、装饰公司、设计公司 20 天安工业区内，展示性差 大庆大厦 30120 6085 设计公司、产品代理公司、工贸公司 33 位于深南路边，展示性强 世贸中心 招商银行总部华为公司、金融证券公司 39 深南路边；西部办公组团标志性建筑昭示示性极强 苍松大厦 80300 150 左右 设计公司、装饰公司、事务所 22 泰然工业区内，展示性差 特区报业大厦 21 25 27 41 4463 270 大型公司总部证券公司、律师事务所 50 先期限开发的办公物业这一位于深南路边，展示性极强 奥林匹克大厦 95整层 90120 电脑公司、设计公司、小公司 27 商报路、展示性一般 江苏大厦（公寓） 190、 2 300、 350（ 404707 8085） 200（ 50） 大型公司总部、证券公司、中 /大型投资公司、律师事务所 51 中心区内、楼宇形象好、展示性强 壹世界 55300 200400 商贸公司、投资公司 28 临红荔路新洲路，展 示性一般 中银大厦 50整层 100136 金融投资公司、外企公司电脑公司 28 临红荔路，中心区内 嘉汇新城 主力 80、 10 150、19 1200 109 小型电脑公司、商贸公司、投资公司、投资客 38 位于深南路边、展示性强 国际文化大厦 50400 80150 小型电脑公司、商贸公司、投资公司 29 临深南大道，展示性强 国际商会大厦 519自由组合 200 商贸公司、投资公司上市公司、房地产相关公司 28 中心区南区内，展示性强 28 深圳市鑫昱房地产代理有限公司 调查结论 ◇ 写字楼项目大多对 形象展示要求较高； ◇小型公司、代理公司、律师事务所等要求 40— 70 平方米单位的写字楼； ◇大、中型公司要求 200 平方米以上单位的写字楼； ◇普通公司接受 100— 200 平方米单位的写字楼。 区域写字楼物业配套功能调查表 物业名称 会所 商务中心 会议中心 车位个 车位面积比㎡ /个 物业管理 物管收费 元 /㎡ 后期问题 周边设施。