上海阳光新景房地产项目报告(编辑修改稿)

上海阳光新景房地产项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

境的开发模式，公用设施、绿地面积、居住设计都有许多不足。 徐汇区真正的商品房开发起始于 90 年代，随着爱建、爱中、爱华等一批外销住宅的开发，徐汇内销住宅发展也 呈“如火如荼”之势，仅就 98 年而言，徐汇的房产销售面积就达 596369 平米，成交套数 5563 套，与闵行、浦东两区三分天下有其一；预售市场方面， 98 年徐汇内销商品房预售登记 806137 平米，排名居全市第三位。 2000 年，徐汇区商品房竣工面积 120 万平方米，销售面积 万平方米，成交近 万套。 2001 年前三季度，徐汇区商品房竣工面积 中国管理资讯网 10 90 万平方米，销售面积 万平方米，成交 万余套，均位列全市三甲。 可以看出，由于浓郁的文化底蕴、繁华的商贸特征、便捷的交通条件以及发达的科技、医疗、教育产业，徐汇 楼市臻臻日上，吸引着愈来愈多境内外人士的关注，“住在徐汇”深入人心。 区域市场分析 内环线将整个徐汇区自然分隔成“内徐汇”和“外徐汇”，由于内外徐汇房产市场存在着较大差异，针对区域房地产的特性和价格水平，我们将其基本分为五个区域： (一 ) 徐家汇商业中心区 (二 ) 肇嘉浜路以北高尚居住区 (三 ) 肇嘉浜路以南区域 (四 ) 田林康健地区 (五 ) 龙华、梅陇地区 五个区域，房产发展各有不同，现表述如下： ● 徐家汇商业中心区 区域范围 徐家汇商业广场为核心，以内环线、宛平南路、肇嘉浜路、华山路、淮海西路为界的徐汇商业中心区域。 个案分布 地域内约有商品住宅个案共计 25 个，总体建筑密度高，高层住宅楼密集。 目前主力在售楼盘约 10 个，代表物业为“虹桥乐庭”、“东方曼哈顿”、“亚都国 中国管理资讯网 11 际名园”、“上海五月天”、“汇翠花园”等，主要坐落道路为：虹桥路、漕溪北路、南丹路，天钥桥路。 产品力 在政府的政策引导之下，本区域商品住宅市场的启动时间较早，规模性小区的开发一直以来是区域市场的开发热点。 98 年，创世纪花园、天际花园率先掀起了该地区规模性小区的开发热潮，其后这股开发势头继续蔓延，包括徐家汇花园、东方曼哈顿、虹桥乐庭、亚都国际名园等在内的这些楼盘的 总建筑面积都达到了 10 万平方米以上。 大盘的开发作为徐家汇楼市一道亮丽的风景线受到了业内外人士的普遍关注。 建筑类型方面，黄金般的地理位臵决定了该地区的地价居高不下，发展商受利益的驱使，产品开发的重点在于高层，同时该类产品在区域内也较有市场。 如：东方曼哈顿（西区）规划了 7 栋 30层以上的单一高层产品。 小高层产品也是发展商青睐的一种建筑类型，其在规划上常常与高层产品互相结合，徐家汇花园、创世纪花园以及近期该地区上市的一些新项目均是属于该类物业。 随着市民对采光通风要求的提高，皆具高层、多层优点的板式小高层产品的开发 将进一步受到重视。 碍于徐汇地价较高的原因，小区的绿化占地面积自然也稀少的可怜。 于是，个别个案的集中绿地规划就成了吸引客户的重要卖点。 2001 年开盘的一些新盘都尽可能地扩大绿化面积，并在绿地规划方面用尽心思，聘请海外著名设计师精心设计，叠泉，浮雕、湖泊、鹅卵石道、人工瀑布等园林景致得到了淋漓尽致的运用。 房型： 中国管理资讯网 12 早期点式和蝶形高层产品占主力的状况决定了区域内早期个案总体房型的设计水平的不高，部分单元朝向存在着严重的问题。 而近二年开发的个案则多为一梯二 — 四户的板式小高层或高层，故房型结构水平有了很大的提高。 东方曼哈顿的设计虽非板式，但由于其在内部空间处理、面积安排方面的处理得当而受到了购房者的青睐，成为了蝶形高层个案的“佼佼者”。 由于目标客户的消费特征，区域市场的总体房型面积较大，并以三房为主力房型，二房面积均在 100 平米以上。 集中于 106110 平米，而三房面积范围在 121153 平米之间，主力在140 平米左右。 不过近二年申城楼市“精简型房型”大行其道，并在一定程度上波及到高档住宅市场，反映在 2001 年本地区的一些新盘上，都增加了二房和小三房的规划体量。 同时，汇翠花园独具特色地设臵了一定体量的 70 平方米上下的一房一厅，以迎合徐家汇办公区广大年轻白领的需求。 价格带： 受徐家汇商圈的辐射影响，区域内个案的价格水平较高，在徐汇各板块楼市中仅次于肇嘉浜路以北地区。 区域的个案价格经历了一个高 低 高的发展历程，97 年天际花园曾卖过 8000 元 /平米以上的价格， 98— 2000 年，受外资外销房大幅降价的影响，区域内一些品质稍逊的个案也纷纷跌价，天钥桥路上的个案价格都在 6000 元 /平方米以下。 当然，区域内也存在部分价格坚挺的个案，如零陵路的创世纪花园，均价始终保持在 7000 元以上。 2000 年底以来市场出现了一批品质优秀 的明星物业，同时受今年春节后突如其来的全市涨价狂潮的影响，市场价格得到了直线上扬，个别楼盘的单价都越过了万元大关。 目前本区域漕溪路、天钥桥路、万体馆地区的价格行情在 7000— 10000 元。 徐家汇西侧虹桥路南区域的价格为 6000 元上下。 中国管理资讯网 13 ● 肇嘉浜路以北高尚地区 区域范围 肇嘉浜路以北，华山路以东的矩形区域。 区境解放以前隶属于法租界，拥有大量异国情调的花园洋房。 个案分布 地域内开发的地产项目多为豪华酒店式服务公寓、原外销商品住宅以及高级内销住宅，分布个案在 15 个上下，集中在一些文化历史底蕴浓郁的路段 ：建国路、衡山路、乌鲁木齐路、复兴路、陕西路、永嘉路等。 目前主力在售的商品住宅项目不多，代表物业为“徐汇高公馆”、“明园世纪城二期”。 产品力 此区域环境幽雅、闹中取静，历史文化氛围浓厚，历来是高级住宅和酒店式公寓的理想发展区域。 区域内早期多开发外销项目，普遍采用点式高层设计，楼盘规模不大，单体数量在 1— 3 栋左右。 较早涉足此地开发内销商品住宅楼的是新加坡著名地产开发机构 —— DBSLAND 集团，其开发的“汇景苑 —— 新家坡美树馆”位于陕西南路、纯高层设计，高密度规划。 占地 万平方米的小区由五栋 33— 35F 的高层组成，总建筑面积愈 10 万平方米，其中一栋楼为顶级酒店式公寓。 其后，明园世纪城和东方巴黎等项目的相继开发使区域的高级内销商品住宅市场逐渐活跃了起来。 这些项目规模中层，采用高层设计，总建筑面积在7— 10 万平方米之间。 可以看出，作为传统高尚住宅区的肇嘉浜路北部地区，区境内的楼盘是沪上豪宅市场的一支重要力量，高层的设计成为市场的主流，小高层项目涉猎极少。 中国管理资讯网 14 房型： 专为层峰人士度身打造的高档住宅，产品本身的特殊性较大，对房型设计方面的考量明显不如对地段、环境、规划、立面等方面的关注程度。 本地区不少楼盘的 房型设计就目前市场上所推崇的标准而言不能算是优秀，不规则的空间布局、北向住宅单元的过多，进深做得过长等弊病显而易见。 不过本地区的一大主力消费群体 —— 境外人士对房型的方正程度以及南向采光要求并不如沪上市民来得如此看重。 鉴于目标消费群体的住宅消费需求和购买能力，本地区的住宅项目多为大面积和主力三房规划，同时四房和复式房型的比例相比徐汇区其他板块也高出了许多百分点。 140— 160 平方米的三房是区域市场上的主力产品。 品牌楼盘 —— 新家坡美数馆三房主力面积为 145 平方米，二房主力面积为 100 平方米，另规划有不少 200 平方米左右的错复式房型，该类房型以其功能空间的多元变化、别出心裁的双入户门设计而引人关注。 价格带： 人文历史和商业环境成为了创造、支撑高价位楼盘的有力要素，本区域的房价水平无论在徐汇区还是在整个上海都是属于最高档次， 7000— 11000 元 /平。