上海浦江名坻商业地产策划报告商业地产(编辑修改稿)

上海浦江名坻商业地产策划报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

次普遍提高； 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 43 页 如果“入世”，将形成内外需求的联动，尤其是境外人士强烈的 购房欲望，强劲的购买力会直接驱动楼价上扬。 由于市中心区域的土地供应弹性趋小，动拆迁成本不断上升，仍然以建高层、小高层楼盘为主。 因此，价格上的高位运行会导致区域间的价差扩大。 此外，在今后几年中，房地产业领域将逐渐形成企业集团化、楼盘适度规模化、生产要素的技术集约化及分工专业化与项目运作一体化相结合的竞争格局。 二：虹口区区域介绍 地理位置 虹口区位于上海北部稍偏东。 地理位置优越，是除浦东新区以外上海市唯一集中央商务楼、中央商业区、中央城区为一体的城区。 虹口区南端处于黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄 浦区隔水相望，是上海中央商务区组成部分之一；西与闸北相连，北与杨浦、宝山区接壤，使两区通向市中心的必经之路。 区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达；商业繁荣，四川北路商业街素负盛名，乍浦路美食街享誉海内外，大柏树地区已成为万商云集的新兴商业区；旅游资源丰富，有鲁迅故居、鲁迅墓等一大批中国现代文化名人的遗址、遗迹；北外滩航运一条街的开发已进入启动阶段。 区域概况 虹口区区政府建立于 1950 年 6 月，现设在海南路 10 号。 下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮 桥、曲阳路、凉城新村 9 个街道及江湾镇。 街道、镇下有 266 个居民委员会，全区面积为 平方公里。 2000 年底，全区户籍人口 825112 人，人口密度为每平方公里 35335 人。 出生率为 ‰，自然生长率为 ‰。 区内居民以汉族居多，还有回、满、蒙古等少数民族。 同时区政府加大教育文化卫生事业的资金投入，全年完成 24 所中小学校标准化建设，复兴高级中学、上外职业技术教育学院正式开学，全区高中阶段入学率达到 97%；医疗卫生资源得到调整优化，实现资源互补，第四人民医院和江湾医院新楼竣工、投入使用；积极稳妥 推进文化体育产业化进程，多伦路文化名人街修旧如初，丰富了虹口足球场鲁迅公园发展集团，开发体育、园林、文化、旅游综合功能；进一步完善社会保障机制，建立完成投入使用；健全“两级政府、三级管理”体制，建成两级社区服务中心，建成 10 个街道、镇社会保障管理所，完善社会救助机制，促进帮困救助工作规范化、网络化、一体化。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 43 页 附表：面积和人口密度： 项目 土地面积（平方公里） 年末人口（人） 人口密度（人 /平方公里） 合计 23． 449 805112 34335 四川北路街道 83567 51616 乍浦 路街道 76446 62151 提篮桥街道 98893 41886 新港路街道 100896 56272 欧阳路街道 65367 44988 曲阳路街道 85310 29266 广中路街道 96675 29783 嘉兴路街道 72735 51367 凉城新村街道 59079 18803 江湾镇 66144 15476 在经济方面全区实现区级增加值 亿元，同比增长 %。 财政 收入继续保持增长，三级财政收入 亿元，同比增长 %；其中，区级财政收入 亿元，同比增长 %收支平衡。 建筑业总产值达到 亿元，同比增长 %。 全区经济保持稳健的发展速度，经济总量稳步增长，经济运行质量总体良好。 产业行业结构调整力度加大，高新技术产业占全区公有总量比重显著增大，高新技术正成为虹口经济新的增长点；经济体制改革不断推进，区内非公经济与公有经济初步实现了优势互补，年初成立了区小企业发展促进中心，扶持搞好区内中小企业；不断扩大对内、对外开放，为区域经济增长注入了新的活力，在 世市招商责任制、绿色通道服务卡制度的基础上，拓宽招商渠道，开拓楼宇招商内涵，加强以商招商，培育政府招商网络。 全年引进外区、外省市企业 305 户，引入资金 亿元。 加强市政建设，狠抓城区管理，重点项目按期完工，全年完成固定资产投资 亿元，周家嘴路 — 海宁路拓宽等重大工程如期竣工。 项目周边环境分析： 从地域上划分，虹口可以由东向西的大连西路、汶水东路分隔为南部、中部和 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 43 页 北部三个区域。 本案所处黄浦江以北，大连西路以南的南部地区该区域建成于二十世纪处，靠近北外滩的周家嘴路、海伦路交界处。 周家嘴路经市政府 1999 年拓宽通车后，该地区的交通大大改善，成为虹口南部地区的交通主干道，成为连接浦东、杨浦、虹口、闸北、普陀、长宁各区的重要道路，也是目前虹口楼盘集中开发地区。 随着明珠二号线的动工建造和大连路越江隧道工程的启动，这一地区必将掀起虹口新一轮高尚住宅区的开发高潮，当然，楼盘竟争也将更为激烈。 三、项目周边重要竞争个案分析： 目前，该地区的楼盘除“艺术林”均价 4500 元 /平方米，“和泰玫瑰园”，均价5000 元 /平方米以全部售出外。 “阳光前景”，“紫虹嘉苑”尚未开盘外，其余如“新外滩花苑”，“香港丽园”，“东方都 市景苑”，“海伦香榭”，“瑞虹新城”，“新外滩鉴赏家”等都在热销，且销售业绩都非常好。 具体如附表所示： 个案汇总表： 案 名 阳光前景 紫虹嘉苑 新外滩花苑 香港丽园 地 址 周家嘴路 460 号 周家嘴路 890号 东大名路 888弄 通洲路 333 号 电 话 65842222 65121988 65470407 65014988 开发商 虹河房产 紫江房产 至诚房产 鸿洋置业 营销企划 易策咨询 经佳置业 仲量联行 自销 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑楼层 33*3 6— 24 27 30 33 1932 基地面积 10000 平方米 10000 80000 35000 总销面积 50000 平方米 25000 一期 200000 180000 规划面积 79— 206 96135 117172 100300 主力面积 100 99 162169 130 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 43 页 单价范围 4200— 6000 42505300 55009000（小高层 15500） 44006000 均 价 5100 元 4800 7000（小高层15000） 5200 主力总价 51 万 47 万 120 万元 6570 总销金额 2． 57 亿 总销户数 400 384 一期 200 1380 可售户数 400 384 200 1380 售出户数 0 0 195 1104 销 售 率 0 0 95% 80% 绿 化 率 40% 40% 40% 43% 容 积 率 4． 9 4 得 房 率 78% 80 80% 80% 物管公司 香港新鸿业 未定 仲量联行 香丽园 物 管 费 1． 3— 1． 4 未定 2 工程现状 一幢 2/3 2/3 配套设施 外立面 公开日期 01． 10 月底 估计 2000 初 01/06/28 交付日期 03． 4 01 年底 02/07 调查日期 01/10/14 01/10/14 01/10/14 01/10/14 个案汇总表： 案 名 东方都市景苑 海伦香榭 瑞虹新城 新外滩鉴赏家 地 址 公平路 750 号 海伦路 188 弄 临平路 333 号 东长治路 299 号 电 话 65410630 65414103 55154878 65129292 开 发 商 高昌房产 神州实业 香港 瑞安 远实 营销企划 高昌房产 佳星房产 荣誉广告 自销 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 43 页 建筑楼层 11 25 29 17 610 39 24 基地面积 15000 10000 40000 18000 总销面积 60000 20000 180000 30460 规划面积 89151 复式 190 111136 111151 主力面积 130140 111 7782 115148 单价范围 45005900 45005400 63008000 45007000 均 价 5200 4900 7200 5750 主力总价 5560 54 60 万 6485 总销金额 3． 1 亿 9800 万 总销户数 400 150 1800 200 可售户数 400 150 1800 200 售出户数 280 80 1300 200 销 售 率 70% 60% 72% 100% 绿 化 率 40% 35% 43% 21% 容 积 率 4 得 房 率 79% 85% 75% 78% 车位售价 车位租价 售 13 万 300/月 未定 6000— 8000 未定 物管公司 开发商 未定 瑞安物业 未定 物 管 费 暂定： 未定 2 元 工程现状 外立面 结构封顶 现房 外立面 公开日期 00/12 01/09/29 2001． 9 月 00/10 交付日期 02/05 02/08 2020 02/03 调查日期 01/10/12 01/10/12 01/10/12 01/10/13 价格比分析： 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 43 页 项目 价格范围 均价 销售率 % 公开日期 交房日期 阳光前景 4200——6000 5100 0 01/10 底 03/4 紫虹嘉苑 4250——5300 4800 0 01/11 02/12 新外滩花苑 5500——9000（小高层 15500） 7000 （小高层15000） 95% 00 初 01 底 香港丽园 4400—6000 5200 80% 01/6/28 02/7 东方都市景苑 4500——5900 5200 70% 00/10 02/8 海伦香榭 4500——5400 4900 60% 01/9/29 02/8 瑞虹新城 6300——8000 7200 72% 01/9 03 新外滩鉴赏家 4500——7000 5750 100% 00/10 02/13 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 43 页。