上海朱家角某大型商业项目市场报告(编辑修改稿)

上海朱家角某大型商业项目市场报告(编辑修改稿)内容摘要：

提示： 随着度假型旅游的深植人心，本项目度假休闲优势将显现，比较起朱家角现有的度假型产品（度假村）来说，本项目虽然定位为中、高端产品中，但消费成本低，没有整套的消费流程，客户可选择地进行单一消费。 周边高档别墅区业主 朱家角在致力于吸引旅游客的同时，也在提升自身的居住品位，并规划了大面 积的中、低密度的高尚生态型别墅生活区，而且这些别墅区在朱家角新镇规划中所占比重最大。 这些高档别墅区分布在古镇周边，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖为依托，形成了相当规模的别墅生活区。 而本项目作为朱家角新镇区规划的一部分，同时也是这些高档社区的特色休闲娱乐配套设施。 不久的将来，别墅区陆续投入使用后，本项目很大一部分服务对象就是那些别墅区的业主。 目前周边在建别墅有大淀湖东、北面的绿洲江南园，以及本项目西侧的康桥水乡。 而沿淀山湖一线的上实特色居住区项目也已在启动之中。 除了朱家角地区本身的别墅群，朱家角周边的赵巷、徐 泾、佘山等高尚别墅区都有可能成为本项目的消费人群。 古镇及周边居民 自宋元就已建镇的朱家角，其本地城镇居民的消费能力也不容忽视。 朱家角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。 目前来看，朱家角本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。 因此本项目与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的湖畔乡村酒吧、特色餐饮、大型 K房适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。 提示： 朱家角镇区居民大多经 营假日型旅游消费，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本项目因工作日度假游客少形成的消费真空。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 32 页 团队商务会议群体 上海作为国际化大都市，其商务氛围空前强烈，商务会谈、商务交流、企业培训等事务放量增加。 选择风景优美、设施配套完善、有独特风味的风景区洽谈业务、会务交流、员工培训的企业日渐增多。 朱家角目前有许多针对商务会谈及企业培训而开设的度假村，如大淀湖畔的家化培训中心、复兴路上的虹珠苑、太阳岛度假村、大千庄园、景苑山庄、东方绿 舟度假村等。 可见以企业团体接待的商娱设施同样有极大的生存空间。 本项目在承接商务群体上更具有规划及交通地理区位上的竞争力。 五、项目可行性论证 项目与朱家角镇区规划无缝对接 、朱家角新城镇规划 城镇性质及规划定位 朱家角镇区是市级历史文化名镇，也是“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。 朱家角濒临淀山湖风景区，是以 休闲度假 和 生态居住 为特色的 旅游城镇。 建设方针 对朱家角古镇的开发建设在 功能结构和空间形态 上进行重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用 改建与重建 相结合的建设方针。 在 此过程中，对镇区功能结构进行调整，即将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为 旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地， 使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。 新区建设本着 统一规划、综合开发 的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。 新区建设以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成 富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承 的全新城镇风貌。 用地规模及四至范围 至 2020 年，镇区 总体规划用地 平方公里， 包括老镇区 平方公里。 其中城镇建设用地为620 公顷，人均城镇建设用地为 124 平 方米 ,总增加住宅建筑面积 180 万平方米。 以老镇区为基础棗包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖， 向东向南至 318 国道； 向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。 将原来位于 318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区， 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 32 页 新镇区不再布置工业用地。 人口规模及定位 至 2020 年，朱家角镇区 常住人口为 5万人， 除了老镇区内已经居住的 万人以外，还须吸纳 3万人多进镇居住，通勤人口为 万人 2 万人。 新吸纳人口的重点是 中产阶层、白领阶层 这一层面。 城镇布局结构规划 城镇布局结构 注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。 城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。 朱家角镇镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。 （ 1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次： 水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间； 水脉：淀浦河由西向东横穿集镇； 水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网； （ 2）老区：即目前的建成区。 以古镇风貌保护区（ 公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。 （ 3）新区包括四个组团。 沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。 组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。 （ 4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。 中心镇建设目标 朱家角中心镇镇区建设目标为： 1．总体目标： 2020 年形象显现， 2020 年基本建成。 2．具体目标：在 2020 年底以前，镇区网格道路建成， 新镇区重点开发建设 2号、 3 号地块， 老镇区重点建设放生桥东南侧 平方公里的商业娱乐广场、放生桥西北侧的 水上游客集散中心和祥凝浜路景观改造。 从 2020 年始，以熟地形式重点开发新镇区的 1 号地块和环大淀湖地块，老镇区重点改造建设文化艺术广场和民俗旅馆区。 商业金融规划 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 32 页 规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。 第一条线即 祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街； 第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。 同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。 除此之外，规划在规划二号路西侧住 宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。 是一种对传统水乡商业街体现在现代生活区中的一种尝试。 这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套服务，而且可以形成新的旅游景点。 住宅规划 规划朱家角镇区 住宅建设将重点转移至新区。 老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。 同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。 老区常住人口控制在 万人左右规模。 新区的住宅建设分成三个组团。 大淀湖东北侧为住宅组团一，规划为中、低密度花园住宅区（别墅区），规划人口 1 万人左右。 规划二号路西侧布置了二个住宅组团，住宅 组团二、三规划人口各为 万人左右。 新区的住宅应该按照城镇住宅建设标准进行建设，完善市政设施和商业服务设施的配置。 同时这些建筑都应符合 与古镇风貌协调的相关要求，即住宅建筑不应超过四层，住宅建筑毛密度不宜超过。 在朱家角镇应该通过积极倡导现代生活方式，来创造出自己独特的 现代江南水乡居住形式。 文化娱乐、体育设施 规划在大淀湖西侧中心公园处集中布置文化体育设施，形成文体中心。 娱乐设施则可与商业设施结合起来，主要布置在老区中。 文体中心东依大淀湖，西靠中心公园，位于镇区的中央，是视觉焦点，其建筑形象要与整 体风貌协调。 本项目与古镇新城规划有机契合 朱家角规划的核心内容是，将朱家角从观光型旅游城镇发展为以 休闲度假 和 生态居住 为特色的多元化旅游模式的 旅游城镇。 在保护、完善朱家角现有古建筑及水乡风貌的历史遗存的前提下，大力发展度假型旅游，以及在古镇周边形成一个绿色、生态型高档别墅居住群落，以达到提升整个 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 32 页 朱家角旅游形象的目的。 而本项目于规划之初，就充分考虑到了朱家角。 本项目无疑是对朱家角新镇的一个功能填补及形象上的提升，将来势必会成为朱家角生态度假型旅游产业链 上不可或缺的重要一环。 项目与古镇在历史文化层面的契合 朱家角历史渊源流长，据史料记载，在宋、元时已形成集市，名朱家村，由于贯穿全镇的漕港河水运方便，遂商业日盛，烟火千家。 至明万历年间正式建镇名珠街阁，又称珠溪。 清嘉庆年间编撰的《珠里小志》把珠里定名为镇名，俗称角里。 朱家角古建筑较为完好及全面的保存下来，可以说是明清江南水乡小镇独特风貌的一幅缩略图，让今人切身而深刻地感受到了江南水乡民居的特有风情，这些极具水乡特质的民居建筑是可以与北京老四合院、上海市区石库门、山西民居等相媲美的。 而江南 水乡文化内涵与底蕴，就深深地潜藏在这些古建筑背后，让我们带着崇敬的心情去探寻与谟拜。 古建筑的留存不仅仅是为了让我们带着相机前来缅怀与谟拜。 “江南水乡”的特质是商船阜盛，烟火千家。 建筑是死的，水也是死的，而让他们真正活起来的，其实是“商”。 水乡之所以形成，真正的功臣在“商业”。 商船万里，集市千家，四方来客，全国货品，全部集中在这样一个规模并不大的集镇，这样的兴旺，只有商业的兴盛才能够带得来。 如果没有商业，古镇的留传，古镇的复兴只能是一句空话，现在我们虽然还能够看到这样保存尚好的古建筑群，但如果没有商业的运 作与振兴，我们的后人，估计只能在博物馆里看看古镇留传下来的片砖支瓦了。 让古建筑活起来，老树萌新芽，让新建筑造起来，注入现代元素，让商业繁荣起来。 本项目的横空出世，正是秉承着“复兴商业”的责任感与使命感，立足新镇区规划，以振兴朱家角生态型、度假型旅游产业为已任，应运而生的。 “水”连接起来的本项目与古镇 “水”是朱家角的灵魂，江南庞大而丰富的水系就像是人体内最细微的末稍神经一般，渗透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。 “水”灵动而细致，就像这里的人一般细腻、精明。 在朱家角水系中，横有淀浦 河；纵有拦路港、西大盈港、朱泖河，均为 6 级航道，可通行 100~500 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 32 页 吨船只，直通黄浦江，并与太湖水系相通。 因此在朱家角新城古镇的规划里，对于水系的处理可谓举足轻重。 朱家角镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。 水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次： （ 1）、水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间； （ 2）、水脉：淀浦河由西向东横穿集镇； （ 3）、水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网。 由于本项目地处淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 态岛上，四面环水。 处在朱家角的天然水系的环环围抱之中，使本项目与朱家角的水乡氛围融于一体，浑然天成。 项目底层规划中的湖畔乡村酒吧 本项目具有异国风情的湖畔乡村酒吧的规划，以独具特色的建筑造型，融建筑于古镇水文化之中。 更是充分利用了项目四面环水的天然优势，并与老镇区具有“江南水乡”风味特质的临河茶楼酒肆遥相呼应，不仅为游客提供了更为丰富的旅游休闲项目，更为丰富朱家角的旅游设施添砖加瓦，成为朱家角又一道亮丽的景观。 游艇旅游码头站点距本项目不足 50米 朱家角河道疏浚、拓宽后，游艇旅游将成为朱家角旅游的一大特色 ，游艇码头也将成为生态型高档居住社区的一项附属设施，这更将本项目的休闲娱乐功能发挥到极致。 将成为游客水上旅游的重要。