上海新华路某住宅项目策划报告公寓住宅(编辑修改稿)

上海新华路某住宅项目策划报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

建材卖点收集及提炼 房型卖点收集及提 炼 物业管理、会所卖点收集及提炼 周边配套、交通及发展前景卖点收集及提炼 导视策略收集及提炼 媒介策略收集及提炼 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 38 页 （一）发展商理念篇 卖点概念提炼：上市集团公司全力打造新华路上的最后新贵。 创造适宜的生活空间，打造低密度的时尚生活，造就生态社区，将来这都是我们一直在追求的现代住宅理念； 房子成为生活、文化的一部分，让住宅成为您身份的代言词，房子 价值不在是建筑本身这么简单。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 38 页 （二）建筑规划篇 {新贵族生活的基础 } 社区规划卖点分析 概念提炼： 伫立新华路，回味昔日荣耀与今日都市生活的全新对白。 整个地块南临新华路、北临市区中央主干道延安路立体高架网络、西面有轻轨相伴；由规划兴建中的七幢板式小高层构成了一个区域性大型社区。 20%的主题景观绿化设置位于四号楼前，同时配合各个组团式绿化景观构成了一个 11000平方米，覆盖率达 40%的小区绿化。 本项目的车行路网是由环形主干道组成，人行路网一部分为沿车行环道的人行道 （包括深入单体的支路），另一部分为小区主轴。 小区的车行道为环路，在路的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。 按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的 50%，目前较高配置的小区此比例已达到 80%。 本项目总户数 382户，总停车位 269个，占总户数的 %。 本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。 同时在停车位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。 在景观布置上，除了由 7 号楼、 4 号楼和 8号楼的小区会所共享的主题绿化外；各个楼宇之间还有若干个独成体系的小型组团绿化和景观小品，对小区 进行了有机的分隔。 但我们从中也不难看出， 1号楼、 2号楼、 3号楼和 5号楼的位置相对于另外三个楼盘来讲，无论是日照还是视觉都将受到一定的影响。 建筑立面风格 概念提炼：感受新古典的海派生活风情。 综述： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 38 页 小区整体诉求的是新古典建筑主义风格，重视外墙立面的可塑性和色彩上的搭配。 而在此需要注意的是会所立面个的改造，由于会所是属于旧楼翻新，所以在外立面的改造上需要与小区有一个可比性，但同时在充分考虑到功能使用的前提下也应该使其与小区有一个柔和的延续和衔接，避免在视觉上产生较大的差异感，而破坏小区的整体效果。 建 议： 窗及玻璃 窗作为建筑相当重要的组成部分，它是室内与室外交流的空间。 窗要透入阳光、引入景色。 开窗的大小和位置对房间光线有着相当大的影响。 窗套和窗体本身的颜色和线条，对于外立面的贡献也是不可估量的。 若是运用得当，将会取得意想不到的结果。 本项目的窗采用彩铝喷塑的材质，色彩的选择上以墨绿色亚光为宜。 由于彩铝的材质纤巧精致，与本项目立面沉稳的风格有所出入，故建议以厚重古朴的窗套增强窗的质感，配合整体风格。 在色彩处理上建议与局部的主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系的面砖。 部分部位的凸窗处理：凸窗产生的窗台，将对 外立面有一定的影响，而且窗台容易产生雨水印记，在凸窗台的处理上要多加考虑。 窗台的两侧是剪切应力集中区域，要防止这些部位的开裂和漏水。 本项目的定位为中、高档建筑，其玻璃建议采用 5mm的绿色浮法玻璃或是双层玻璃。 阳台工艺 本项目的阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石材的实体墙，造型宜简洁古朴和实用。 建议不要使用玻璃等较为喧哗的材质，应以亚光质感为佳。 栏杆的防锈工艺应得到重视，以免今后出现物业管理的困难和外观的破坏。 若是成本允许，建议采用地碳锻打的 A3 钢为材料的铁艺。 要注意阳台与单体连接部位在受力后产生裂缝 的问题，由于现浇楼板的原因，该部位出现裂缝后极易引起楼下天花板与墙体连接部位的渗水。 可考虑增加防水措施或加强该节点的结构处理。 腰线 腰线的高度可以考虑两种方式： 1）一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材的黄红色为宜。 仿石形状和大小建议采用 30*60mm。 2）仅余顶层和越层采用较浅的颜色，其他采用深色的外墙涂料做腰线。 在腰线的大色块中应穿插颜色出挑、宽度适合的横向线条，集中视线、冲破单调。 上海较为潮湿，腰线以下部位采用涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现不必要的麻烦。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 21 页 共 38 页 室 外管道 由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。 其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。 室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用 upvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。 若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。 烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。 但在 屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。 空调机位 中国最大的资料库下载 空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。 建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。 有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。 建 议空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。 以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。 建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。 建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。 不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 22 页 共 38 页 景观规划篇 1） 景观整体布局 产品分析 ： 总体上来说，本案景观规划的主题是为 新海派的设计风格，通过灵活的构思，形成一个由主题景观绿地与小型组团式绿地、点缀景观相结合构成的景观模式；同时通过对小区中部（ 4 号楼）楼栋底层架空的手法来弱化由于 4号楼的建筑位置所给本案全局造成的缺陷和小区前后的连贯性；尽量避免因为 4号楼所处的位置给本案整体的一个延伸所带来的缺陷。 概念提炼：自然和谐的生活空间。 （三）环境规划概念总提炼 在这里让您感受的是人要健康，一切空间也要求健康。 更强调人与空间的健康共存。 在这里健康法则充分发挥他的执法性，对您身边的空间严格度衡，每寸空间要求做到健康合格。 让您 可以生活在充满阳光绿意的生活空间里。 总的概念提炼：新华路上的唯一拥有超过 40%绿化的时尚都市。 （特别建议：邀请专业的知名环境设计师来执笔） （四）商配篇 分析： 本区域拥有相当完善的交通地理优势：轻轨线、延安路主干道、内环线高架；同时又紧邻名校资优区：东华大学、交通大学；相当完善齐全的区域生活配套优势，紧邻虹桥、淮海、静安、中山和徐汇五大商圈。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 23 页 共 38 页 概念提炼：成熟街区带来应有尽有的生活便利，从此生活更轻松。 （特别提示：将在本案正南面的新华路隧道上方由东华大学兴建一座综合型拥有游泳池等设施的健身场馆） （五）物业管理篇（因未展开工作，所以只有概念提炼及产品建议 ） 区配套及物业管理建议 {享受生活的最佳保证 } 概念提炼：风雨无阻的贴心好管家。  社区配套建议采用散点式的布局方法，以沿街商业街、体育中心、休闲街、庭院中的服务设施组成；  社区配套有一部分是作为对小区业主服务的，主要通过物业管理费用的方式经营；另外一部分作为收费的服务性项目，可以对业主或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡。 这部分配套项目可根据实际需要制定标准的高低。  本项目物业管理的模式，是人性化的服务。 这需要增加更多的细节的、人 性化的服务项目支撑。  社区配套位置分布建议要考虑到物业管理上的便利。  以下是我司对本项目物业配套服务的建议： 公共服务项目（不另收取费用） 专项、配套有偿服务 二十四小时保安，消防和车辆管理； 各项健身、娱乐活动 公共场所保洁； 餐饮、酒吧； 公共绿化园艺保养和培植； 保健、医疗； 住宅区生活垃圾收集和清倒； 美发美容； 公共设施的维修和保养 提供小型商务会议场所及服务； 电话及访客留言转告； 传真、复印、打字； 组织区内业主联谊活动； 园艺； 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 24 页 共 38 页 定时对私家花园进行草坪修整，除杂草； 临时照看孩童； 代收代缴水电费； 钟点清洁； 代收代缴有线电视收视费； 老人、病人的护理； 1代办报刊订阅和收发、邮件收发； 1礼仪服务； 1代叫出租车； 1礼品速递（限于市区）； 1代聘司机； 1代管房屋； 1代请保姆； 1代理房屋租赁； 1代请家教； 1机动车辆清洗； 1代请私人保健医生； 1住宅水电设施的维修（免人工费）； 1 代办暂住证； 1住宅外墙的清洗和粉刷（免人工费） 1代办保险； 1四季暖房花卉供应及代为养护。 1代订生日蛋糕、花篮； 代聘装潢设计、施工单位； 2代订飞机、轮船、汽车、火车票； 2私宅报警器日常检查和维护； 2大件物品搬运（区内）。 小区智能化建议 概念提炼：生活原来可以如此轻松安逸。 A、安保系统项目一览表： 项 目 确定实施部分 待定部分 红外线周界报警 确定实施 出入口及重点区域监控系统 确定实施 访客对讲 系统 确定实施 家庭紧急报警系统 确定实施 电子训更 确定实施。