上海市金山房地产项目分析报告房市分析(编辑修改稿)

上海市金山房地产项目分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

板块。 石化板块 该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。 2020 年市场供应量共计 万平方米，共 2773 套，已销售 万平方米，共计 1319 套，去化率为 %。 市场主要房型为 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。 该板块内市场价格在 35004500元 /平方米，均价在 4000 元 /平方米左右。 朱泾板块 该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。 2020 年市场供应量共计25 万平方米，共 2492 套，已售 万平方米，共 740 套，去化率为 30%。 市场主要房型为 90 m2的二房和 110130 m2的三房。 该板块的市场价格在 30004200 元 /平方米，均价在 3500 元 /平方米左右。 枫泾板块 该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。 2020年市场供应量共计 万平方米，共 5770 套，已销售 万平方米，共计 2215 套，去化率为 38%。 该板块的市场均价在 3000 元 /平方米左右。 未来发展趋势 由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。 据 2020年物业统计年报数据显示， 2020 年我金山区居民住宅房屋总面积 399 万 平方米，人均住房面积 平方米。 据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为 平方米。 其中东部地区为 平方米；中部地区 平方米；西部地区 平方米。 而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差 平方米，和东部地区比还相差 平方米。 甚至和西部比还相差 平方米。 这说明金山区的住房需求还是很可观的。 另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。 2001 年金山区房地产投资总额为 亿元，增长 %； 2002 年投资 总额为 亿元，增长 %； 2020 年投资总额为 亿元，增长 %。 这说明金山区的房产需求量较大。 再从横向比较看， 2020 年上海市十个郊区平均房地产投资量为 亿元，而金山区为 亿元，相差 20 亿元；最高的闵行区 亿元，相差 亿元。 说明金山区房地产业的潜力是巨大的。 从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。 三、项目周边环境 项目周边环境分析 周边环境 项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。 北面临近金山区政府， 西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。 本项目交通便捷。 西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在 10 分钟之内。 本项目周边生活配套完善。 规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。 蒙山路 和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。 SWOT 分析 Strength  n 地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府  n 交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成  n 周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善 Weak  n 北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉  n 地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项目形象 Opportunity  n 北面临近老龙泉港，可以引入至小区内 作水景  n 金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观 Threat  n 周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力  n 宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生影响。 竞争性楼盘分析 项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个项目。 其中，与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。 周边竞争性楼盘列表 名称 地址 物业类型 建筑面积(m2) 总户数 户型面积 （ m2） 均价 (元/m2) 开盘日期 销售情况 蓝堡爱琴海 杭州湾大道 /卫清路 独立 /联排别墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花园 杭州湾大 /龙胜路 多层 /小高层 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠园 杭州湾大道 /隆安路 多层 /小高层 /高层 100000 774 92/130 4000 Aug04 超过 60% 三岛龙洲苑 蒙山路 /板桥路 多层 /小 高层 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕榈湾花园 蒙山路 /卫清路 多层 /小高层 18。