上海宝山月浦项目报告(编辑修改稿)

上海宝山月浦项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

值维持在 107M2左右，与单价均值 的稳定态势相呼应。  主力成交单套总价  主力范围各季均锁定为 2050 万元 /套，各季比重在 92%左右。  各季峰值维持在 30万元 /套， 2002年一季度的比重达到 %，可见该峰值在区域内处于高成交比重。  单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值在 3233万元套的范围内，在全市处于较为低下的位置。 附表：宝山区商品住宅各项成交指标 2001年 一季度 2001年 二季度 2001年 三季度 2001年 四季度 2002年 一季度 单套单价 （元 /M2） 范围 百分比 峰值 百分比 20003000 3000 20003000 3000 20003500 3000 25003500 3000 25003500 3000 单套面积 (M2) 范围 百分比 峰值 百分比 90110/130 90 90110/130 90 30110/130 90 90110/130 90 90110 90 单套总价 (万元 /套 ) 范围 百分比 峰值 百分比 2040 30 2040 30 46 2040 30 2050 30 2040 30 均值 单价（元 /M2） 单套面积（ M2） 单套总价（万元 /套） 2832 2967 3043 3031 2999 二、区域市场 （一）区域市场分布 宝山中心地区  区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。  区域概述  临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划范围。  整个区域以同济路为界，划分为东西两块。 东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。  交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联系。  房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。 月浦镇  区位： 地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。  区域概述  受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。  镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。  镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。  区域内主要依靠蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进行对外联系。 共康地区  区位： 地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。  区域概述  本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。  区内居住区集中，生活环境较好。  作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。  受共和新路高架、地铁 一号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。 高境、淞南地区  区位：地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。  区域概述  区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。  居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。  区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。 顾村、杨行地区  区位：位于宝山区中部。  区域概述  区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。  区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目 前运营能力尚显不足。  生活机能不成熟，商服设施均集中在镇中心。  房地产市场发展受交通因素影响较大。 大华地区  区位：位于宝山区的最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。  区域概述  依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。  上海北部地区的大型居住区，目前总规模已达 120万 M2。 房地产市场表现活跃。  商服完善，生活机能成熟。  公共交通发达，随着地铁 M7 线（规划中）的通车，将进一步提高区域交通便捷度。 祁连镇  区位：位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。  区 域概述  大部分地区为工业区，区域环境待进一步改善。  上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。  商服设施主要集中在镇中心和上海大学周边。  房地产主要围绕上海大学进行开发。  区域交通尚不完善，随着地铁 M7 线（规划中）的通车，交通状况有望得到改善。 （二）区域竞争市场分析 根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。 宝山 中心及周边地区 共康地区 大华地区 区域特征 居住区成熟，生活设施完善。 公交线路众多，水陆交通便捷。 未来有轨道交通经过（轻轨明珠线延伸工 程）。 受闸北彭浦居住区北沿，发展较成熟。 众多大型商服设施进驻，生活便利性大幅提高。 公交系统较发达。 有轨道交通（地铁一号线延伸段）。 起步早，发展时间较长。 大型居住社区，发展成熟。 商服设施完善，生活机能强。 公交系统较发达。 轨道交通规划（ M7线）。 楼市行情 （元 /M2） 36005300 40004500 44005300 产品形态 多层为主，部分小高层 代表个案 四季花城 住友宝莲花园 岭南雅苑 城投世纪名城 美树铭家 康泰新城 大华公园世家 多摩园景 客源来源 区域内部客源为主。 宝钢集团内部职工。 部分外地客源。 区域内部客源为主。 彭浦新村客源。 市区内因旧城改造而外迁的客源。 部分外地客源。 区域内部客源为主。 市区内因旧城改造而外迁的客源。 部分普陀、闸北、嘉定客源。 少量外地客源。 三、项目周边市场分析 （一）产品分析 产品形态 公寓型产品  多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。  小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。 该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。  高层：为目前市场的空白产品。 别墅、类 别墅型产品  类别墅产品：主要为联排别墅，目前在推个案仅 1个 —— “锦秋加州花园”。 其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。  别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。 面积配比 房型 面积 （ M2） 户数 （户） 比例 （ %） 1R 6070 10 2R 8090 140 869 91100 305 101110 172 111120 252 3R 100110 170 1197 111120 327 121130 306 131140 296 141160 98 4R 130140 100 复式 150以下 131 348 150170 87 171200 108 200以上 22 总计 2524 100  市场供应主力房型为 3R，市场比例达到 %；次主力房型为 2R，市场比例达到%。  复式产品比例。