上海嘉定同济欣欣房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

上海嘉定同济欣欣房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇。 但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。 四、项目定位 产品定位 产品定位：中端，乙级写字楼。 本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展 时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。 考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。 客户定位 结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。 它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。 SWOT分析 优势 1）方便的交通 规划用地西北面和 东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。 规划用地距同济新城唯一交通站点 —— 绿苑路同济大学站有高度可达性。 2）开发难度低 规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。 3）自然条件 地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。 4）周边环境 离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。 劣势 1）人气 由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远。 2）居住区的影响 本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人 /车流量大，影响写字楼里的员工上下班。 居住区早晨比较嘈杂。 3）市政配套 地块以及其周边市政设施不完善，待改进。 机会 1）东侧研发区 东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。 2）交通条件的改善 多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业。 威胁 1）经济金融 目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升 高。 2）安亭 安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。 3）在建写字楼 西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。 价格定位 周边写字楼租金 周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在 85%左右。 通过调查，各选取部分具代表性的写字楼： 实例名称 档次 月租金 面积 [平方米 ] 日租金 [元 /（平方米天） ] 曹安国际商城 高 4800 61 永惠大厦 中 9000 200 v6 时代 低 1800 55 实例名称 详细信息 曹安国际商城 嘉定区曹安路 1855 号 永惠大厦 黄浦区 /永惠大厦 /西藏南路 765 号 v6 时代 嘉定区安亭镇新源路 155 弄 嘉定区楼价走势：（见三，统计图， P5） 日租金如下： 档次 价格（元 /平方米） 高 中 低 考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。 价格定位 照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米 元 /天。 五、建设内 容与市政配套 项目建设内容 建筑设计 1) 本项目由 建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所 ，设计风格简约、现代。 2) 项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。 3) 本 项目选址 临近同济公园 ，专享珍稀生态资源。 建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。 彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合 当今 推崇的生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境。 建筑结构设计 1) 本项目为多层办公建筑，地下 1层，地上按 6层设计，高 米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。 2) 本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到 5A级写字楼水平。 3) 屋面设置室外休闲、绿地。 4) 地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。 暖通设计 1) 本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。 2) 本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统。 新风口和排风口的布置要和建筑设计紧密结合。 3) 写字楼拟 采用双管水系统中央空调 ， 冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制 ，以减少施工难度和初期投资。 给排水 1) 给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。 2) 排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。 3) 热水供应拟采用统一的中央电热水器。 4) 净水供应拟采用统一供应的净水装置。 强电设计 1) 本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。 2) 二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为 35kV，经楼内电力用户站降 压后分配电力。 3) 照明方式：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。 消防楼梯处设常用照明和应急照明。 4) 建筑物采用 TNS 联合接地，接地电阻≤ 1Ω，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。 5) 防雷系统：本项目为三类防雷建筑物， 采用装设在建筑物上的避雷带 做 接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。 6) 消防系统参照商务楼消防规定， 在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感） 及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。 弱电设计 1) 闭路电视监控系统  摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。  监控中心和消防中心统一考虑。  系统集中供电 2) 车库管理系统  系统采用 CAN 总线的通讯方式，避免了传统 RS485 网络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。  系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡 通管理系统。  系统采用 32 位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能。  出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。  停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。 用户进入车库存车时语音提示 “请读卡确认车辆已停好 ”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故。 同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修。  立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成 车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦。  车位信息查询功能：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。  可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车。 3) 门禁  各单元门口设置门禁。  地下车库进入电梯厅设置门禁。 4) 机电设备监控系统 ◇给排水系统监测  各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控  地下室集水坑高、低水位监控  给水系统地下水池高、低水位监控  生活水泵运行及故障监控  净化水装置运行及故障监控  消防泵的运行状态 监控 ◇送排风系统  楼宇地下室排风机故障监测  地下车库排风兼排烟风机故障监测  地下车库新风机运行监测 ◇其他设备  车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控  电梯运行状态及故障监控 5) 楼宇信息系统  电话通信系统  数据传输系统 6) 有线电视双向宽带信息传输系统 7) 移动通信和寻呼通信系统  实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区 8) 大楼内部无线对讲系统  写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。 9) 弱电防雷系统  在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房 UPS 输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线 处安装电源避雷器。 10) 大楼综合布线系统  建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过 市政配套 通信 每户设。