上海townhouse市场专题研究报告(编辑修改稿)

上海townhouse市场专题研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

总价范围 75100 万 200400 万 主力总价 90 万 300 万 销售率 50% 50% 虹山半岛 位于虹梅南路，距地铁 公里，周边生活配套较少。 小区是独立别墅和TOWN HOUSE 并存的小区，独立别墅 138 套， TOWN HOUSE108 套。 小区是美式风格的社区，周边以坡形草坪、灌木、乔木组成 米高土坡，阻挡噪音与灰尘，内有 340 米景观大道， 13000 平方米网球场，游泳池，足球场、高尔夫球场，篮球场、沙滩排球场等。 面积为 206—— 208 平方米，房型设计到位，客厅层 米，采用落低窗和转角窗，采光较好，二、三层无室外阳台，三层主 卧带有卫生间，每户均有大面积花园。 TOWN HOUSE 总价为 75—— 100 万，是中上价位 TOWN HOUSE，销售状况良好。 当代艺墅 位于莘庄地铁以北 公里的顾戴路外环线附近，周边基本无配套，交通便捷。 小区占地 11 万平方米，全部为外销双拼 TOWN HOUSE。 景观方面，绿化率高达 75%，采用所谓 “连续曲线视觉造景设计”景观步道，强调月月赏景。 一期绿 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 16 页 共 39 页 化植物 41000 棵。 设有 3124 平方米的会所，规划设便利店，图书馆，韵律教室，音响室，家庭影院，室内游泳池，温水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐厅等。 单套面积较大，达 270—— 300 平方米，一户两层，底层设双车位车库。 尽管毛坯房，单价达 9000—— 12000 元 /平方米，总价为 250 万 —— 360 万，是 TOWN HOUSE 中的贵族产品。 主要客源为港台人士，由于价位高，位置偏，消化速度较慢。 东苑半岛 位于顾戴路，是以小高层为主的楼盘，一期只有三联体 TOWN HOUSE 三幢共九套，面积在 270 平方米以上，价格在 4000 元 /平方米以上，每套总价 88 万元 —— 96万元。 已全部售完。 通过分析，我们可以看出该区域的 TOWN HOUSE 呈现以下特点： 位置分 布以地铁为参照中心，大都离地铁 2—— 4 公里，且旁边有莘奉快速干道，外环线，沪杭高速，莘闵轻轨等交通干道，说明 TOWN HOUSE 对交通的要求较高。 TOWN HOUSE 对周边的商配要求一般，大部分的 TOWN HOUSE 周边配套不多。 但大部分 TOWN HOUSE 对小区的配套设施要求较高，一般设会所，并因档次不同，对配套要求有所不同。 该区域的 TOWN HOUSE 以中价位 50—— 100 万 TOWN HOUSE 为主，低价位的经济别墅和高价位的豪华别墅较少，体现 TOWN HOUSE 的定位特点。 TOWN HOUSE 的 风格各异，适合不同人士的需求，有利于 TOWN HOUSE 的进一步发展。 TOWN HOUSE 小区呈组团式分布，大致可以分为莘奉路区域有水仙苑、君临天下、樱园、虹山半岛；松闵别墅区域，有雅阁、雅仕轩、同润家园等；九亭区域有半岛花园、新上海弄里人家、悦景园等。 纯 TOWN HOUSE 住宅小区和以 TOWN HOUSE 为主的住宅小区、以 TOWN HOUSE为辅的住宅小区全面发展。 小区规划和房型设计水平日益完善，对 TOWN HOUSE 的理解上升到较高水平。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 17 页 共 39 页 ２、 浦东区域版块 项目名称 阳光欧洲城 经典花园 项目概地址 浦东佳林路 79 号 康桥御青路 999 弄 投资兴建 上海同基置业 上海天工置业 物业公司 商桥物业 上海住总集团 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 18 页 共 39 页 要 开盘日期 一期 二期 一期 997 二期 20007 交房日期 一期 二期 一期 20007 二期 20013 开发概要 占地面积 12 万 6 万 建筑面积 9 万 万 容积率 总户数 476 户 165 户 间距 1216 米 16 米 绿化率 建筑设计 设计风格 北欧 欧式 景观设计 建筑设计 栋户数 10 2 主力房型 三房 五房 主力面积 160、 220 17 19 220 层数 3 4 层高 米 4 面宽 米 花园面积 30M2 30M2 露台面积 20M2 20M2 车库 室内 室内 外立面 彩色涂料 彩色涂料 销售情况 单价范围 29803500 31003800 均价 3200 3400 总价范围 4790 万 5588 万 主力总价 70 万 70 万 销售率 90% 90% 阳光欧洲城 位于张桥镇，临近金桥开发区及通用汽车城，周边配套设施较完善，无轨道交通，公交线路较多。 小区中等规模分两期开发，采用北欧风格，小区沿街设商铺，绿化状况一般，只有中心绿地，组团绿化较少，硬地多，有少量欧式雕塑小品。 小区有俱乐部、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 19 页 共 39 页 网球场、卫星电视。 单元面积较小， 160m2 左右；室内车库有南北两种设置，南面车库的房型将客厅设于二楼，每一层均有错层，主卧、次卧均位于二楼。 每套总价在 47~90 万，属中价位 TOWN HOUSE，销售状况一般。 经典花园 小区位于浦东御桥，外环线内侧，距地铁龙阳路 6 公里。 周边规划差，以低档住宅及农宅为主，配套设施少，无大型商场和娱乐设施，附近有民办建桥大学。 小区规模小，各幢住宅平行布置，有 10000 m2 中心绿化，以草坪为主，无特色。 配有幼儿园、篮球场、网球场等。 户型面积适中， 177~220 m2， 4 层设计较高，房间多，但较小，分割零乱，客厅挑空，较气派，每一层均有错层，开窗小，采光不好；阳台较小，且无大露台。 单套总价为 55~80 万，属中价位 TOWN HOUSE，由于小区特点及营销推广等原因，销售状况一般。 项目名称 康桥半岛 东方丰甸园 项目地址 沪南路 2502 号 东方路 3050 号 投资兴建 澳洲 SPG 集团 上海市机电工业房产 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 20 页 共 39 页 概要 物业公司 世邦卫理士 恒联物业 开盘日期 二期 200011 20009 交房日期 20023 20011 开发概要 占地面积 180 万 万 建筑面积 120 万 容积率 总户数 7200 户 108 户（联）， 198（单） 间距 1215 米 1317 绿化率 50% 建筑设计 设计风格 夏威夷 北欧 景观设计 建筑设计 栋户数 10 6 主力房型 三房、四房 4DLK 主力面积 160178 150185 层数 2 3 层高 3 3 面宽 6 花园面积 50100M2 2050 露台面积 1520M2 15 车库 室内、室外 室内 外立面 彩色涂料 涂料 销售情况 单价范围 28754000 44295252 均价 2900（联） 4800 总价范围 46116 万 万 主力总价 80 万 销售率 60% 80% 康桥半岛： 位于南汇，外环线外侧，较偏远，周边地区开发尚不成熟，以低档住宅为主，主要靠康桥地区的配套设施。 该项目是南汇县的大型住宅项目， 180 万 m2 TOWN HOUSE 的规模相当于一个造镇工程，开发周期长达 8 年。 总体规划较先进，绿化率 50%。 小区设俱乐部、商场，九年制学校、幼儿园、医院、篮球场、网球场等。 小区有 TOWN HOUSE 和独院住宅两种户 型， TOWN HOUSE 单元面积为 160178平米 较小。 部分房型在一层布置老人房，二、三层的布局比较局促，卫生间也较 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 21 页 共 39 页 小。 TOWN HOUSE 单套总价 60 万左右，属中低价位。 销售状况良好。 东方丰甸园 位于东方路蓝村路，近龙阳路立交，公交线路较多。 轻轨明珠线二期在小区附近，设有着站点。 周边配套成熟，有大型超市 —— 易初莲花、农贸市场、邮局、影院等。 该项目规模较小，规划一般。 区内一半为多层公寓，降低了小区的档次。 小区内的配套较少。 单元面积适中 150~185 m2，房型有特色。 每户底层均有室内车库和储藏室 ；大户型（ 182 m2），客厅面宽 米，且挑高；客、餐厅 43 m2，宽敞气派；房间数较少，以三房为主，露台均朝北；凸窗、落地窗采光好。 每套总价定在 ~94 万，价格适中，销售状况良好。 汤臣豪园 小区位于浦东新区龙东大道６６６号，靠近张江高科技园区、汤臣高尔夫和地铁二号线，交通便捷。 小区占地１４万平方，共６００套，分两期开发。 建筑设计非常有特色，建造现代风格的叠加式双拼联体别墅，带电梯，三面采光，立面新颖，线条简洁，整栋建筑充满张力，极具通透感和现代感。 主力房型为４房２厅３卫，面积从１７８平米到２８４平方米。 房型设计新颖，６ .６米开间客厅，４ .５米挑高客厅，宽敞气派。 单价为４７００ ７２００元／平方米，总价为８０ ９０万，属中价位别墅。 销售状况良好。 浦东区域板块的 TOWN HOUSE 呈现以下特征： （１）浦东区域大，但 TOWN HOUSE 项目较少，只有六、七个，分布分散，相隔较远，各自独立作战，没有形成板块效应。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 22 页 共 39 页 （２） 以中价位 TOWN HOUSE 为主，没有低价位的经济型 TOWN HOUSE，豪华型 TOWN HOUSE 的只有汤臣豪园。 （３） 由于受规模及地段位置的影响，各小区的规划水平参差不齐。 ３、市区板块 项目名称 西郊宝成花园 南草坪花园 项目概要 地址 金浜路 100 号 泰兴路 685689 号 投资兴建 上海明申企业发展公司 上海众立房产 物业公司 明申物业 开盘日期 9811（一期） 20009（二期） 998 交房日期 9912（一期） 200110（二期） 0012 开发概要 占地面积 58911M2 万 建筑面积 万 容积率 总户数 105（联）； 126（复式） 33（联） 间距 1520 米 绿化 率 47% 建筑设计 设计风格 新古典 景观设计 建筑设计 栋户数 11 2 主力房型 4DLK+阁楼 3DLK 主力面积 225243 187/250 层数 3+阁楼 3 层高 米（客厅） 3 米 面宽 米 花园面积 30 露台面积 10 车库 室内 室内 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 23 页 共 39 页 外立面 面砖 +涂料 彩色面砖 销售情况 单价范围 1068611893 （ 一 期 ）；75009000（二期） 970。