万豪商业城方案(编辑修改稿)

万豪商业城方案(编辑修改稿)内容摘要：

管理费 28 元 /月 实用率 60% 租期 1 年 档次 中高档 铺位面积 2080 平米不等 企业 ()大量管理资料下载 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 海雅百货： 这家位于滨海大道与南山大道交汇处的商城，是海雅集团投资三亿多元修建的超大型百货商场，上下共八层，总面积为３． ５万平方米，是目前深圳西部最大的百货商场，同时也是我市单体面积最大的商场。 海雅百货外观气势雄伟，内部装修豪华，四周广场宽阔、停车位充足，各种配套设施十分完善。 海雅百货经营品种多样齐全，场内分设了大型超市、精品世界、时装商场、男士用品、家用商场、儿童天地、美食广场等，真正实现了“一站式”购物。 海雅百货斥巨资设置了太空娱乐城，集智力开发和娱乐为一体，新鲜、刺激，在深圳独树一帜。 海雅百货实行会员制管理，公司承诺，在所有商品价格不高于市区同类商场相同货品的基础上，对会员实行大约百分 金晖主题商场 经营范围 1F： 通信产品、电子类产品 2F： 电器、音响类产品 3F： 橱柜等家居用品 4F： 罗敏娜家私 管理费 15 元 /月，不包空调费、水电 实用率 50% 租期 3 年 档次 中档 铺位面积 柜台、 4080 平米不等 企业 ()大量管理资料下载 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 之五的会员优惠，同时开展丰富 多彩的会员活动，如啤酒竞饮、书法大赛、会员联欢等，吸引会员入会。 为了更好的服务消费者，除了电话订货、送货上门、免费修补等之外，海雅百货还开设了购物巴士，免费接送顾客。 四 总结分析 深圳家装市场主要集中在：八卦岭、笋岗、田贝一带，南山目前尚无大的家装市场，本项目应很好地抓住此机会点。 目前以居家、雅居为首的八卦岭家装市场规模最大，最具市场号召力，租金较贵，生意较好，本项目与其相比没有太多可比优势。 金丽家居广场有许多值得我们借鉴的地方，无论从商场布局、功能分区和广 告推广方面都较为先进。 海雅百货在经营管理及各种促销手段方面值得我们借鉴和学习。 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 21 第二章 物业发展建议 一 商场平面布局规划设计 * 商场格局设计 独立收银、商场中部开放式格局，相临铺位间隔板高度 米；靠墙四周采取半开放式或封闭式格局。 * 铺位分割（见附图） 铺位以标准面积分割为主，具体招商操作时，根据商家实际需要，可相临商铺合并使用。 铺位面积主要为 20 平米、 40 平米两种。 * 过道设计（见附图） 商场布局紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人 气，这是成功商场的“必杀招”。 因此，本商场过道设计为： 临大门及电梯口的主通道宽度为 米，视消防要求。 其他过道（也即次过道）宽度为 米。 这样做既使得购物者觉得商场商品集中，人气鼎旺，又可以提高商场面积使用率，增加商场的租金收入。 * 商场人流图绘制（见附图） 二 商场卖场设计 * 背景音乐 ：刘德华演唱的《亲爱 的马桶》 * 商场内装修标准 ：天花部分只装大厅，其余部分不吊顶，空调管、喷淋系统裸露，空调管简单用锡纸包装，天花统 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 22 一喷白； 12 层地板只铺大厅和通道，铺位部分商家自行处理； 34 层地板可全部铺浅色防滑釉面瓷砖，全场色彩明快大方，给人视觉空间开阔、通透之感。 * 商场用电 ：地面预留用电插座。 * 广告灯箱 ：柱子简单刷白，并做广告灯箱；大堂醒目位置，做几个灯箱广告位，可租可送。 * 标识、导示系统 ：每层于电梯口设功能分区、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。 * 休闲设施： 于电梯附近或位置较宽松的地方 设置休闲椅，供购物者休息之用。 * 促销气氛营造 ：几种颜色的彩带装饰，形成色彩缤纷、热闹喜庆的气氛，有利于销售和良好购物心情的培养。 * 楼下为楼上的商品做广告 ：一层用三种不同颜色的彩旗代表二、三、四层的商品，并标明：“ 商品请上。 楼”以此来推销上面的产品；二层则用两种颜色的彩旗；三层用一种颜色的彩旗推荐四层的产品。 三 商场经营品种分区设计 * 本商场经营品种主力推荐方案： 1F 洁具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龙头、毛巾架） 2F 橱柜 木地板 石材 五金（把手、锁） 防火板 塑钢门 窗 3F 布艺 地毯 墙纸 文化石 艺术墙面 涂料 油漆 4F 灯具 饰品 铁花 艺术玻璃 艺术天花 装饰公司 其中“兰色”字体的经营品种为该层的主力品种，其他为辅助品种。 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 23 此种方案可以根据实际的招租情况进行调整变化，将会引起上述变化的条件有： 1） 如果某层已租满，但仍有属于该层的经营品种范围的商家想进驻，原则上可以放在上面一层。 如：陶瓷的商家众多，如果一层已经招满，可考虑部分陶瓷类的商家放在二层。 2） 如果遇到相当知名品牌或大户欲进驻与其经营品种不相符的楼层，视其实力与行业影响力及其提出条件是否苛刻，可适 当满足其要求。 如：某知名品牌的木地板商家想租一层，为了提升本商场档次及增加品牌号召力，就可放宽条件满足其要求，但是此种情况应严格控制，否则会影响整个商场的经营分区状况，造成混乱。 3）正规的装修公司对家居商场是一种促进作用，有利于老百姓“装修一条龙”服务，因此，建议每层都招 12 家。 4）若招不满，则可加些辅助类的经营品种。 * 商场各经营品种所占比例分析 三大家居市场不同经营品种之商家数目比例表 市场名称 商品名称 金丽 居家 雅居 洁具 % 12% % 浴室 % 5% % 陶瓷 % 15% % 木地板 % 22% % 厨柜 % 8% % 浴室五金 % 五金 % 10% % 涂料 % 7% % 玻璃 % 2% % 布艺 % 3% % 灯饰 % % 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 24 铁艺 % 3% % 门 % 3% % 石材 % 墙纸 % 5% % 天花 % 2% % 地毯 % 2% % 装饰品 % 1% % 炉具 % 三大家居市场不同经营品种之所占面积比例表 市场名称 商品名称 金丽 居家 雅居 洁具 % 15% % 浴室 % 9% % 陶瓷 % 18% % 木地板 % 25% % 厨柜 % 6% % 布艺 % 10% % 灯饰 % 5% % 门 % 0% % 其它 % 12% % 参照 以上两表，可粗略制定本商场各类经营品种之比例，并依据所占比例，分配面积；且按照不同品种产品对铺位的要求条件，摆放位置。 主要经营品种所在位置和分区情况将在附图中标明，辅助类的产品由于数量不多，要求面积不大，可在具体招租过程中灵活安排。 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 25 四 商场各层租金估算及租金价格 表制 定 * 最理性租金 — 市场比较法租金 通过对可比商场的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。 “可比”的定义是：规模、经营品种相似的商场（金丽、香江）或地理位置接近的商场（如金晖）的租金也有一定的参考价值。 表一：各主 要可比商场租金价格比较表 名称 楼层 金丽 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金晖 （元 /M2） 达利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不详 由上表：通过对主要可比商场租金的比较，本项目的最理性、市场可接受、风险性较小的一种租金价格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回报率推算出的理论租金 按照公式：月租金 =销售单价 *8%/12 推算租金则 ： 深圳市华强北路新世纪酒店 1001— 1008 室 电话： 3264624 3214820 邮编： 518028 26 表二：理论租金表 均价（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 层 24674 160 2 层 16022 106 3 层 12020 80 4 层 11415 76 * 由于改变商场使用率所引起调整后的租金。