万汇房地产评估公司内部培训教材地产培训(编辑修改稿)

万汇房地产评估公司内部培训教材地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

宜的，从中挑选出自己最中意的一个。 这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实 性，适用范围宽，简单明了，易于采用。 但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。 采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。 也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。 如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。 有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。 如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。 假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开 ，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。 在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。 如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。 如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。 在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。 在这种情况下，市场比较法完全 丧失了用武之地。 收益还原法。 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。 收益还原法的基础是理性预期理论。 首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。 如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。 收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。 对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。 对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利 率，也就是资金的机会成本。 当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。 在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。 在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。 倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住 房增值的预期。 在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。 这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。 采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。 成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。 对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。 可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行 贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。 假设开发法。 房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息）， 税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。 倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。 否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。 预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。 假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 在开发商准备投 资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。 有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。 房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。 地价高了，利润就降低。 如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。 如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。 有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。 倘若如此，这些房地 产公司都应当被树立为雷锋式的企业。 在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。 他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。 各类拆迁房屋估价方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。 因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取： 1．参照类似房地产近期的市场交易价格； 2．参照重新建造类似房地产所需要的费用； 3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。 由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本 法和收益法。 除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。 其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。 每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。 二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。 从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。 另外，房 地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。 依据房地产估价的需要 及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 （一）居住房地产 居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。 居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。 1．居住房地产的分类。 住宅可按多种方式分类，依据估价需要。 一般可按档次和市场化程度划分。 （ 1）按档次划分： (l）普通住宅。 它 是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。 普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。 它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。 我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。 现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。 普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。 目前，可按 1996 年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺 度。 随着社会经济的发展。 普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。 现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。 2）高级住宅。 它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。 这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施 和高质量的物业管理。 高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。 3）简易住宅。 主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。 简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。 （ 2）按市场化程度划分： 1）社会保障性住宅。 体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。 其价格是不完全的成本价格，不 包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。 这类房地产的估价较为复杂，往往因 交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。 2）市场化商品住宅。 市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。 2．住宅评估的标的物。 以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。 （ 1）居住户。 居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。 （ 2）住宅单元。 为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。 单元的划分可大可小 ，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯。 司划分为单元。 （ 3）住宅楼。 住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。 （ 4）居住小区。 居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。 不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。 3．住宅的价格构成。 基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。 前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后 者会成本价格与不完全成本价格。 我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。 因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。 4住宅价格的影响因素。 影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（ 1）建筑结构、类型和等级；（ 2）装修；（ 3）设施与设备；（ 4）质量；（ 5）朝向；（ 6）楼层；（ 7）地段；（ 8）环境；（ 9）住宅楼的公用面积数；（ 10）交易时间；（ 11）交易情况。 在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。 为了更加科学合理地对住宅进行评 估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。 5．居住房地产的估价方法。 新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。 （ 1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。 估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整。