新乡原阳地块报告及商业规划报告(编辑修改稿)

新乡原阳地块报告及商业规划报告(编辑修改稿)内容摘要：

业街人流“运动曲线”的规律 ； 可行性 ：  商业步行街是目前市场上最为稀缺的商业建筑类型，产品在市场上存在稀缺性，创新型商业将会成为区域内居民喜闻乐到的好去处，这 也将体现出商业步行街在新区发展的必要性；  目前原阳市场商业形象非常落后、商场经营状况一般，商户对于步行街门面房的经营有很大期待；  商业步行街实际上为门面房产品形态，投资客更容易接受，能够快速销售，快速回笼资金 ；  开放式的商业步行街区，在填补区域内商业空白的同时，可以有效提升该板块的商业价值。 D 区块 ： 酒店及酒店商业 建筑面积 ： 酒店 ，六层共 5700 ㎡ 酒店商业 ， 3 层共 4500 ㎡ 规划特征及依据：  酒店商业作为酒店的配套商业产品，位于酒店底下三层。  紧 临主干道原新路，位于项目东北侧，衔接主题商业板块与步行街区 板块， 完善项目整体功能。  该板块接近 项目北部的 汽车站，可以充分享受到汽车站带来的巨大人流，除可满足本区域消费者的商务、宴请等消费需求外，还可吸引周边区域 及 老城区消费者前来消费；  随着人们商务宴请需求的增多，酒店逐渐成了社区或人口密集度较高区域的必要配套产品。 而 目前在新区在售的或正在规划中的 13 个住宅项目中，仅上宅公园世纪在社区配套中有酒店，远远不能满足 新区消费者的消费需求；  酒店的设置 可以丰富地块产品的功能配置，实现互补性产品之间的合理搭配，在增加可销售产品面积的同时，提高销售额及开发利润。 可行性：  目 前在新区在售的或正在规划中的 13 个住宅项目中，仅上宅公园世纪在社区配套中有四星级酒店，其星级品质与上宅项目的高端品质相吻合，但酒店的档次规格及规模远远不能满足新区消费者的消费需求。  在本项目中规划商务酒店及酒店商业物业，除可满足本区域消费者的商务、宴请等消费需求外，还可吸引周边区域、老城区区域消费者前来消费。  对于本项目来说，酒店是一个空白点，同时也是一个市场机会点。 本项目的酒店定位不是高端的豪华酒店，也不是低档的宾馆，而是满足未来区域商务交往的商务型酒店，档次级别三星级。 E 区块： 主题 商业岛 建筑面积 ： 24585 ㎡ 经营定位： 电器卖场（如：国美电器） 、 通讯营业厅（如：中国联通、中国移动营业厅） 、婚纱摄影 、主题酒吧（如：苏荷酒吧） 等 规划特征及依据：  板块紧临原新路，为地上三层，产品以商业岛形式分布 ，二层以连廊 连接，形成沿街商业带；  商业岛之间形成差异化业态定位，满足不同商家及消费者的经营和购物需求。 局部设置形象店，商业岛之间相互独立，同时又可与内部商业形成差异互补并与之共享人气；  可以提升整个沿街商业的价值，针对特定消费客户 群 ， 连廊设置可以 有效淡化楼层差异，有助于销售招商经营。 必要性：  主题商业生命力 强，经营带动效果明显，对于区域商业氛围的提升有 很 大帮助，而且原阳目前缺少这类型的商业经营，较大的市场发展空间与稀缺形成商业矛盾；  主题商业有固定的消费人群， 在招商上可以针对具有 一定知名度的品牌 商 家，能够吸纳人气，提升商业价值 ；  主题商业的品牌商家 一般都有一套成熟的经营管理模式，能够迅速 进入 经营上升期，对于城区商业及项目商业氛围的形成及提升有着不可忽视的作用及价值。 F 区块： 大卖场 经营业态： 大型商超、百货，目标商家如沃尔玛、家乐福、北京华联、丹尼斯等。 建筑面积 ： 三层共 19845 ㎡ 规划特征及依据：  大卖 场位于黄河大道与原新路交会处，紧临项目唯一的主题广场，区块 四面临路，产品规划为上下 三 层。  大型商超作为主力店，综合性较强，在项目中发挥着中高端形象展示、增强 扩张面以及拉动人流的重要作用，可以有 效扩大本项目的商业辐射范围， 符合主力商家对场地的面积及经营需求，同时也符合大型商超的选址要求；  原阳仍旧缺乏真正意义上的 大型商超卖场 ，引入经营较为成功的 大型商超卖场 模式打造原阳首屈一指的百货业态，是必然的发展趋势。 必要性：  本案商业的兴旺 必须由核心主力商业带动，才能有效提升 本案 商业 的核心 竞争力；  新城区 常驻人口有 望达 到 23 万人左右 ，加上周边乡镇 流动性 消费人口的进入，新城区的消费辐射人口可达 30 万左右， .目前原阳没有一家核心的商业卖场，这 为本案的大卖场商业提供必要的消费人群支撑；  品牌商家入驻， 能够提升项目形象及品质，成为周边居住人口的日常消费场所，带来大量消费客源。 G 板块 ：主题广场 规划特征及依据：  休闲广场的设置，可以缓解消费者购物疲惫感，为消费者提供一个歇足的场所。  休闲广场作为人流的聚集地和发散点，能较好的连接起商业区的各个板块，促使板块之间的人流互动，提升周边商业价值。 H 区块：休闲 、 餐饮一条街 建筑面积 ： 三层共 13050 ㎡ 经营业态： 餐饮、酒吧、洗浴、足疗、茶艺等 规划特征及依据 ：  位于项目南端、住宅与大卖场中间 ，该产品的集中规划，易形成规模效应，也可规避其对其他商业的影响；  该类产品 与项目整体商业 既 独立 又 相互依存 ，充分满足区域内消费群 的 休闲 类消费需求， 可以充分聚集区域内人气，同时又能吸引大量外来消费群体，提升整体经营 氛围 ；  随着区域内生活配套不断完善，入住人口的逐渐增多，休闲、餐饮一条街将成为本项目的一个特色商业街区。 必要性：  在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态。 随着人们对休闲、餐饮类消费需求的增多，本项目内规划设置休闲、餐饮类的商业街区十分必要。  以餐饮、娱乐、休闲、足疗养生等业态为主，以购物消费、休闲娱乐功能为主导，形成特色休闲娱乐街区，与大卖场、酒店等物业形成差异化互补，可吸引城区内及乡镇目标消费群体到达消费。 整体 规划优势 分析  此种规划方案很贴切地与“ BLOCK 街区”概念， 整个商业区内都呈现出开放式、外向型的特色 ；  街区内道路规划使街区内无规划死角， 能够实现商业规划的“循环” 要求， 能使消费者很好地到达任意消费区 ， 为 各个 经营商家 提供充足的人气共享 ；  业态互补、错位经营的业态布局原则， 为经营商家提供 良性的经营平台，为消费者提供一站式消费的平台。  规划强调“动静分区” ，减少商业对住宅的干扰，同时也可以提升项目的整体品质。 而 商业部分与住宅区两者之间的独立性与关联性 ， 既照顾到商业功能的完美性，又能保证住宅区的私密性 ；  主力店与主题广场的设置，可以充分发挥主力店强大的带动作用，而主题广场可以将人流导入商业区的任意地方。 第四 部分 住宅首期产品建议 竞争市场产品类型 楼盘 推广主题 形象档次 产品类型 售价 配套 名门世家 原阳首席文化主题社区 品质、 高端 纯多层 18002200 多功能会所、幼儿园、湖景、中庭休闲广场、健身馆等 盛世佳苑 领袖赢家，上品生活 品质，中高端 纯多层 18002000 文化广场、文化会所、县政府、财政局、原阳一中、原阳中医院、自身配套商业街 锦绣华城 新城中央，领袖生活 高端 多层为主，少量别墅 2000 中心花园、会所、中央水系、篮球、幼儿园 上宅公园世纪 大城公园湖 地中海、中高端 星级酒店、花园洋房、电梯洋房、 TOWN HOUSE、高层 19002800 水景园林、会所、幼儿园、大酒店、公园、商业街 阳光新城 18 万平米原生态纯美阳光社区 中高端 多层、联排 1800 天成相苑 城市核心高端社区 一般 多层 16001800 总结：  新区土地供应量大，个别项目的品质层次与明显区隔于其他项目，随着潜在项目的陆续入市，新区住宅市场的竞争将更加激烈，主要体现在产品品质的竞争上；  在外来营销思想的带动下，原阳本土开发企业在前期规划中，开始注重项目定位和整体规划，更多的社区概念开始涌现，以上宅公园世纪为代表的楼盘更是颠覆了原阳住宅市场一成不变的产品规划和定位。 当然，项目的定位、产品类型、形象档次及 营销水平都将以销售价格的形式最直观地体现出来。  在售项目中，大多数产品为普通多层，也有少量品质多层产品出现市场上。 中高端楼盘的单价都突破 1800 元，上宅公园世纪价格跳至 2500 元以上，区域内竞争项目的价格拉升十分明显，而资源型及创新性住宅项目将赢得未来几年的市场竞争。  在售项目中，大多产品同质化现象严重，中端产品大多体现出“徒有品牌形象虚名、却无品质之实”，而高端产品的出现与众多产品差距一览无余，两者无论是在产品品质还是在后期包装上都有着天壤之别，而中高端产品市场仍为空白。 综上，结合项目地块现状，考虑 到开发安全、成本及利润率等多种因素下，本项目的住宅须形成与上宅公园世纪及其他住宅项目产品、品质的差异化，同时也要兼顾考量产品品质与售价之间的支撑关系，本着“ 挖掘市场空白，寻找差异化竞争”原则， 我们建议本项目住宅产品“亚高端”，首期入市产品以七层电梯洋房为主打产品。 第五 部分 商业规划建议 一、 动线设计原则 遵循全场环流原则设计、 避免人流重复倒回 商业街内要形成动线循环，最忌 人流重复倒回，造成人流分配失调，建议多采用双层步行街获得紧凑平面，对于有序组织人流有利。 平面规划建议按中国消费习惯的全场环流 原则，纵向规划以蜗牛式步步引诱更为有效。 注重内外沟通 商业街区内的 人流设计更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系 ，商业平面与立体交通的自然顺畅。