中原中旅项目规划及开发模式建议报告29页(编辑修改稿)

中原中旅项目规划及开发模式建议报告29页(编辑修改稿)内容摘要：

能分区，包括：  公私分区：公共活动空间（厅、厨）和个人活动空间（卧室）分开，不交叉；  干湿分区：需保持干躁的空间（厅、卧等）与常被水浸润的空间（厨、卫、浴）分开，不混杂；  动静分区：动区（客、饭厅等）和静区（卧房）隔离，不干扰；  主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房、工人房以及其它辅助房（如书房、吧台、商务房、健身房等）在空间上各就各位，不越位。  大户型应设置 工人房、偖物间、衣帽间等，以适应大户型人家的需求；  主人房设计相应较大，大户型主人房带衣帽间、书房、大浴室等。 2） 舒适性：讲究方正实用、采光通风良好、尽可能避免主卧及客厅西晒。 舒适性 为了保证住宅的舒适性，主要通过以下几方面来实现：  每一层户数的减少，尽可能使户型平面方正宽敞，提高实用率，增强通风效果。 根据此要点，中原建议： 本项目的 别墅采用“孖屋连体别墅”（一幢四户）形式 ，因为这种形式的别墅一方面可以降低建筑覆盖率，另一方面因为两户人家各行其道，则很好保证了住户的私隐性。 小高层采用一梯三户形式，高层一 梯六户左右，每一户均有主要的采光通风面，尽量避免暗房、暗厨、暗内阳台的出现，朝向尽量达到南北通透， CENTALINE 中旅项目物业规划 12 尽量减少主卧及客厅出现西晒的问题，因为在深圳日照时间长而强烈，一般对有西晒的房子会较为反感。 户型设计要尽量方正，避免出现为照顾建筑外观而使室内空间呈钻石状的做法（香榭里花园就是因钻石型房子而使其销售遇到较大阻力）。  辅助用房设计需要更加人性化 中大户型辅助用房会较多，在设计上需要解决的问题会较多，如： 厨房： 在位置上应倾向于放置于外侧靠进门处，且与餐厅相连，需要增加厨房的采光、通风面，以使室内空间光线更加充 足； 工人房： 一般有独立卫生间，不干扰主人 阳台： 不仅局限于过去观景或晒衣作用，而应延伸为一个休闲空间，例如可将宽大的阳台改作健身房或茶室。 3） 景观效果 目前较高层次的客户对于景观的要求是其选择物业的个重要因素。 根据中原对于本项目的规划，本项目的主要景观是 湖景与大型绿化园林景， 为了使大部分住户能看到这些景观，建议在户型上排布上就要充分考虑到景观因素，中原建议在湖景别墅后面的小高层采用一梯三户“蝶翅型”，因为这种户型最大的特点就是使每一户人家的居住主题（起居室及主卧）都能看到景观，且不会互相遮挡隔壁人家的视线。 为制造良好的景观效果，可以在客厅及主卧室设置大面积的阳台或落地玻璃窗。 4） 户型间隔的灵活性 即内部房间能够灵活间隔、自由组合，可根据客户需要实现大小套连通，为实现这一要求，就需要在室内空间布局上尽量减少梁柱的出现。 5） 户型设计上的风水禁忌 在户型设计上尽量避免犯明显的风水禁忌，如电梯厅直冲住宅大门、洗手间门正对餐厅、洗手间门正对卧室床、门与门之间对冲等。 CENTALINE 中旅项目物业规划 13 特色户型建议  SKYHOUSE：设置于顶层， 室内顶部距离地面最高处可达 9 米左右， 并利用坡屋顶安装大面积玻璃天窗进行自然采光，此种户型将会使室内空间相当之高大宽敞。 在建筑时，按两层高度来预留空间，一般发展商砌 3米高的墙，不封顶，客户购买后可根据个人喜好，将户型按上下二层一分为二，再做一层阁楼。  孖屋别墅（一幢四户） ：同于连体别墅，这种别墅有利于降低建筑覆盖率，同时在造型上亦能按单体别墅方式来做，使外立面保持一致。 另外，这种别墅采用一幢两户形式来做，两户人家各行其道，有利于保证住户的私密性与尊贵感；  带大露台的大户型 ，本项目周边自然环境较好，随处可见绿意盎然，为了充分利这种先天的自然条件， 让客户居住于室内却可感受到大自然的气息，建议适当安排部分五房单位带大面积露台，这些露台与窗外绿景相对应，对于这种物业的价格能起到很好的促进作用。 九、 功能配套 车位： 本项目定位为中大户型的高档住宅小区，针对的客户绝大部分拥有私家车，故中原建议本项目在车位数量上尽量达到 1 户： 1 个 车位比例，以满足客户的需要，车位大部分依靠地下车位解决。 管理机构 （管理处） 会所 （室内、室外）：会所室内设施主要放置于人工湖岛中会所内，而而室外设施如网球场、篮球场等则设置于 S3地块。 教育配套： 自设幼儿园。 同时利用高级中学的先天优势 ，与之达成协议，本小区的住户小孩可优先入读高级中学，以达到优势互补。 商业配套： 建议以 MALL形式来处理本项目的商业配套，按中原建议应设置于 S1地块。 第二部分 物业开发模式建议 CENTALINE 中旅项目物业规划 14 一、 项目开发时机分析 项目的开发成功与否，不但决定于项目的本身素质，同时与项目的开发时机也有着重要的关联。 可以说，一个素质再好的项目，如果开发的时机不对，不但会影响整个项目的顺利开展，甚至对项目会有毁灭性的打击；而正确合理的开发时机对于一个好的项目来讲，则会起到锦上添花的作用。 所以在开发项目之前，我们有必要对开发时机从“ 大环境”和“小环境” 两方面进行分析： 1） 大环境 香蜜湖片区中香蜜北和农科中心一带是主要的居住生活区，安托山一带目前分布有很多工矿企业，从长远来看，它将是市政府重点规划的大型生活住宅区。 目前香蜜北和农科中心南的商业住宅已形成一定规模，农科中心南部的道路建设及用地规划也已成型，安托山片区规划建设也已经开始，安托山片区已规划为“配套设施齐备的大型生活区”，竹子林片区已规划为“以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区”，这些片区法定图则的确立无疑会带动香蜜湖片区的物业发展，可以说整个香蜜湖 片区的城市规划建设正在全面启动，随着 1号地铁线的通车及红荔西路香蜜湖路段的通车，不久的将来它将进一步成为关内住宅物业发展的热点地区。 2） 小环境 在掌握了大环境的正确时机之后，对于小环境的正确认识是项目开发成功的重要环节，这一环境主要包括片区竞争物业状况，潜在客户需求情况，开发公司自身运作等情况等，可以说，对于小环境的把握，除进行准确的市场分析外， 关 CENTALINE 中旅项目物业规划 15 键还在于自身产品的营造 ，对这一点，中原将在其后的部分详尽阐述。 另外，农科中心片区作为新兴的片区之一，其优劣势都非常显著，优势在于区位、交通和绿化。 虽然农科 中心片区房地产市场的快速增长有东海花园和香榭里花园两个名牌项目的效应，但自整个片区要素考虑，尚存在设施配套、交通、整体不成型、社区形象欠佳等多方不足和问题。 二、。