三亚清平乐区域商业调研报告(编辑修改稿)

三亚清平乐区域商业调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

定资产投资保持了稳定快速增长的态势。 城镇居 民人均可支配收入 同比实际 增长 %， 高出全省均水平 个百分点。 旅游饭店接待过夜人数 万人次，同比增长 10%，增速低于全省平均水平 个百分点，同比回落 个百分点；其中，海外旅游者人数同比增长 %，增速低于全省平均水平 个百分点，同比回落 个百分点。 旅游业增长速度大幅放缓，究其原因主要 有五： 一，人民币升对外值增加了海外游客旅游成本，同时也降低国内游客出境游的费用，分流了一部分国内游客； 二，国际原油不断创新高，导致飞机等运输工具成本不断上升，对于需要乘飞机到三亚旅游 的游客影响较大； 三，股市跌幅较大、居民消费价格指数较高，使得居民生活成本增加，因而放弃出游计划； 四，国家取消海南落地签证政策，入境游客数量下降； 五，关于自然灾害（如海啸）、流行疾病的传言较多，引起海内外游客的担心，导致游客量下降。 三、三亚市城市规划研究 ◆规划范围和城市规划区 三亚市的规划范围分 市域、滨海地区和主城区三个层次。 市域 ，即三亚市行政辖区，面积 平方公里。 滨海地区 ，即城市规划区：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积 1250 平方公里，包括了城市建设及重要基础设施用地 、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域，是三亚规划实施管理的地域依据。 主城区 ：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积 平方公里，其中城市建设用地 平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。 ◆ 城市性质 三亚市城市总体规划将三亚城市性质定为为 国际 性热带海滨风景旅游城市。 ◆ 城镇等级规模 三亚市市域城镇体系由中心城市、中心镇、一般乡镇（含农场场部）和旅游组团构成。 市域城镇沿海滨带状布局。 中心城市即主城区 ，是全市政治、经济、文化、科技、教育和社会服务 中心，海南省南部中心城市，热带海滨风景旅游城市、旅游接待基地和服务中心。 ◆ 滨海地区规划 滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。 “一带”：指沿滨海形成的旅游产业带； “两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片； “一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心； “多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地； ◆ 主城区总体布局 形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构 ，将城市空间发展 引入腹地，形成“ 一心、两轴、两节点、五片、多组团 ”的布局结构。 “一心”：旅游服务中心。 “两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴 （贵司地块正处在迎宾大道城市生活发展轴上）。 “两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。 “五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。 “多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。 ◆ 居住用地布局 主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。 规划居住用地总面积为 公顷，人均 平方米。 四、三亚市房地产市场发展状况分析 （一）三亚市房地产市场消费力研究 首先看看三亚市城镇居民人均住房面积的变化情况： 城镇居民人均住房面积变化图 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年平方米 人均住房面积是反映居民生活水平的重要指标。 如图，三亚市城镇居民人均住房面积近几年来增长缓慢，即使 2020 年创下的新高也只有 平米，低于全国平均水平。 这一现象也反映出， 三亚市近几年开发的商品住宅绝大多数不为本地人所购买，而是被外地人收入了囊中。 根据相关统计， 三亚市新建商品住房的购买者约有 88%来自岛外 ,本地的购买者只占 12%左右。 商品住房岛外购买者所 占的比例 时 间 按照套数计算 按照面积计算 2020 年 1－ 6 月 % 2020 年 1－ 12 月 % % 2020 年 1－ 6 月 % % 经调查发现，三亚的置业者大致可分为以下四类： 第一、 为了度假、疗养而置业。 这类人往往事业有成、经济实力雄厚，每年会在三亚享受一个十分有利于身心健康的冬季或更长时间，他们在三亚置业的主要目的是享受而不是获取投资回报。 这类人在三亚购置第二居所，是一线海景别墅、高档海景公寓等高档（大户型）物业的主力买家。 第二、 为了旅游休闲 而置业。 这类人经济实力较强，消费理念前卫，会经常到三亚旅游或休闲，但每次停留的时间都不长，所以平时会将自己的房子出租以获取一定的投资回报，或冲销日常的管理维护费用。 这类人的购买对象主要是中高档产权式酒店、酒店式公寓以及精美中小户型住宅。 第三、 纯粹为了获取投资回报而置业。 这类人认为三亚房地产市场投资风险小，收益稳定，所以会购买物业用于出租或转售。 特别是近一年来，在各地楼价均出现了不同程度的下跌而三亚却稳中有升的情况下，这类人更较往年为多。 这类人的购买对象主要是中低档的产权式酒店、公寓以及中低档的中小户型住宅。 第四、 为了自住或自营而置业。 这类人主要是三亚的常住人 口，他们有改善居住条件，或者自己经营家庭旅馆等的需求。 其购买对象主要是一般的商品住宅。 以上前三类置业者主要来自岛外，如我国的北方、东北、长三角、珠三角、环渤海以及俄罗斯、韩国，等等。 他们通常在冬季、春节等最舒适的时候来到三亚，被形象地称为“候鸟”。 （二）三亚市房地产发展格局 如图，三亚房地产分布现状大致如下： ● 高档酒店（四星级、五星级及相当与五星级）主要分布在亚龙湾，图中红色区域； ●别墅、 高档产权式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亚湾，图中 绿色区域； ● 中低档酒店、公寓以及较大的住宅小区、行政办公区主要集中在河西区、河东区（图中紫色区域）。 根据规划， 沿滨海主要发展旅游产业，不再批准商品房开发用地；沿迎宾大道两侧（图中黄色区域）主要发展住宅小区，属于城市生活发展区（贵司地块正处在该区腹心）。 在三亚市开发的商品房中， 商业用房的比例很小，专业的办公楼则几乎没有 ，三亚市的公司、企业大多改造住宅物业做为办公场所。 比如，在批预售的商品房中，商业用房所占的比例 2020 年上半年约为 %， 2020 年约为 %， 2020 年上半年仅有 %； 在实际销售的商品房中，商业用房所占的比例约 5%，如下表。 商业用房销售面积占总销售面积的比例 2020 上半年 % 2020 下半年 % 2020 上半年 % 2020 下半年 % 2020 上半年 % （四）三亚市房地产市场供求情况分析 ◆ 供给 首先分析近年来三亚市房地产开发的投资情况。 如图，三亚市房地产开发投资额逐年稳步上升， 2002 年仅有 亿元，到 2020 年就到了 亿元；占固定资产投 资及 GDP 的比例也逐年上升，到 07 年已经占到了 %及 %（不含中海油，若含中海油，则占 GDP 的比例为 42%）。 2020 年上半年，三亚市房地产开发投资总额为 亿元（相当与同期 GDP 的 ％） ,同比实际增长 % 以上表明， 房地产开发投资对三亚经济的拉动作用越来越大，已经成为了三亚经济增长的主要动力之一，房地产业已成为了三亚的支柱性产业之一。 房地产开发投资与固定资产投资对比图 % % % % % % % % % % 0 20 40 60 80 100 120 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 亿元 % % % % % % % % % % % % 固定资产投资总额 房地产开发投资额 房地产开发投资占固定资产投资的比重 房地产开发投资占 GDP 的比重 房地产开发投资占固定资产投资及 G D P 的比重趋势4 6 . 8 %4 3 . 2 %3 9 . 5 %3 8 . 0 %3 2 . 1 %2 1 . 5 %4 2 . 0 %2 9 . 0 %2 8 . 3 %2 4 . 9 %1 7 . 5 %1 0 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %5 0 . 0 %5 5 . 0 %2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年房地产开发投资占固定资产投资的比重房地产开发投资占G D P 的比重线性 ( 房地产开发投资占G D P 的比重)线性 ( 房地产开发投资占固定资产投资的比重) 投资规模的增大，必然引致商品房供应量的上升。 2020 年，三亚市批准预售商品房 万平米，同比增长 %； 2020 年上半年 批准预售 万平米，同比增长 49%。 近两年三亚商品房批准预售面积5 2 . 97 4 . 7 43 7 . 3 15 0 . 1 6 5 3 . 5 1 5 . 1 8 %3 9 . 6 7 %6 . 6 8 %4 1 . 7 9 %010203040506070802020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年万平米 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %商品房批准预售面积 环比增长率 截止至 08 年 6 月 30 日， 三亚市尚有 结转可售面积 万平米 ，其中上年结转可售面积 万 平米。 ◆成交量 在前文已经阐述， 三亚市新建商品住房的购买者约有 88%来自岛 外 ,这些人大多属于“候鸟”一族， 在三亚度过的时间主要是每年的12 月下旬到次年的 2 月中旬，所以 三亚上半年的销售量往往大于下半年。 根据调查， 若新盘在 12 月推出，则经过次年第一季度可销售45%60%， 上半年的销售面积约占全年的 70%左右。 近两年三亚市新建商品房销售面积2 4 . 9 33 2 . 7 66 0 . 2 17 2 . 8 54 4 . 4 89 7 . 2 8 %9 1 . 6 1 %9 4 . 8 7 %9 4 . 5 1 %9 5 . 1 5 %010203040506070802020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年万平米8 8 . 0 0 %8 9 . 0 0 %9 0 . 0 0 %9 1 . 0 0 %9 2 . 0 0 %9 3 . 0 0 %9 4 . 0 0 %9 5 . 0 0 %9 6 . 0 0 %9 7 . 0 0 %9 8 . 0 0 %商品房销售面积 商品房销售面积 住房所占比例 如图，可以算出，新建商品房销售面积 2020 年为 万平米，同比增长 %； 2020 年上半年为 万 平米 ，同比增长 18 %，增速比去年同期回落 个百分点；其中约 95%为住宅。 在新建商品住宅中，各类型所占的比例如下表： 时间 新建商品住宅（万平米） 产权式酒店及 酒店式公寓 高级海景公寓及别墅 面积 比例 面积 比例 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 上年 % % 可以看出， 产权式酒店和酒店式公寓 所占的比例比较稳定，而 高级海景公寓及别墅 所占的比例则跨越式的增大。 2020 年上半年， 高级海景公寓及别墅销售面积同比增长 152%； 三亚市新建商品住房以小户型为主 ,无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。 比如： ● 2020 年 16 月 ， 90 平方米以下的商品住房销售 量 占总销售面积的 %，占总销售套数的 %； ● 2020年销售 面积比例 最大的户型结构为 6080 平方米 ,占总销售面积的 %；按套数计算 ,6080 平方米的户型各占销售总量的 47%； ● 2020 年 16 月份， 90 平米以下的商品住房销售量占总销售面积的 %（其中 8090平米占 %， 6080占 %），占总销售套数的 %。 二手商品房的成交量有温和上升的趋势。 新建商品房与二手商品房交易面积对。