x房地产开发项目贷款申请报告评估(编辑修改稿)

x房地产开发项目贷款申请报告评估(编辑修改稿)内容摘要：

(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为 6 年，从第 2 年起继续施工， 3 年内完工。 (6)税费率：营业税税率为 5%；城市维护建设税税率 7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为 0~40%；企业所得税税率为 33%，管理费用按建筑工程费用的 3%提取；销售费用按工程费的 5%提取；不可预见费为1351 万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按 5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留 在企业，直至项目计算期末再分配。 基准收益串 Ie 发定为 15。 收入及成本 商品房销售收入共为 67749万元，与之相对应的开发产品成本为 43456万元。 11 其中管理费用及销售费用分别为 582 万元及 970 万元，财务费用为 2089 万元。 详见附表 4附表 43 和附表 44。 利润与税金 该项目经营税金为 3726 万元，土地增值税为 6048 万元，利润总额为 14519万元，所得税为 4791 万元，减三项基金后，可供分配的利润为 7490 万元。 详见附表 44。 盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为 %，净现值为 2868 万元；资本金内部收益率为 %；投资各方的内部收益率都为 %；大大高于银行贷款利率及基准折现率。 因此在财务上是可行的。 投资回收期为 年。 详见附表 4附表 46。 清偿能力分析 申请抵押贷款 15000 万元，约定从第 4 年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。 经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。 详见附表 47。 项目资产负债率是比较低的，仅在第 2 年达到 67%，其余年份均在 37%~58%之间。 详见附表 49。 八、不确定分析 项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。 详见表 42 和图 41。 表 42 敏感性分析表 序号 项目 变动幅度 (%) 全部投资 (所得税前 ) 内部收益率 (%) 净现值 (万元 ) 投资回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 开发产品投资 +10 191 10 5926 2 售房价格 +10 6563 10 826 3 预售款回笼进度 +10 3440 10 991 12 从表 42 和图 4— 1 来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动 10%，内部收益率分别下降至 %和 %，投资回收期也将分别增加至 年。 相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。 由此看，项目有一定的抗风险能力。 临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为 15%，则开发 投资临界点为 47530 万元，增长 4074 万元；售房价格的临界点 11041 元，降低 929 元：土地费用的临界点为 22138 万元，增长 5568 万元；售房面积的临界点为 50548 平方米，下降 6052 平方米。 从临界点分析可见 (表43)，项目对土地费用变动的承受力最强。 表 43 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率 (%) 期望值 开发投资 (万元 ) 43456 最高值 47530 售房价格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地费用 (万元 ) 16570 最高值 22138 售房面积平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房价格 预售款回笼进度 基准收益率 开发产品投资 13 九、贷款风险评估 申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向 xx银行 xx支行以抵押方式申请贷款 15000 万元，宽限期为 2 年， 2 年等本还款。 抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。 该抵押物办单位委托北京xx 房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积 56600 平方米，建设用地面积 5126 平方米。 据该公司《估价报告》，房地产估价结果为 万元。 《估价报告》 将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。 熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地 70 年土地使用权的市场价格。 同时，含开发所支付的前期工程费 (部分 )、设备款 (部分 )及其他费用。 抵押贷款风险的评估 《评估报告》是 1998 年 2 月 27 日签署的。 当时该项目正处于施工期，当年3~8 月又投入建设资金约 5000 万元。 该估价依据的市场价为 2500 美元 /平方米，目前来看似偏高。 上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。 按《评估报告》的估价值，按抵押率占 50%及 70%计，可 贷款的本息额为17219 万元至 24000 万元。 该项目需贷款 15000 万元人民币，加利息共计为 17400万元。 如按抵押率 70%计算，抵押物价值是可以接受的。 贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使 3 年内销售率只达 90%，亦不影响贷款的偿还。 因此，贷款偿还能力是强的。 十、评估结论和建议 (1)北京 BBB 房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。 其经营范围就是 AAA 项目的开发、建设、出租、出售与物 业管理。 该公司注册资本为 8300 万元，已全部到位。 (2)北京 BBB 房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。 (3)AAA 项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量 — 流，地下工程曾获 1998 年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。 (4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区， AAA 项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资 (合资 )企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 14 路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理 环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。 (5)AAA 项目是一项在建工程，已投入资金 7910 万元人民币，预计 1998 年年底结构封顶， 1999 年进行设备安装与内装修，于 11 月即可人住。 目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。 (6)经测算分析， AAA 项目的财务效益好，抗风险能力较强。 只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。 因此，该项目偿还贷款是有保证的。 详见表 44。 (7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。 总之，该项贷款是可 行的，安全度较高。 建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。 15 表 44 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 1 2 设计规模 房地产开发产品总建筑面积 商品房销售 其中：住宅 服务用房 汽车库车位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 56600 56600 42100 4195 10305 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 经济数据 总投资 开发产品投资 其中：财务费用 资金筹措 其中：资本金 借款 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 43456 43456 2089 43456 8300 15000 13550 745 8691 2904 958 1946 1210 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 商品房投资利税绿 商品房资本金净利润率 全部投资内部收益率 (所得税前 ) 全部投资投资回收期 (所得税前 ) 全部投资内部收益率 (所得税后 ) 全部投资投资回收期 (所得税后 ) 资本金内部收益率 长期借款偿还期 (房地产投资 ) % % % % 年 % 年 % 年 贷款期起 16 附表 41。