xx楼盘详细定位报告(编辑修改稿)

xx楼盘详细定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

能满足朝南时，朝东也是一个比较好的选择。 六、环境景观设计 1． 尽可能地建造一个游泳池，这样既可以满足业主戏水的需要，也可以向巴蜀中学学生公开；特别值得关注的是，游泳池一定要有安全、防护设施。 2． 建议在小区主干道上和项目与学校教学楼设计风雨连廊，这对于小孩出入很有好处； 14 3． 多采用绿化和树木等“软质”景观设计元素，少运用“硬质” 元素，诸如雕塑、水泥广场等； 4． 建议在小区点缀一些太阳伞、休闲椅； 5． 环境景观设计应注意丰富、变化，移步换景； 6． 环境景观设计时不仅要考虑观赏性，还要考虑参与性，比如在草坪中设计碎石小道，在游泳池旁设计小小的戏水台等； 七、小区内生活配套和智能化设施 考虑到项目周边没有大型的商业场所，所以有必要在小区内配备一个中型超市（内含净菜市场），这既可以满足业主的日常生活需要，也吸引巴蜀中学教职员工和周边居民来购物； 小区内应配备档次较高，风格较特别的儿童书屋和中学生书屋。 小区内还应配备儿童乐园等娱乐设施，以满足业主子 女学习之余玩耍的需要； 建议不要配备一些成人体育、休闲场所，因为离解放碑商圈不远，有很多这样的商业场所可以满足部分业主体育、休闲的需要； 智能化设施配置越多，成本也会越高，所以建议发展商按以下顺序配备智能化设施：水电气自动远程抄表、煤气泄露自动报告警系统、闭路电视监控系统、宽频多媒体通讯系统、红外线防盗系统、磁控门禁警报系统、烟感自动喷淋系统、户内紧急装置、停车场自动管理系统 …… 15 营销 建议 一、 价格定位：均价 2500元。 理由如下： 消费者调查结果显示，目标客户由于比较年轻，价格承受力并不强，购买上限 2500元左右。 另一组有关按揭付款者调查可以推测 平均每套住宅总价为 26 万元，以平均面积 105平方米计算，单价为 2480 元。 从竞争楼盘调查的结果来看，解放碑商圈的楼盘价位较高，均价在 2800元以上，其它一些江景楼盘的均价在 2700元以上，但它们的销售速度很慢，销售周期较长。 考虑到巴蜀俊秀并非解放碑商圈，能看到江景的住宅单位不多，并且江景在北面，所以价格应与他们拉开一定的距离能争取到更多的客户以快速回收资金。 教育概念虽然能提升该项目的价位，但学校带来的噪音也降低了该项目的品质，所以巴蜀中学对项目的影响是正反两方面 的。 综合考虑目标客户、市场竞争环境以及发展商回收资金的需要，本公司认为巴蜀俊秀定价在 2500元是合适的。 二、 付款方式： 提供多种付款方式满足不同置业者的需要，对于按揭付款来说，发展商可以采用七成二十年这种付款方式。 三、 营销主题 核心竞争优势 ① 优越的 综合区位环境 单从交通、生活配套、自然环境等来看，巴蜀俊秀优势并不明显，但综合各方面情况来看，该项目的优势明显。 首先是北望嘉陵江和嘉陵江大桥（晚上景观更美），与江北区一桥之隔；东拥解放碑商圈，几分钟便可尽享都市繁华；向西沿人民路几分钟便可到达政府办公区和人民公园。 ② 渝中区最好的全程直通车教育 巴蜀中学的优势不仅在于教学质量高，升学率高，还在于是一个从幼儿园到高中 16 的全程教育基地，这势必受到许多无暇为子女教育东奔西走的置业者的青睐。 核心营销概念：知识概念、体育运动概念、大社区概念。 关于知识概念可以分解为两个层面：其一是初次社会化概念，也即通常所说的教育概念，主要是针对潜在客户的子女教育；其二是再次社会化概念，也即业主自身的充电过程，主要针对事业初有成、十分忙碌的 IT/保险 /银行 /律师等行业从业人员和年轻的政府公务员。 关于运动概念也可能分解为两个层面：其一是运动的硬 件设施，比如篮球场、游泳池、儿童乐园等；其二是运动的环境，主要指学校的运动环境和解放碑附近休闲运动环境。 关于大社区概念，就是要让潜在客户摆脱单体楼盘的概念，建议发展商不要把巴蜀中学作为巴蜀俊秀的配套，而应把巴蜀俊秀溶为一体。 其原因在于巴蜀中学作为一种社会资源，很多楼盘都打这个概念，诸如龙湖花园把巴蜀中学搬进社区、金科花园开通直通巴蜀中学专车、巴蜀大厦及周边楼盘也主要卖这个概念。 促销措施拾零 ① 做一个 100%的学府楼盘，首先从楼盘名称开始，建议发展商对“巴蜀俊秀”这个名称斟酌 ② 进行全方位的 CI策划，实现视觉 一体化，争取理念一体化 ③ 举行知名作家签名售书活动 ④ 建立学校教育奖学金、教育基金、科研基金等 ⑤ 聘请巴蜀中学知名专家作为小区教育顾问 四、 媒体组合 充分发挥报纸和亲朋介绍的主导作用 ① 与深圳相比，亲朋好友介绍的比例明显偏高，这与重庆人的交际圈相关。 针对巴蜀俊秀而言，应采用多种方式（诸如置业顾问费）刺激教师为项目进行人际传播。 ② 《重庆晨报》和《重庆晚报》是主要的广告投放媒体 从媒体版面选择来看，建议巴蜀项目的硬性广告主要投放在体育版、新闻版、 17 娱乐版，而对于软性广告主要投放在房地产专版上，诸如《重庆晨报》的“住在山 城”、《重庆商报》的“渝洲楼市”、《重庆商报》的专刊和副刊等。 由于绝大多数目标客户当前都依赖于公交系统，所在建议发展商在渝中区东部的主要交通要道上大量发布候车亭广告，广告以产品诉求为主，简明扼要。 选择解放碑主要街道发布大型路牌广告，主要进行产品诉求，以引起解放碑商圈内经营人士的关注。 不要放过任何一次大型房地产展销会的宣传机会。 据本公司在深圳多次对房交会的效果评估发现，房地产展销会的投入销售比不到 1%，千人看楼成本只有 18万元。 五、广告投放 1. 广告诉求以理性诉求为主，感性诉求为辅； 2. 广告类型以硬性广 告为主，兼顾软性炒作。 硬性广告主要诉求巴蜀俊秀的综合区位、教育配套的细节、小区物业管理的细节等；软性炒作题材以解放碑商圈、嘉陵江、黄花园大桥为主。 3. 广告投放预热时间无须过长，以一个月为上限，内部认购期以每周一次的发布量连续三周以积聚购买力，开盘前三天以每天一次的全版达到广而告知的目的。 同时辅以每周周一的新闻缮稿，新闻缮稿的频次不能过高，否则失去真实效应，周一发布，真实效果更为明显。 4. 建议广告发布以少而精为好，每次投入采用大篇幅以显示实力，特别是开盘期和强销期。 5. 投入版面形式应新颖以引起注意，适当采用小全版、 竖版、跨版等。 6. 广告的诉求点应与销售步调相关连，如主推三口之家的中户型时，应以孩子的成才前景和解放碑商圈为主诉求点，主推四房以上有长辈的家庭时，应以区位的闹中取静和校园儒雅环境为主诉求点。 同时应注意全部广告的系统性，从各个角度宣传本项目的卖点。 18 主要调研结论 19 入户访问部分 主要调研结论 一、 客户消费者体验以及置业因素 1. 对现住宅比较满意在于“小区外部因素” 大环境是主要的“愉悦消费”，诸如交通方便，购物方便，离市中心好；特别值得一提的是，“周边教育配套齐全，学校近”的提及率很低， 这与渝中区当前的教育网点分布有关。 2. 对现住宅不满意在于“住宅内部因素”和“小区内部因素” “住宅内部因素”主要体现在房子太小，户型不合理，通风采光不好。 特别值得关注的是，户型不合理主要体现在小客厅、小厕所、小厨房，这将是任何新上项目必须考虑的问题，特别是炎热的、女性地位较高的重庆，尽可能把厨房做大不失明智之举。 3. 被访者最关心的三个外部因素是社会治安、出入方便程度、子女上学方便程度，相对较弱的因素是周边人文气氛、离工作地点远近，所有外部因素平均值为。 4. 被访者最为关心的小区内部因素是环境景观和生活配套， 相对较弱的两个因素是小区内交通组织和建筑风格。 5. 内部因素平均值为 ，比外部因素少 ，这说明消费者在购房时先关注小区外部因素，在诸如交通、环境、位置等外部因素得到满足后才考虑小区内部因素。 6. 为子女择校存在较为明显的“名牌心理” 7. 学校与家有一点距离较好 二、置业区位选择 渝中区居民首选渝中区置业 由于渝中区居民比较认。