xx大道140号地块土地价值分析及市场前景研究地产价格(编辑修改稿)

xx大道140号地块土地价值分析及市场前景研究地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

有垄断性优势的项目除外）。 （ 3） 销售推广特点 ：外来开发商的进入，为汉阳注入了新的活力。 汉阳作为后起之秀，为了和汉口和武昌抗衡，各个开发商的板块意识非常强（如沌口地区的楼盘整体参展、推盘），整体板块热了，每个开发商自然能“分一杯羹”；汉阳区政府也非常 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 25 页 卖力，和开发商一起充分利用媒体炒做汉阳板块，炒做其美好规划前景，不断诱惑汉口和武昌地区投资型消费者的追捧。 （ 4） 汉阳售价 2000 元 /平米主要项目统计 ： 楼盘名称 开发商 房型 结构 价格 (元/m2) 交房方式 卖点 碧波山庄 后官湖畔 别墅 砖混 2100均 期房 湖景 国信新城（一期） 汉阳二桥桥头 3* 4*5*„ 框架 2100均 现房 汉江江景 荷塘月色 月湖桥头，月 湖及汉江畔 3*2 框架 2580起 期房 江景及湖景 东方江景园 腰路堤长江边 3* 4*2 框架 2200~2700 现房 长江江景 东方华尔兹 墨水湖湖畔 3*2*3*2*„ 框架 、小高层 2300~2900 现房 湖景 长江广场 江汉一桥桥头 2* 3*2 框架、高 层 3000元起 现房 月湖湖景和长江江景 鹦鹉花园（五期） 腰路堤 2* 3*复式 框架 2200~2500 现房 大型复合社区，内部人工湖 复地翠微新城 归元寺后 2* 3*2 框架、部分小高层和高层 2300～2650 准现房 大型复合社区，归元寺文化景观 南国明珠 龙阳大道墨水湖畔 部分小高层和高层 湖景 （ 1） 从上表可以看出，汉阳目前的高价位楼盘均具备一个共同特征 —— 均属于景观地产，而且基本上属于江湖水景地产。 作为每一个项目来说，高档材料层出无穷，产品和环境规 划可以请国外的大师，这些后天的东西只要有钱，大家的机会是均等的，但对于这些天然景观优势，因稀缺而产生垄断，而这种对景观的垄断不是可用简单的房地产价格来量化的。 （ 2） 这些项目以多层为主，目前正处在由多层向小高层过渡阶段，土地拍卖制度的实行，使后来的项目小高层比例会加大。 （ 3） 从销售定价上看，汉阳的高档住宅售价和汉口和武昌还有一定差距，我们认为，这也是汉阳吸引汉口和武昌消费者的另一个重要因素，“美好前景＋综合素质＋适当低价位”是汉阳地产追赶汉口的基本战略模式。 （ 4） 从销售效果看，综合素质比较高的多层住宅销售效果要比小高层和 高层强，从长江广场和东方华尔兹看来，在汉阳做高 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 25 页 档、高层项目，其市场认可度还不是很足，其市场容量也是非常有限的，何况武汉其他地方的高档、高层项目也存在一个销售周期长、尾盘销售困难的通病。 （ 5） 从消费主体看，中档项目鹦鹉花园的销售总监曾经透露，其消费主体汉阳基本上占了 60％以上，汉口占 30％，而且汉口人士在汉阳购房的一个重要原因是其父母在汉阳，或者其老婆在汉阳工作；汉阳高档项目东方华尔兹的销售总监（本人同学）也强调，这种消费主体比例构成在汉阳比较普遍，武昌的消费者基本可以忽视，不会超过 5％，“乡土情结”是汉阳中高档 房消费的一个不可忽视的重要因素。 竞争势态分析 在本项目上述“客观定位”前提下，本项目面临的竞争对手可以用不同特征划分为两个“竞争圈”： （ 1） 一是处于同一板块的“相同地段竞争圈”。 其主要竞争对手主要包括复地翠微新城、鹦鹉花园、东方华尔兹、长江广场、荷塘月色和其他未来两年将在钟家村周边兴建的项目。 鹦鹉花园倚仗其“成熟社区”的魅力，这两年的价格一路上扬，基本上成了汉阳富人集中营；东方华尔兹以全部小高层刷新了汉阳产品创新记录，在前期的猛烈广告攻势下销售火爆了一阵子，现在面临的尾盘问题同公司的澎湖公寓一样；上海来的复 地翠微新城初来乍到首期放量不多，并利用其先进的营销推广手段在汉阳掀起排队购房的热浪，在摸清市场潜力后，其价格即将突破 2700 元 /平米；长江广场的高峰期已经过去，现在的尾盘多有户型不佳等通病；荷塘月色身处月湖景观圈，听说属于知音艺术公园拆迁范围，目前正在协调，如果拆迁，将不构成竞争。 （ 2） 二是处于同一价位的“相同定位竞争圈”。 其范围将不局限于汉阳，还包括汉口和武汉大部分高档住宅项目，考虑消费者投资汉阳往往追求更多升值空间的消费心态，如果本项目住宅定价在 3000 元 /平米左右，那么其在汉口和武昌地区的竞争对象将是 3200 元 /平米以上的项目，不过消费者选择汉阳的主要因素除了“美好前景＋综合素质＋增值空间”以外，多少还带点 “乡土情结”，因此，这种大市场竞争圈目前并非本项目重点研究对象，待项目产品定位和市场细分比较明确以后，才能从中选择类似项目做差异性研究。 未来竞争对手优劣分析 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 25 页 项目 主要优势 主要劣势 鹦鹉花园 其社区内部的环境、配套和现有成熟的生活氛围 交通不够便利 东方华尔兹 湖景优势，公园优势，高档社区的内部景观与配套优势 交通相对较差，离大型商业中心较远 复地翠微新城 规模优势，内部配套与景观优势，复地会 等全国连锁服务优势、营销优势 交通略差 长江广场 景观优势、交通优势 产品户型劣势 汉口及武昌高档项目 更加成熟的配套优势、城市区域形象优势 相对汉阳的价格劣势 本项目住宅部分的 SWTO 分析 ： 优势 交通便利 紧邻公园的近距离景观优势 板块成熟配套优势 劣势 土地成本过高，住宅升值空间缩小； 和铁路过近，其噪音和高档小区形象不符 威胁 长江广场相同模式失败教训； 复地翠微新城的大规模高尚社区冲击 东方华尔兹的成熟景观小区魅力冲击 机会 汉阳旧城改造带来的发展前景 汉阳整体人居环境的改善 外来开发商对 整个汉阳板块的炒做和预热 对本项目住宅部分的整体看法： 通过以上对比分析，我们认为： （ 1） 本项目定位为高档、高层项目，是在既定土地成本下的客观定位，改变的可能性比较小，而且绝对高的土地成本将使项目在汉阳处于价格劣势（目前很多项目赚的就是土地和政策减免钱），甚至很难取得和非汉阳高档项目的价格优势，从而吸引“本土”和“外埠”客源的难度将加大。 （ 2） 汉阳的房地产发展前景是好的，但这种前景要转换成现实还有一个过程，不会是一蹴而就的简单飞跃，特别是汉阳的老城区和汉口和武昌的形象差距还非常明显，从而影响外来者的购房信心。 （ 3） 尽 管开发商不断向汉口和武昌消费者频抛“媚眼”，但汉阳的住宅消费主体依然是汉阳人。 除项目本身综合素质外，汉阳项目吸引汉阳人的一个重要因素是“情”字 —— “乡土情结”，吸引汉口消费者的一个重要因素是“利”字 —— 以相对低价带来产品升值空间。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 25 页 （ 4） 汉阳的整体房地产市场经历了一个从低档走向高档的过程，但目前中档房才是主力，高档、高层住宅的认可度不是很高，市场接受风险比较大。 （ 5） 本项目的最大优势在于其在三镇之间“独特的”、“放射状”的交通枢纽位置，但对高档项目的消费者来说，交通并非其制约因素，反而是最不重要的因素（私车带来的特 殊便利性），而且它和长江广场的优劣条件基本一样，很可能走它的老路；其板块成熟的生活大配套优势是相对汉阳而言的，相对汉口来说是弱势；其在景观上紧邻公园的优势与铁路噪音劣势并存，而后者是高档项目的大忌。 （二） 本项目商业部分前景研究 商业项目，特别是大型商业项目的选址有其行业特殊性。 对于汉阳项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从地区整体商业经济行情、项目基本商业条件、可选择商业形态和竞争对手状况等多方面进行研究论证： 武汉地区整体商业经济形势 （ 1） 历年社会消费品零售总额比较 123549817054982345541298900237411034380226491892653955046060997685821701000000200000030000004000000500000060000007000000800000092 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001消费品零售总额 从上表可以看出，随着经济发展和人民收入水平的提高，武汉市民的消费总量基本上成直线上升。 （ 2） 零售行业主要财务指标 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 15 页 共 25 页 500005000100001500020000零售批发零售 1460 2248 9 88 187 9 263 87批发 16308 3634 3463 756 3464 165副食、饮料烟草类日用百货类纺织品服装鞋帽类日用杂品类五金交电化工类药品和医疗器械类图书报刊类家具等其他类 从上表可以看出，武汉零售业（全国也基本一样）的经营从整体上是亏损的，实际上武汉几大商业诸侯除武广一枝独秀以外，其他各百货商场在一片价格战中都非常被动，亏损难免。 商场经营者亏损，那么做为其上游 —— 商业设施的开发者的日子自然也不会好过。 从整个商业形式看，各大超市的竞争压力也越来越大，为了在价格上形成竞争优势，一方面会考虑降低超市场地租价，另一方面对生产厂商的利润盘剥已导致生产商叫苦连天。 总之，尽管老百姓消费总量上涨，实际上由于商业网点的增多和商业竞争的加剧，每个商业场所所分得的“蛋糕”并不大，搞不好就只跟着热闹一阵子而已。 而且这种竞争格局并非最后的结果，外省和国外的各大商业主体依然纷纷进入武汉，除了基本商业条件外，他们自信的是其专业的商业管理能力。 基本商业条件满足情况 ： 一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面： （ 1） 交通条件： 商。