cbd写字楼市场研究报告商业地产(编辑修改稿)

cbd写字楼市场研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

层 10 小 计 东南区 航华科贸中心 写字楼、公寓 129 米 三立大厦 写字楼 27 层 艾米克大厦 写字楼 22 层 现代城 写字楼、公寓 37 层 建外 SOHO 写字楼、公寓 28 层 35 4 小 计 写字楼供给分析 历史供应 1985 年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。 1989 年随着 ―中国国际贸易中心 ‖和 ―京广中心 ‖的落成，使得 CBD 区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，年供应量超过 10 万平方米。 随后的几年里，燕莎商圈、机 场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。 而 CBD 区则未有新的甲级写字楼供应。 在九十年代后期， CBD 区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。 截至到 2020 年 CBD 甲乙级写字楼累计总供应量约为 93 万平方米，其中甲级 万平方米。 未来 2002－ 2020 年 CBD 甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与 CBD 区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到 2020 年以后 CBD 的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。 图表 32 CBD 地区甲级写字楼供应历史表现及未来趋势（ 1996年 2020 年） 1999 年－ 2020 年 CBD 甲级写字楼在建项目有 8 个，总建筑面积为 44 万平方米。 2000 年 CBD 及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的 SOHO 概念的写字楼：现代城和数码 01。 2001 和 2002 年只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外 SOHO 项目。 CBD 竣工的写字楼项目在 1999－ 2020 年期间共计 4 个，总建筑面积为 万平方米。 由此可见 CBD 地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦 2000Ⅰ 、建外 SOHO 第一大道。 图表 33 1999－ 2020 年 CBD 写字楼在建项目表 项目名称 位置 写字楼面积（ M2） 发展商 京汇中心 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司 华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团 1999 年小计 92000 * 现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司 * 数码 01 光华路 32000 北京国江房地产公司 2000 年小计 72000 北京财富中心 Ⅰ 大北窑 90000 北京香江兴利房地产公司 2001 年小计 90000 * 建外 SOHO 大北窑 86000 红石公司 2002 年小计 86000 富邦大厦 双井 39000 德嘉置业有限公司 嘉都大厦 光华路 30000 2020 年小计 富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司 住邦 2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地产开发有限公司 世纪财富中心 光华路 150000 香港世源 昆泰国际中心 朝外大外 60000 昆泰集团 百富国际大厦 东大桥 78000 恒富广场房地产开发有限公司 注 : * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼 , 但位置与销售具有代表性 , 作为研究对象 图表 34 1999－ 2020 年 CBD 写字楼竣工项目表 项目名称 位 置 建筑面积（ M2） 发展商 国贸二期 建外大街 77000 国际贸易中心有限公司 1999 年总计 77000 华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团 2000 年总计 53000 京汇大厦 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司 2001 年总计 39000 *现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司 2002 年总计 40000 华腾大厦 劲松桥 40000 北化房地产开发有限公司 2020 年总计 185000 住邦 2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房地产开发公司 建外 SOHO 大北窑 90000 SOHO 中国 富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司 雨霖中心 东三环京广桥西 30000 2020 年总计 140000 新华联大厦 红领巾桥 40000 新华联房地产开发有限公司 财富中心 Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际 远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远地产 未来供应 中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。 根据 CBD 地区待建项目及实际状况，到 2020 年， CBD 将有 224 万平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、建设等因素，预测未来三年在建 量和完工量会低于计划的数量。 图 39 CBD 地区主要待建拟建项目分布图 图表 35 CBD 区域内写字楼待建项目表 项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（平方米） 预计完工期 恋日国际 华野投资管理公司 大北窑 4400 阳光 100（ P2） 银信光华 光华路 20000 2020 蓝堡国际中心 建华时代 大望路 45000 金地国际中心（ P2） 金地集团 建国路 59000 2020 温莎大道 怡禾房地产公司 光华路 70000 2020 财富中心（ P1） 香江国际 关东店 90000 2020 世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 2020 央视大厦 中央电视台 东三环 180000 2020 建外 SOHO（ PI） 红石公司 大北窑 86000 2020 国贸三期 国贸物业 光华路 95000 2020 银泰世贸中心 中国银泰投资集团 大北窑 147000 2020 北京电视台 北京电视台 建国路 165000 2020 世纪城市 城建集团 关东店 178000 2020 万通中心 万通集团 关东店 130000 2020 京 澳中心 恒基地产 关东店 25000 2020 百富国际大厦 百富地产 东大桥 60000 尚都国际 华远地产、 SOHO 中国 东大桥 130000 2020 SOHO 尚都 SOHO 中国 关东店 125000 2020 万达广场 大连万达集团 建国路 84000 2020 财富中心（ P2） 香江国际 关东店 191000 2020 光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 2020 首创地产 首创地产 呼家楼 440000 2020 以太广场 以太房地产公司 光华路 110000 2020 中环广场 中环广场公司 大北窑 待定 2020 住邦 2000 住邦房地产开发 慈云寺 72000 2020 东区国际 总 计 万 图表 35 所列的写字楼中包括了自用、甲级和乙级等不同类别的写字楼。 自用类项目有中央电视台、北京电视台。 甲、乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段，则难以准确计算，而且尽管各项目的建设目标是甲级写字楼，但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同，预计仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准。 初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的 27%。 则未来 2020－ 2020 年 CBD 内甲级写字楼的新增供应量为 250 万平方米。 图表 36 CBD 地区写字楼分类供应图（单位：万平方米） 如图表 36 所示，根据地段接近性、可视性和地理特征，将 CBD地区细分为五个区，即： CBD 核心区、三环路沿线、长安街沿线、东区和西区。 根据统计，新增供应量主要集中在西区和三环路沿线。 本项目位于 CBD 的西区，其竞争将主要来自未来待开发物业。 本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项目存在竞争关系的物业。 图 310 CBD 地区市场细分区域分布图 图表 37 CBD 地区写字楼供应 分布分析 图表 38 本项目首要竞争物业表 项目名称 写字楼建筑面积 (M2) 完工期 项目的优势 项目的不足 对本项目的竞争影响 金地国际中心 59000 2020 位于长安街 ,标志性突出；靠近地铁站，需求比例高。 国际知名 SOM 设计，项目国际化特征明显。 发展商为知名地产公司，各类技术人员齐备且专业性强 未有建设高档写字楼的经验 与本项目开发时期相近。 项目在地段、销售及寻找投资合作方面对本项目威胁较大。 温莎大道 70000 2020 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随其后，其销售时机较好 开发商知名度相对较低 以销售为主且已进入销售准备阶段，具有时机优势 财富中心 Ⅱ 期 120000 2020 项目紧临东三环，具有地段优势。 项目的方案设计品质较高。 开发商具有开发高档写字楼的经验 写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划完成的因素 一期写字楼计划本年 1 月开盘，对本项目前期销售工作造成威协 世纪财富中心 150000 2020 靠近国贸和嘉里，有利于吸引与国贸和嘉里有业务往来的公司 发展商实力不足，项目进度出现问题 如与本项目同期开发和销售，有在价格 和销售方式方面存在竞争 世纪城市 178000 2020 发展商为知名地产开发企业，与政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计具有国际性，写字楼标志性明显 开发成本较高，缺乏开发高档物业经验 同一地段在交通方面优势高于本项目 京澳中心 250000 2020 紧临东三环，具有开发高档物业的经验 开发商内部及与政府协调性相对较弱 与本项目的开发进度相似，且发展商具备开发高档写字楼的实力及经验 万通中心 130000 2020 紧临朝外大街，具有高档物业的开发经验 项目价格成本高，交通拥堵 总部基地概念，与项目 概念有一定的相同性 华贸中心 光华国际 120000 2020 开发商资金实力较强，融资经验丰富，项目规模不大，开发周期短，易于操作 开发商缺乏写字楼项目开发经验 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争 万达广场 蓝堡国际中心 以太广场 110000 2020 项目开发规模不大，易于操作 开发商缺少知名度 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争 住邦 2000Ⅱ 120000 2020 公寓项目的写字楼，贷款年限长、价格比优势明显 公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗 在 Ⅱ 期销售市场及销售 时机方面直接性的与本项目产生强烈的竞争 远洋商务楼 10000 2020 公寓立项商务物业，贷款年限长，价格比优势明显 公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗 推广时期不同，销售时期于年底结束，不会与本项目产生强烈的竞争 对本项目有直接竞争关系的物业总供应量为 万平方米。 项目推向市场的时间、开发规模、开发时间、开发品质和地段等将是决定项目竞争力的主要因素。 为了提高本项目竞争力，除地段因素无法改变外，可以通过控制开发进度、提高设计品质、保证建设质量和推广策略等方面提高项目竞争力。 CBD 区甲级写字楼供应 将在 2020 年后出现较大增长，市场竞争将更为激烈，提早开发，提早入市对降低竞争风险，抢占市场份额尤为重要。 物业档次及体现形式 写字楼的成功主要取决于：地理位置、硬件设施、物业管理、开发商背景和推广时机等因素。 对本项目周边较成功的写字楼项目优劣势的分析，为本项目写字楼的开发提供了很好的借鉴作用。 168。 层面积 用于出售或大面积出租的写字楼的层面积较大，一般在 2500 平方米以上。 主要原因是可提高整层购买或整层租赁客户的使用效率，便于销售或整层出租。 如：盈科大厦、鹏润大厦、丰联广场等。 仅用于出租的写 字楼，层面积在 2000 平方米左右。 其主要特点是便于分割，面积较小可使每个租户有较好的采光。 如：国贸中心、盛福大厦、华润大厦等。 168。 净高 由于租户以跨国公司为主，针对这类客户的需求，该地区写字楼的室内净高比其它地区的写字楼要高一些，一般在 米以上。 但随着客户要求的不断提高，新建写字楼净高应不低于 米。 168。 智能化水平 该地区写字楼无论在通讯设施和楼宇管理上，都达到了北京写字楼的最高水平。 一些物业还预留了可拓展的空间。 168。 设备要求 楼宇设备的优劣直接影响大厦出租和销售。 跨国公司对于写字楼的硬件 设施要求较高，如：为电脑机房提供备用电机；能够提供充足新风量的空调设施；充足数量的电梯和等候时间短等。 该地区写字楼的楼宇设备整体水平较高，有些已经达到了国际水平。 168。 装修标准 办公区域装修业主一般提供统一的天花吊顶，其它由租户自行安排。 原因在租户行业不同，自行装修可体现自身特色。 同时统一的天花吊顶可使大厦形象不会遭到破坏。 168。 车位 该地区写字楼提供的停车位普遍较少，与租户的需求存在较大差距，许多物业不同程度的存在来访车辆停车困难的问题。 主要。