泰州房地产市场商业项目调研报告60页房市分析(编辑修改稿)

泰州房地产市场商业项目调研报告60页房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

模式与历史背景  严判泰州 2020年商业体量  回顾 06至 07年泰州商业市场的竞争与经营业绩  泰州市城市商业规划：  零售网点  根据 《 泰州商业网点规划 》 ， 到 2020年，全市市区大中型商业零售网点达到 21处 ，其中，规划新建 8处：海陵区 5处、高港区 3处。 泰州市区平均约 3万人拥有一处大中型商业零售网点。 总营业面积 40万平方米，人均营业面积 ，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达 30%。  网点层次  根据规划，未来泰州 商业网点在空间上将划分为三个层次 本资料来自 26 商业网点层次 商业定位 商业形态 功能作用 核心层 高档商业区 设置购物中心、大型百货店、专业店和综合商业街 主要提供选择性购买以及休闲功能 中间层 一般商业区 设置中型百货店、超级市场、专业商业街和商品交易市场 主要提供非选择性的购买和生活服务功能 外围层 ／ 主要设置大型综合超市、仓储店、折扣店和专业批发市场 主要提供批量购买和商品集散功能 本资料来自 27 泰州 15个大型商场个案经营状况 、 经营模式与历史背景 本资料来自 28 泰州 07年商业总体量  经过统计，泰州目前市区主要商业供应量约46万平米左右。 （不含小体量商住项目中商业统计） 本资料来自 29 15个泰州商业个案 ： 项目名 体量 经营状况 坡子街 ，２期未动工，预计２期商铺量只有一期几分之一 ４．２万平米为净商铺面积 (有商铺各层规划图为准 ),带 1万平米地下一层商铺 .一层服装为主 ,电信 ,KFC，２层娱乐 ,服装 ,概念店，３层以餐饮为主．二、三层销售业绩不好，因此后期买一层的客户需要搭售一套２层商铺销售． 锦泰购物广场 4万平方米 16楼，服装（客户定位相对邻近几个大商场档次低一点） ,餐饮 (7+7),娱乐 (KTV),电器 ,数码 金鹰国际购物中心 平方米 打造苏中地区档次最高、品类业态组合最齐全、服务最优之高级时尚百货店．０６金鹰销售业绩很一般，有人说金鹰是富人闲便宜，穷人觉得贵的商场．０７年为迎合泰州较多消费者的购买习惯（泰州人喜欢货比三家，消费要经济实惠），于是在提高品牌档次上金鹰有所降低．目前金鹰利用广告经常推出许多折扣活动来逐步增强市民在该商场的购买习惯，提高自身的知名度，尤其对外来人口的消费吸纳力很高．但没有搞活动时销售明显不如中百一店． 泰州一百 4万平方米 经营大小百货、黄金首饰、家用电器、针织、服装、鞋类、文体等 ,全城还分部有电瓶车等中小型分店 ,由总店统一管理以及售后服务．目前该店的手机销售促销活动频繁．中百一店受到了坡子街新开多家通讯全国连锁店销售的竞争．坡子街通讯连锁店销售价格更为灵活，更具有市场竞争力．回想两年前，中百一店下午５点半就停止营业，在市场竞争下，现在都经营到晚上１０点过． 本资料来自 30 15个泰州商业个案 ： 项目名 体量 经营状况 滨河 广场 地下商城。 服装类多 ,餐饮 ,娱乐 (溜冰场 ,碰碰车 ) 中央国际购物 大型购物中心，经营 49个大类，近 5万多种商品，其部分服装店与中百一店同一品牌的店面的老板是同一个． 华润苏果超市 平米 食品、百货、生鲜 文峰千家惠 平方米 集百货商场与大型综合超市为一体的大型购物中心，文峰进驻该商场时有很多压力，因为它承接该商场时，正是该商场的另一家商业运营公司倒闭了 时代超市 平米 休闲 购 物于一体 ，该商场０６年销售业绩不错，０７年业绩更是节节高 苏北商业广场 平方米 服装 ,饰品 ,电器生活用品于一体的够物中心 本资料来自 31 15个泰州商业个案： 项目名 体量 经营特色 世纪联华 杂货、生鲜食品、家用百货和纺织品等两万余种，由于东风大桥的影响，相比之下，南师的学生会选择去易初莲花购物，该商场吸引大量莲花区居民和部分南理工学生来消费，其外面停车网点的拥挤都足以证明其消费吸纳能力大于易初莲花． 易初莲花 总投资 8000万元，分地上和地下（车位）各一层 泰山商场 1万 平方米 14层是服装销售一体化 ,512层为酒店，其服装档次比较低，商场外立面没有特色，有些陈旧感了，服务团队没有其他商场年轻化，西边几十米邻泰州人气最旺的 侑 水菜场． 财富广场商业中心 ４万平米（一期） 全业态，全业种，广告 “ 真正实现一站式全新消费 ” 好易家装饰城 一期 平方米 二期 1万多平米 是泰州地区 目前 规模最大，品种最全的精品家具买场 ，泰州人所皆知，带动了该商场的一站式家具购物． 本资料来自 32 严判泰州 2020年商业体量  根据 《 泰州商业网点规划 》 ，到 2020年，全市市区大中型商业零售网点达到 21处，其中，规划新建 8处：海陵区 5处、高港区 3处。 再加上本案供应量，预测潜在商业量在 30万左右。 届时商业总量将达到 76万平米左右，2020年泰州目前市区 ，人口自然增长率为 ‰ ，截止到 2020年，不计人口流动性，泰州市区人口将达到 65万左右。 本资料来自 33 回顾 06至 07年泰州商业市场的竞争与经营业绩  2020年商业网点的快速扩张，使得市区的商业竞争愈演愈烈。 百货行业成为竞争的热点。 随着中央国际、金鹰国际的相继开张，给原有的中百一店、文峰千家惠带来较大压力。 中百一店全年销售仍居同行之。