沈阳塞纳家园商品房项目年度营销推广策划方案地产策划(编辑修改稿)

沈阳塞纳家园商品房项目年度营销推广策划方案地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

大幅攀升。 〃 区域整体的市场认知度因大盘的进入、品牌开发商的引入而迅速提升，带动 了区域整体房价的上扬。 本资料来自 22 大盘联动效应加剧带动区域价值提升，区域整体的品质提升带来 了价格的攀升，周边大盘的较高价格为项目 08年的上市提供了良 好的利润增长空间 周边项目的价格普遍较高，对于塞纳家园项目而言，价格上拥有 较大的优势 众多品质楼盘的落户，对于区域需求群体的指示作用加剧，对于 高品质居住环境的理解和认识更深了，因此塞纳家园产品居住舒 适度的差距将更为明显 区域产品供给方面，高层产品的供应量较大，对于项目高层产品 的上市销售有一定的竞争压力。 如何找出项目产品本身的竞争优 势将成为营销成功的关键 2020年区域商品住宅项目竞争特征 二、市场营销现状 3. 市场竞争情势 本资料来自 23 三、项目 SWOT分析  塞纳家园二期产品已经交房入住，住宅产品较高的性价比带来 的口碑效应更加显著  塞纳家园二期成熟园区已经逐步形成，项目整体形象可作为项 目新品上市有力的品质佐证  区域众多品牌开发商项目建设，提高了区域的房地产价格，项 目在价格上拥有一定的竞争优势  长青板块的众多高品质项目的兴建，促进了区域生活服务配套 的完善，有助于塞纳家园项目的三组团销售  三组团供给的多层产品配置基于 2组团旺销户型进行的组 合，属于市场优势型配置 1．优势 本资料来自 24  与周边众多品牌开发商的项目直观比较，居住生活细节及舒 适度层次有明显差距  塞纳家园三组团产品的面积和户型趋同，产品供应丰富度不 足  三组团高层产品受来自于长青南街的噪音干扰较大  物业管理和服务较品牌开发商有一定差距  三组团建设位置对于户外广告的推广展示面相对不足 三、项目 SWOT分析 2．劣势 本资料来自 25 2．机会  长青板块由浑南大道的开通逐渐升温，居住生活配套正趋向 成熟，市场认可度提升  品牌开发商项目的启动，提升了区域的商品住宅价格，为开 发利润的提升提供了客观拉升空间  万科新里程等项目高层产品的推广，促进区域市场对于高层 产品的进一步认知  奥运盛世概念对于区域关注度的提升，为项目 08年入市推广 提供了切入点 三、项目 SWOT分析 本资料来自 26 4．威胁  周边品牌项目相似产品对于区域需求市场分流  房地产行业受政策调控影响国内部分城市降价现象，将会导 致区域市场购房持币观望现象的加剧  政策层面对于房贷的负面影响，有可能触及三组团的营销效 果 三、项目 SWOT分析 本资料来自 27 四、预期完成的营销指标 1. 预期完成的营销目标 塞纳家园二期 3组团 1批次房源 房源数量：多层 180套 高层 67套 塞纳家园二期 3组团 2批次房源 房源数量：多层 144套 高层 68套 本资料来自 28 四、预期完成的营销指标 塞纳家园二期三组团房源汇总表 多层产品信息汇总 批次 户型 面积 套型 楼号 数量 总套数 批次 户型 面积 套型 楼号 数量 总套数 第 一 批 次 E ㎡ 三室两厅一卫 1 12 36 F ㎡ 二室两厅一卫 3 24 36 10 12 4 12 11 12 F1 ㎡ 二室两厅一卫 4 12 12 F ㎡ 二室两厅一卫 1 12 84 H ㎡ 三室两厅一卫 3 6 6 2 24 F3 ㎡ 三室两厅一卫 3 6 9 24 4 12 18 10 12 ㎡ 三室两厅一卫 5 12 11 12 6 12 24 F1 ㎡ 二室两厅一卫 1 12 36 F2 ㎡ 二室两厅一卫 5 12 24 10 12 12 11 12 ㎡ 二室两厅一卫 5 12 24 H ㎡ 三室两厅一卫 2 6 12 6 12 9 6 合计 144套 I ㎡ 三室两厅一卫 2 6 12 9 6 合计 180套 本资料来自 29 四、预期完成的营销指标 2. 塞纳家园二期三组团价格策略 塞纳家园二期产品定价原则 多层产品定价 〃 产品特点 成熟已入住的一期、二期园区，强化产品形象 3组团在二期园区的核心位置，将有助于合理提升组团均价 区域高性价比康居多层产品的匮乏利好 80㎡ 左右的舒适型标准 2室，功能型小三室供给，符合区域 市场需求 〃 产品定价 多层产品最低价： 3780元 /㎡ 多层产品最高价： 4680元 /㎡ 多层产品均价： 4480元 /㎡ 本资料来自 30 四、预期完成的营销指标 高层产品定价 〃 产品特点 临靠长青南街，拥有较好的观景视野 90㎡ 左右的 2室、 3室满足区域对于舒适型高层住宅的需求 产品户型供应的面积差别不大，相对户型丰富度有缺失 〃 产品定价 高层产品最低价： 3450元 /㎡ 高层产品的均价： 4150元 /㎡ 高层产品层差价：不应设置为 100元，依具体情况调整，顶层因 冬季保暖防水等原因应于此顶层定价一致 本资料来自 31  随着区域竞项高层产品的上市，区域对于高层产品的认知能力 正逐步提高，对于高层产品的卖点提炼、上市节奏控制将尤为 重要  三组团整体房源数量较大，将考虑划分为多个批次上市  多层与高层产品在批次划分上，在保持户型供应不趋同的情况 下，互相搭配  重视塞纳置业会在营销推广持续性上的。