新联康机构房地产专业基础知识培训教材地产培训(编辑修改稿)

新联康机构房地产专业基础知识培训教材地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

件。 实施程序 （一）项目报建 （二） **市建筑市场需办理的手续 （三）施工许可证的办理 房地产基础知识 开发流程详解 房屋预售许可证的取得 我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当 向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得 《 商品房预 售许可证 》。 实施程序 ： **市拆迁管理办公室 房地产基础知识 开发流程详解 房屋权属证书的取得 我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法 拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。 工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。 实施程序 房地产基础知识 开发流程详解 两书制度 房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供 《 住宅质量保证书 》 和 《 住宅使用说明书 》。 《 住宅质量保证书 》 用于明确开发商应承担的 保修责任， 《 住宅使用说明书 》 的作用是向业主提示合理使用住房的注 意事项。 应注意的事项 1.“两书 ” 的交付时间为：商品房交付的时间； ； 1998年建设部颁布的 《 商品住宅实行住宅质量保证书和 住宅使用说明书制度的规定 》。 房地产基础知识 开发流程详解 与市政设施的接驳 房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来 水公司、供电公司、热 电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽， 起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有 关费用。 此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方 面的问题，在此一并说明。 实施程序 （管道煤气）系统的接驳 7. 道路挖掘审批手续 房地产基础知识 开发流程详解 房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息 进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预 测。 市场调查有广义和狭义之分。 狭义的市场调查是以科学方法收集消 费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 广 义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中 所有阶段加以研究。 房地产基础知识 开发流程详解 房地产开发项目的市场调研 房地产市场调查的主要内容 （房地产市场环境调查 ） （ 1）政治法律环境调查 （ 2）经济环境调查 （ 3） 社区环境调查 （ 4） 房地产市场需求和消费行为调查 （ 5） 房地产产品调查。 （ 6） 房地产价格调查。 （ 7） 房地产促销调查。 （ 8） 房地产营销渠道调查。 （ 9） 房地产市场竞争情况调查。 房地产基础知识 开发流程详解 调查方法与条件 市场调查有许多方法，可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分 ，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调 查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。 下面 简要分析每一种调查方法特征。 1 . 按调查对象划分 （ 1）全面普查 （ 2）重点调查 （ 3）随机抽样 （ 4）非随机抽样法。 2． 按照调查方法划分 （ 1）访问法 （ 2）观察法 （ 3）实验法 房地产基础知识 开发流程详解 调查规模与技术条件 作为一项了解消费者期望和购买行为的调查，其规模越大，结果也就 越令人信服。 但是由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的限制 ，使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查的规模。 1．样本的数量 2．样本涵盖面的广度 3．问题涵盖面的广度 4．调查的深度 房地产基础知识 开发流程详解 市场调查的程序 通过上面两节论述，已经知道了市场调查内容十分丰富，方法又多 种多样。 为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场 调查时，应按一定程序来进行。 通常有七个方面，具体包括：确定问题及调研目的、收集信息资料 、初步调查、调查设计、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报 告。 确定调查目的 这是进行市场调查时应首先明确的问题。 目的确定以后，市场调查 就有了方向，不至于出现太大的过失。 也就是说，调查人员应明确 为什么要进行市场调查，通过调查要解决哪些问题，有关调查结果 对于企业来说有什么作用。 一般来说，确定调查目的要有一个过程 ，一下子是确定不下来的。 根据调查目的的不同，可以采用探测性 调查、描述性调查、因果性调查来确定。 房地产基础知识 开发流程详解 撰写和提交调查报告 撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。 撰写调查报告应做到： （ 1）客观、真实、准确地反映调查成果； （ 2）报告内容简明扼要，重点突出； （ 3）文字精练，用语中肯； （ 4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； （ 5）报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用； （ 6）报告完整，印刷清楚美观。 房地产基础知识 开发流程详解 资料收集与运用 资料是作任何决策的基础，如果缺乏有效资料的支持，则所有决策都是 主观臆测。 由此可见资料的重要性。 房地产开发商在决定土地开发区位 、土地利用方式，或规划设计方向时，往往牵涉上亿元投资决策的成败 ，所以更需要依据正确、有效的资料。 资料获取途径 房地产市场调查资料获取途径主要有下面八种： （一）交易双方当事人 （二）促成房地产交易行为的中间商 （三）房地产公司公开推出的各种销售或出租广告 （四）熟悉房地产市场的人士 （五）同业间资料的交流 （六）准交易资料的收集 （七）向房地产租售经办人员讨教 （八）各类二手资料 房地产基础知识 开发流程详解 基本资料搜集 资料可分为 一手资料 及 二手资料 两类。 一手资料系为特定目的而直 接收集的资料，二手资料则为公司内部或外部现成的资料。 （一） 二手资料 二手资料又可分为内部二手资料和外部二手资料。 1．内部二手资料 2．外部二手资料 （ 1）官方资料 （ 2）学术单位 （ 3）产业资料 （二） 一手资料 一手资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计， 并通过调查执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。 这种资料搜 集方法在社会科学研究中常使用。 房地产基础知识 开发流程详解 土地使用资料搜集 各个国家对土地使用都有一定的规划及法规规范。 我国对土地利用方 面的规划主要有：国土规划、城市总体规划、土地利用总体规划、农 业发展规划、其他发展规划、县域社会发展规划、市级土地利用、县 （区）级土地、乡（镇）级土地总体规划。 目前我国已出台的土地利用 方面的法规政策主要有： 《 土地管理法 》 、 《 城市规划法 》 、 《 建筑 法 》 、 《 城市房地产管理法 》 等。 根据以上法规依据，每块土地都有 一定的使用分区规范，这些资料的查阅可到各地方政府的城建、土地 主管部门。 房地产基础知识 开发流程详解 项目基地现状资料搜集 不论是住宅、商业或工业用地，我们都可从下列几个方面掌握土地 的开发条件：地形状况、地上物状况、邻地状况、基地四周道路和 给排水状况、附近公共设施及交通状况。 由于土地位置所在地区的 自然条件、社会条件及经济、政治等因素，共同构成区域特性，进 而影响不动产的价格。 因此在进行项目可行性分析时，必须深入掌 握土地所在区域的特点及基地状况。 房地产基础知识 开发流程详解 交通流量资料搜集 交通流量常能带来人潮，使人潮驻留地商业价值提升。 交通流量因道路 形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用 目的而有不同的发展，因此道路形态与交通流量有互为因果的关系存在 道路现状资料搜集 路是人走出来的。 因此常有现状道路与政府所规划的道路不一致的情形。 道路的性质往往影响了沿路不动产的发展，因此项目策划人员需注意 基地附近及对外道路的现状。 道路现状资料搜集的方法包括现场目测， 丈量道路的宽度，观察道路发展的状况，到各县市政府规划局查看城市 规划图等方式。 房地产基础知识 开发流程详解 运输系统资料搜集 在房地产市场中，交通运输状况关系到产品的价格、产品定位类型、 区域商业繁荣程度等，所以对交通运输系统相关建设问题的了解是一 个非常重要的内容。 而在搜集资料过程中，可区分二大信息的搜集。 （一）交通运输系统的现状。 交通运输系统可分为铁路运输系统与 道路系统，分述如下： 铁路系统 道路系统 （二）交通运输规划 在交通运输规划资料取得过程中，有些资料可在城市规划详 图中看出，但较重要的资料或研究计划，可由运输研究所、 公路局、市政管委会等单位获得；另外，可向相关研究机构 查询一些相关的研究报告，诸如车辆使用公路长度，公交车辆数等。 房地产基础知识 开发流程详解 人文社会经济资料搜集 （一）人口增长率 （二）职业或行业类别比例 （三）产业结构 除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入 等都是进行不动产项目定位时可供参考的资料。 公共设施资料搜集 公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，其多少及完善与否直接 影响不动产的品质及价格。 房地产基础知识 开发流程详解 房地产市场景气资料搜集 房地产市场的景气衡量标准界定在交易量上是较客观的。 有资料表明， 影响预售市场、现房市场、土地市场景气状况的主要因素有：。