新东街国际城商铺项目营销策划总体思路报告营销策划(编辑修改稿)

新东街国际城商铺项目营销策划总体思路报告营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

用 10,640,370元 按建安成本 5%计 (14)销售营业税 % 673,120,450元 ％＝ 37,021,625元 总成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9) + (10)+(11)+(12)+(13)+(14) 469,675,993元 税金及利润项（万元） 所得税税前毛利 =总销售额 总成本 203,444,457元 所得税（ 33%） 67,136,671元 所得税税后净利润 136,307,786元 发展商所得现金部 分的金额 持有物业价值 117,355,338元 发展商所得物业部 分的价值 广丰新东街项目投入产出预测表 竞争性商业街街铺租金现状 参考片区 市场培育期 （年） 起始租金水平（元 /平米） 目前月租金水平（元 /平米） 预计售价水平（元 /平米） 鸟林街 约 3年 30 3085 450012750 西关街 约 20年 6090 900013250 中街 /东街 园丁路 约 100年 3070 450010500 备注 以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算： 月租金 *12/8%=单位售价水平 2)竞争因素 商业 通过对广丰目前街铺的租金水平比较分析，我们认为： 项目相对成熟期的租金水平（ 2年之后）；应该可以达到目前西关街 / 鸟林街新型街铺的最高租金水平： （ 1）即月租金水平可达： 139元 /平方米 （ 2）以此租金水平按 8%回报率计算，则售价水平为： 20875元 /平方米 商业 位置 物业特点 目前平均租金水平（元 /平方米） 分层销售均价（元 /平方米） 销售均价 （元 /平方米） 西关街万盛商 厦首层街铺 新开业升级型商业 （商住楼，商业 2层）租满 首层： 139 首层： 20875 西关街 天和文化广场 新开发升级型商业 （ 4层纯商业楼） 待售 首层： 18000 8625 二层： 7000 三层： 5500 四层： 4000 鸟林街西口 公主华庭 新完工升级型商业 （商住楼，商业 2层）一层售罄 首层： 二层： 新天地 在建大型商住复合体 （商住楼，商业 3层）基本售罄 5683（实际租金） 首层： 19000 13500 二层： 8000 三层：自营 备注 以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算：月租金 *12/8%=单位售价水平 在售型商业租售价格现状 商业 在售型住宅销售价格现状 项目名称 住宅建面（ ㎡ ） 物业形态 户型面积 （ ㎡ ） 均价 销售率 交楼标准 新天地 16000 小高层 137180 2100 100% 毛坯房 公主华庭 10000 多层、小高层 90380 1850 100% 毛坯房 丽景嘉苑 150000 多层、小高层、 90140 1800 100% 毛坯房 卧龙城 380000 多层、小高层 86144 1600 90% 毛坯房 华丽家园 140700 多层、小高层 毛坯房 住宅 通过对广丰目前在售商铺价格比较分析，我们认为： 项目应该可以达到目前新型商铺的最高价格水平： （ 1） （首层）售价水平为： 20000元 /平方米 （ 2） （二层）售价水平为： 8000元 /平方米 （ 3） （三层）售价水平为： 6000元 /平方米 商业 通过对广丰目前在售住宅价格比较分析，我们认为： 项目住宅部分（不含 A区高层）应该可以达到目前住宅的最 高价格水平： 2100元 /平方米 住宅 3）消费者心理因素 商业 通过对广丰客户特别是东街商户的市场调查和访谈，对本项目普遍的期望价格是 —— 商业不超过 20000元 /平米 住宅 住宅不超过 2000元 /平米 4）产品差异因素 商业 新东街产品的差异化程度高企（ 商业： 地段 /规模 /功能 /业态 /风格 /档次 /地位。 住宅： 地段/层高 /理念 /户型 /品位）增加了价值砝码 售价升值 5% 住宅 商业 作为开发商的力创公司主张新东街项目实现 价值最大化 5）企业发展目标因素 住宅 6）政策、法律、法规因素 近年随着房地产业的扩张和房价的暴涨，中央政府对房地产尤其是 住宅市场的监督、调控和限制力度日益加大，自 2020年的 121抑制 房地产贷款到 2020年国务院八部委颁发的国八条国十六条最后到今年出台的国六条及其补充细则国十五条，还有央行频繁的存贷加息 …… 中国各大中城市房地产市场一片低迷、观望、风声鹤唳 …… 偏安一隅的广丰县虽然远离政策旋涡， 但在此背景下面市的新东街难免受影响。 当产品价格在某一高度时恰好完成产品的销售， 此时的价格为产品的市场均衡价格。 这是项目的最佳价格 (达到利润最大化 )。 合和地产本着这条原理， 根据市场类比的原则、遵循市场供求规律的原则、客观求实的原则、差异性的原则、符合前期策划结论的原则以及 政策、法规 制定本项目销售价格 市场定价不二法则：市场均衡原理 价格走势 提价频密，高开高走 广丰消费过度超前导致无理性购买，开盘即告售罄，不留提价空间的现象，让新东街的售价走势策略只有选择 合和地产认为： 本项目商业销售起始基准价为 （ 1） （首层）销售均价为： 21000元 /平方米 （ 2） （二层）销售均价为： 8500元 /平方米 （ 3） （三层）销售均价为： 6500元 /平方米 （既能充分实现较高价值，又预留一定升值空间实现高走，给客户和市场以信心） 商业 价格定位 本项目住宅销售起始基准均价为 2200元 /平方米 住宅 新东街商业部分销售可实现均价 12000元 /平方米 商业 新东街整体可实现销售收入约为 销售收入 七亿二千万 新东街整体可持有物业价值约为 可持有物业价值 一亿二千万 新东街整体可实现价值约为 价值实现 八亿四千万 一期第一批销售可实现收入约为 （ A区可售商业面积 4000x21000） + （ B区可售商业面积销售额 + B区住宅面积销售额） 一期第一批销售任务。