房地产金融讲义抵押贷款的运作(编辑修改稿)

房地产金融讲义抵押贷款的运作(编辑修改稿)内容摘要：

计划每月还款 3000元，借款期限是 30年（即 360个月），年利率是 10%，可以借款多少。 贷款额 =月还款额 1元钱累积贴现值 =3000 =（元） 如果每月还款 5000元呢。 贷款额 =5000 =（元） 如果期限为 25年（ 300个月），月还款 4500元，可借款多少。 贷款额 =4500 =（元） 三、偿还清单 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠银行债务总额 ，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。 ⑵手续费（ cost of administration） 手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去 —— 即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。 但现在银行通常不收取手续费。 与手续费不同， 贷款利率 是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本金的百分数（以年计）或千分数（以月计）。 ⑶贷款期限 贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。 ⑷分摊系数 在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为 “ 摊还 ” amortization，或者 “ 分期偿还 ”。 每一期摊还的本金额占本金的百分数称为 分摊系数 ，记作 K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。 这里的计算是根据 本利和因子表 来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值 ，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。 即： 剩余本金 =月还款额 月累积贴现值 例如：一笔抵押贷款期限为 30年，利率为 10%，贷款额为10万元，现在已按规定偿还了 5年，剩余本金是多少。 剩余本金 =月还款额 月累积贴现值= =96574（元） 说明经过 5年的还款， 10万元的借款的剩余本金还有 96574元，即 5年偿还的本金仅仅 3426元。 ⑵年付利息额 年付利息额 =年还款额－剩余本金减少额 =月还款额 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 偿还清单 按照上述办法，可以计算出每一年的偿还本金、利息、剩余本金等，并可以将其综合制成表格，这就是所谓的偿还清单。 例如：贷款额为 300000元，期限为 10年（ 120个月），年利率为 9%（即月利率为 %），其偿还清单如下： 偿还清单 我们用 Excel来解释。 四、抵押贷款的几个指标 对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。 对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。 双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。 贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映财务杠杆作用的大小。 还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即： 还贷常数 =年还款额 /总借款额 一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一定，借款利率越高，还贷常数越高。 第三节 抵押贷款的运作过程 一、抵押贷款的参与人 ⑴借款人 抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。 ⑶房地产开发商 房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。 ⑷房地产保险公司 房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。 ⑴ 借款人、放款人、房地产开发商的关系 借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。 在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。 ⑵借款人、放款人、保险公司的关系 借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结束。 在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。 由于住房抵押贷款的期限一般都比较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也比较长。 上述的复杂关系可参见图 3— 3。 抵押贷款各参与人之间的关系 借款人 债务人 抵押人 放款人 债权人 抵押权人 保险公司 房地产开发商 保险费 保险事故赔付 超过债务部分的赔费 房屋的居住权和使用权 房屋的抵押权 30%购房款 70%购房款 30%购房款 70%购房款 房屋产权 二、抵押贷款的运行过程 抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过。