张家口市高新区某房地产项目设计说明书(编辑修改稿)

张家口市高新区某房地产项目设计说明书(编辑修改稿)内容摘要：

合不同地段的使用功能和景观要求进行设计，需以效果图、意向图为导向参考。 各街区、地块、基地内的配套设施项目、数量、位置等要求应与总规和详规规定，如有调整需经规划主管部门批准。 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。 总则 第九章 市政设施 各类工程管线一般应沿道路敷设，工程管线的布置，走向满足各专业规划的要求。 园区给水采用环状管网供水，污水以重力自流排放为原则，减少污水提升泵站，雨水以就近排放为原则。 总规规划电源为片区内的 110KV变电站供电， 10KV配电站采用环网供电，全部采用电缆方式， 13座配电站设 10KV开关站、路灯采用独立式供电。 规划设置邮政所两处，无人控制模块局一处。 电信线路须用电信管道布置在道路的两侧。 规划考虑片区天然气供气，管网成环，双向供气。 管线综合规划包括平面综合与竖向综合，按国家有关技术规定。 各类地下管线的建设应与道路建设进行，不能同步建设的管线应预留位置，其它管线不得占用。 其它小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水等等布置按国家和地方有关规范。 总则 在整体布局时，充分考虑卫生、消防要求，统一设置垃圾清理站、公共厕所、消防检查、卫生检疫等公用设施。 车位标准。 建筑类型 机动车配建指标 办公建筑 /100m2建筑面积 商业建筑 /100m2建筑面积 旅馆饭店 /100m2建筑面积 文化建筑 /100m2建筑面积 体育场馆 /100m2建筑面积 综合医院 /100m2建筑面积 居住组团 /100m2建筑面积 注：一般居住区内机动车停车标准参考有关国家小康居住区标准，按居住总户数的30%安排，基本上也是居住小区中经济安排地面停车的极限。 远期如有需求，可结合居住区中组团之间的公共空间进行平地下车库的改造建设。 1 主干道断面考虑 、以国际标准建成 8车道，中间绿化带。 、考虑成本和保护原有绿化带，保留现有四车道和绿化带，在东西两侧另行开辟四车道。 细则 区位张宣公路段位于张家口市中心城区南部，高新区东侧，即为原经四路城市用地，是北京至张家口的主要通道，道路北起纬一路，南至南环路，全长，以道路红线算起东西现状，占地面积约为 280公顷。 地段北依纬一路与老城联系，纬一路至纬三路西侧为市政中心，将形成政治行政中心；纬三至纬四路段西侧现为张家口新大车站，是张家口对外联系的主要枢纽；纬四路至纬五路段东侧另有军用机场一处。 第一章：用地条件 现状片区内地形基本平整，标高正常，西略高，东略低，南北基本持平，用地破碎杂乱，片区内散落着居民点，企事业单位、市场等。 纬一路至纬五路主要以汽车、汽配及建材为主，目前拥有广本一汽、大众、哈飞、北京现代等多家汽车销售、汽配售后服务以及农机专业市场等多家企业，建材有新时代装饰城，兴亚建材、建龙、亚兴木材市场、石材、墙地砖、卫生洁具等，纬五路段以南则主要以农田为主。 细则 为了与土地开发出让以及园区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。 土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，绿地系统和公共服务配套设施系统一由政府做一级开发，成本可按比例分摊到周边细分地块中。 细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。 第二章：用地细分 一般商业地块细分至 1hm2左右，居住地块细分与至 24hm2。 细分后的地块为最小出让地块，应严格作为最小出让单位不得再细分。 细则 张宣公路作为城际主干道，沿街方面不宜作为人流主要通道，因此在东西两侧地块内部适当引入步行街区域集中式广场以集聚分散人流，空间得以过渡，合理解决东西地块的人行交通。 第三章：道路交通规划 为鼓励步行和街面活动，使人免受机动车威胁，自在舒适的购物，人车分流是首要的。 同时考虑在目前四车道的基础在两侧各开辟双车道商贸专用车道。 根据地块特殊的功能要求，除中心城市干道外，机动车流线尺量安排在用地边缘。 车行路与步行路平交口实行人行优先原则，对于某些穿越步行街区的人车混行道，则采取控制机动车通行量的原则，错开人车通行高峰，同时依据各地段功能布置集中设置机动车停车，并详细考虑人流的多样性，设置了小汽车、货车停车位。 在主干道两侧设置沿街步行道和内部步行街，机动车集中于地块边缘，既解决了人流与车流的严重交叉，同时也避免了单面街组织流线过长的不足，可以说是一种新型的理想的商业街交通空间的组织形态。 北段商务、商业用地以人流为主，故以步行街为重要骨架，在两端入口处适当扩大尺度，形成了双核中心的“哑铃”结构，既合理控制了步行街的规模，也形成了较为合理的形体与空间组织方式，具有较强的稳定性。 同时，在步行街内街道与道路平交口形成若干节点，增强了步行街空间的层次感与节奏感。 为了解决张宣公路横向切割纬一路至纬七路段，为两侧人流、车流提供方便。 ，平行于人行方向布置，有效避免了人流与车流的交叉的矛盾。 ，平面分流是指将机动车道与后勤消防通道尽量沿用地块边界布置，最大限度减少人车流交叉机会；立体分流是指通过与建筑相结合的二层步道，解决人流穿越主干道与街区内机动车道的问题。 ，采用优化交通组织的方法解决，主要是采取限时交通措施与控制行车方向，比如货车、小汽车晚九点前不得穿越步行区。 ，扩大步行区域，减少人流车流混杂。 细则 细则 空间形态 在商业街的规划建设中，无论是从原有人车混行的商业街改造而来的各种步行商业街，还是新建的商业街购物中心，都会把公共设施沿线展开，与街结合作为最基本的空间布局形式，只是对这种布局组织形成的利用程度和利用方式上有所不同，才出现多种多样的商业空间形态。 第四章 ：空间环境设计 是沿一条城市道路（城市商业中心往往是沿主要干道）展开的布局形式。 沿街设置的各商业设施具有较均等人流接近机会，是商业中心满足人们广泛的活动选择组织人流活动流线基本方式和空间形态。 但是单一线型商业街人流活动流线较长，空间较单调，街面像一条长长的布景。 因而控制和限制单一线型商业街的延伸，是规划中要考虑的要素之一。 相对于单一线型商业街而言，具有比单一线型商业街复杂的形体，主要指以交通枢纽、干道交叉口为中心；公共设施沿几条道路方向带状延伸“复合”而成的商业中心，构成 C型、 T字型、十字型等多种布局形成。 是商业布局中的一种特殊形式。 主要设施沿道路一侧布置，流线单一把人流活动领域与城市交通领域分割开来，人流活动安全、舒适、流线简捷，对交通组织很有利，但由于设施沿单面街布置，流线长度不宜过长，发展规模受到限制。 故这种布局形式在商业中心布局中，尤其是在大城市商业中心内比较少见，只适合较小规模、性质内容较单一的低等级商业区。 北方商贸物流港在空间形态组织上结合了上述三种空间形态。 细则 空间组织 不同的规划结构对应于不同的空间组织。 商务、商业区的哑铃规划结构适合以步行街为主的空间组织，而专业批发，物流区“哑铃”＋“内核”式的复合结构则更适合以中心广场为主，步行街为主的空间组织。 ，如果在轴线上选择若干节点，将空间局部放大形成小型广场，打破线型空间的单调，有节奏的营造出空间的高潮点，为使步行街空间层次更丰富，设计了“街中街”，“街中院”，在保证步行街连续的前提下，通过不同形式，不同围合感和氛围的广场。 、街面宽度与建筑高度比例的确定，芦原义信提出场地宽度与相邻建筑高度的最佳比例应为。 我国若干城市商业街道宽高比（ D/H）来与此参考数据作一比较，传统商业空间 D/H在 ，街宽多为 6~8m，亲切感强；干道街 D/H多为 ~，街宽 2040m，空间亲切感，整体感均不如传统街道。 传统街道空间一比例，尺度虽具有极强的亲切感、生气感，但由于城市人口的增长，交通工具的增加，容量不足已成为严重问题，传统小比例空间不能满足现代商业中心的功能要求。 商业空间可取 D/H值在 1~， D值以 10~20m为宜； H控制在 24层，并且在底部形成一定的开敝空间，使空间不拥挤又有亲切感，使流动购物的人流可清楚地看到两边商店橱窗里的商品，从而保持人与环境，人与人之间的感觉波和信息交流。 规划设计步行街宽 815m，中间设置绿地及小品，而建筑一般控制在 23层局部 4层（商务区除外），即 8~12m左右，比例与尺度均很宜人。 广场与街道的交替出现，形成了空间收放的节奏变化，从而使人们的心理和生理不断得到调节，减少了疲劳感，始终让人保持浓厚兴趣，更乐于在商业中心逗留和活动。 通过局部拓宽等方法有节奏地重点组织临街小广场或街头绿地，布置供步行者停驻观赏和小憩的空间，改善线型空间使人产生的单调感、疲劳感。 同时，中心广场的设置，利于人、车的快速聚集与分流，提高货运交通的直达性，亦大大缓和人、车交通的矛盾。 细则 建筑形态与色彩 ，结合商务、商业功能融入少量的现代欧派和现代北京中式风格，色彩淡雅，统一中追求变化，以突出各用地功能分区的风格与特色。 ，即在建筑选材上主要为玻璃十轻钢 +石材或仿石材，通过不同细部处理体现不同的风格。 ，使其更具亲切感，形成变化更丰富，结合现代商务可考虑加入部分小高层、高层，以丰富沿街景观及城市轮廓线。 、二层天桥骑楼的局部运用，特别是结合广场庭院的运用，形成丰富的建筑与环境之间过渡空间，使得空间更为人性化。 ，建议以浅色为基调，根据不同风格，适当加入不同程度的色彩，整体素雅。 细则 环境景观设计 “人”为本，以提高人的生活质量为原则。 步行街即是购物场所，又是休闲性的城市公共空间，除了对上述空间节点进行重点设计（绿化、雕塑、小品）外，在步行街上还有舒适的休息设施（座椅、可座式花池）；绿化设计点、线、面相结合，图案美观及材质讲究的地面；建立各种尺度宜人的公益设施电话亭、导购及广告牌、公共饮水处、洗手、化妆间；各种方便市民生活的街头小店及商亭（书报亭、花店、室外冷饮及茶座）。 在尺度亲切宜人的步行街上，店铺鳞次栉比，霓虹灯、广告牌、橱窗五光十色，绿化、小品、雕塑、冷饮茶座布置在街中，在这里人们可以自由自地闲逛购物、休憩、游玩，不必担心汽车的威胁，其情调独特的景观大大有别于一般的商业街。 为使步行街的景观丰富多变，路移景异，让人逛起来更富趣味。 ，街面时宽时窄，使长街的景观变得曲折而有变化，而室内步行街又造成街中有街、街中有景的丰富景观。 ，使其成为景观的高潮点。 标，使水平低矮的步行街轮廓线有高低变化和每隔一段都有景。 ，结合功能需求，合理设置软硬铺地。 细则 轮廓线 整个园区形成南北两侧高、中部低的空间轮廓。 与三段式用地相匹配，在现代商业与商务旺圈形成高点景观轴线，在现代商贸物流旺圈形成二个高点景观轴线。 标志性建筑 标志性建筑对园区的可识别性以及市民对场所领域的认同感有重要的作用，除了两个高点景观群以外，体育文化会展公园、骑楼式天桥、休闲主题绿地、指挥塔都可以建成标志性、地标性建筑。 街道景观 道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格、个性的道路景观。 道路侧景要求道路两侧的建筑界面有一定的呼应，在特征区边界应有明显的提示，同时道路空间的封闭与渗透形成空间序列节奏，通过绿化掩映和广告标识的点缀，形成不同的街道景观。 道路对景是道路景观塑造中较常用的手法，一般用于突出特别的建筑物或空间场所，不宜在交通性道路上，均是通过道路对景的手法使街景与建筑相得益彰。 细则 夜景照明 照明是现代城市日益重。