年阳光水榭生活广场操作思路与策划案商业地产(编辑修改稿)

年阳光水榭生活广场操作思路与策划案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

多超市，有一定的商业氛围。 该案 沿街底商 市场研究篇 商铺市场分析 本资料来自 23 金鑫 蜜蜂城 ■公寓■商务■ 商铺 建筑面积 具体描述 项目体量 约 6万㎡ 酒店公寓 +主题商业 住宅面积 约 ㎡ 精装平层小公寓 主力面积 5070㎡ 商铺面积 约 ㎡ 面积不详 纯一层 /部分 12层 方案尚未最后确定 注：社区配套型商业。 该案 沿街底商 市场研究篇 商铺市场分析 本资料来自 24 小结 市场研究篇 商铺市场分析 ■ 区域内商业氛围一般，没有形成商业密集区； ■东吴南路在售商铺不多，其中美韵公寓底商引进了世纪联华超市、华锦苑引进华润超市，仅剩余少量商铺仅租售，目前尚未推出； ■长桥以南，东吴南路 2公里范围内，已有两家超 2万平方米的超市，竞争较为激烈； ■其中苏蠡路未来 12年内，将有总量超过 5万平方米的商铺上市，对区域商铺市场产生冲击。 本资料来自 25 商铺定价建议 项目 类型 面积 售价 吴中银座 社区底商 /街铺 大卖场商铺 仅出租 名宇商务广场 写字楼配套底商 13层设计，可自由分割 面积 100800㎡ 报价 /㎡ 华锦苑 社区底商 /街铺 大卖场商铺 12层设计 200400㎡ 报价 /㎡ 玫瑰 99 社区底商 /街铺 12层设计 200500 ㎡ 7888元 /㎡ 起 主力价格为 8500元 /㎡ 左右 三、本案定价建议 参考项目 市场研究篇 本资料来自 26 ■ 主要参考现有在售项目，但综合考虑各项目之间的差异，如是否有大卖场的辐射、商铺面积大小、投资回报率等； ■区域内商业氛围一般，其中苏蠡路未来 12年内，将有总量超过 5万方的商铺上市，对区域商铺市场产生冲击； ■本案商铺为内街商业，不直接沿街，商业价值薄弱； ■本案商铺为 12层设计，商铺整体面积偏大，总价较高； ■本案商铺逾 70%的面积招商完毕，租金又仅在 ，投资回报率较低，影响价格。 商铺定价建议 三、本案定价建议 定价原则 市场研究篇 本资料来自 27 商铺定价建议 三、本案定价建议 商铺分类 市场研究篇 面积区间（平米） 总铺位数（间） 建筑面积 （平米） 所占比例（ %） 价格建议 《 150 12 15% 14000元 151250 18 % 12000元 251350 7 % 10000元 500以上 4 % 9000元 项目整体销售均价为： 11000元每平米 ；项目总销售金额为： 另根据商铺位置进行价格调整 本资料来自 28 内容提要 一、项目营销思路 二、先期销售策略 三、正式操盘建议 项目营销篇 本资料来自 29 一、项目营销思路 ■ 区域商业氛围比较分散，商业项目之间各自为战，难以形成商圈概念； ■本案商铺为 12层设计，整体面积偏大，内街商业价值不高； ■周边竞争性项目较多，且上市时间有所集中； ； ■项目本身招商面积超过 70%且租赁期长达 38年，难以进行大规模的业态升级； ■商铺租金较低（平均在 ），投资回报率较低，直接影响销售价格。 一般商业项目投资回报率在 5%上下，按照本项目实际租金测算，则本项目市场售价仅为： 8760元 项目营销篇 市场思考点 本资料来自 30 一、项目营销思路 ■ 客户为什么要购买商铺。  自用（比例约占到 20%）  投资（获取商铺价值增值与租金收益 占到 80%）  商铺价值的增殖主要取决于商铺的发展前景（现行购买价格；所在区域板块的发展；规划与定位；招商等）  租金收益指当前的租金价格（一般真实市场投资回报率在 56%之间；目前商业市场普遍给到 8%以上）。 项目营销篇 营销思路 本资料来自 31 一、项目营销思路 ■ 客户会买什么样的商铺 （ 1）安全性问题  商铺的售价。