年连云港市灌云母子松地块项目报告(编辑修改稿)

年连云港市灌云母子松地块项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

2 公交站 ≤100m ≤300m ≤600m 600m 5 80 3 机动车可达性 道路从不堵塞，道路质量良好 只在高峰时期（ ≤ /天）堵塞，道路质量良好 机动车进出有一定困难 机动车的运行非常困难 5 100 4 快速轨道（出入口） ≤ 1km 1km 5 60 2 人文 环境 1 大学 1km 3km 3km 5 0 5 2 中学 ≤ 名校 名校 2km 普通学校 ≥2km 5 80 3 小学 ≤ 名校或特色学校 名校或特色学校 普通学校 ≥ 或没有小学 80 4 幼儿园 ≤ 特色教育 特色教育 ≥1km 或没有幼儿园 80 5 文化遗迹 有人们认同的历史底蕴 较强的历史底蕴 没有得到大多数人的认可 没有 5 100 周边原有或保留建筑 档次高，可以与其协调 档次高 档次一般 没有保留建筑或原有建筑档次低 5 0 6 科研院所 有效提升小区人文 没有 5 0 3 商业 环境 1 大卖场 1km或 5分钟车程 3km或 15分钟车程 5km或 20分钟车程 5km或车行不便利 0 5 中国 最大管理资源中心 3 商业 环境 1 大卖场 1km或 5分钟车程 3km或 15分钟车程 5km或 20分钟车程 5km或车行不便利 0 5 2 商业（务）中心（或次中心） 1km或 5分钟车程 3km或 15分钟车程 5km或 20分钟车程 5km或车行不便利 80 3 居住区商业 km km km 5 60 4 城市商业街 km km km km 5 0 5 会展、旅游性设施 km 1km或 5分钟车程 3km或 15分钟车程 3km或车行不便利 5 100 4 周边 医疗 1 市级中心医院 1km或 5分钟车程 8分钟车程 3km或 15分钟车程 3km或车行不便利 9 100 5 2 区级医院 1km或 5分钟车程 8分钟车程 2km或 10分钟车程 2km或车行不便 利 100 3 专业医院 1km或 5分钟车程 8分钟车程 便利 5 100 5 周边 生活 配套 1 银行 0 邮局 5 0 电信 5 0 2 运动中心 1km 3km 3km 5 0 健身场所 5 0 3 酒吧 0 舞厅、 KTV 0 桑拿 0 中国 最大管理资源中心 6 城市 规划 1 区域功能定位（未来35年） 属于大型住宅区或商业（务）区 城市次级住宅区或商业（务）区 处于城市发展的方向上或开发方向上 以上情况都不属于 100 2 基础设施发展规划（未来 35年） 有市级大型基础设施规划建设 有城市主干道或市政配套规划建设 城市次干道规划建设 无 5 100 3 生活配套设施发展规划 有大型商业设施规划建设 有中等规模商业规划建设 有社区、街区生活配套建设 无 80 4 周边区域规划 商务（业）、交通便捷 工业区 周边有小型的商业、工业规划 无 100 5 环境改造 属于未来城市重点改造的地区 属于拆迁或环境改造的地区 周边环境较差，未来没有改造可能 5 100 7 自然 景观 1 其他楼盘景观 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 6 0 公园 /城市绿化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 100 原有大树 每 100平米绿化可保留的树木 ≥ 5株 每 100平米绿化可保留的树木 ≥ 4株 每 100平米绿化可保留的树木 ≥ 3株 没有可保留的树木 100 2 河流 /湖泊 /海洋 傍水或环水 近水 可以观水 不能利用 5 80 3 山峦 依山或含山 近山 远观山景 没有山景 5 100 4 园林 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 80 旅游区 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 100 5 城市 可以观看城市的景观（主要指俯瞰建筑群） 不可以观看城市的景观（主要指俯瞰建筑群） 0 中国 最大管理资源中心 8 经济 环境 1 区域产业 有大的产业支持 产业基础良好 产业一般 几乎没有产业 0 2 区域人均可支配收入 远高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 60 9 场地 情况 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 6 80 5 总悬浮颗粒物 TSP（年平均， mg/立方） ≤ ≤ ≤ 6 80 2 地质 地质良好承载能力强 地质良好承载能力一般 地质良好承载能力不强 地质差而且复杂，地基需特殊处理 1 80 地下水位 地下水位低 地下水位高 1 100 3 场地日照（百分比 %） ≥40 ≥20 ≥10 10 5 100 4 主导风 城市的上风口，主导风向直接穿过地块 主导风能够穿过地块 主导风不能穿过地块 处于城市的下分口 1 80 5 土地形状与面积 规则好利用 较规则 能够利用 零星不好利用 100 地貌情况 可以充分利用原有地貌布置小区景观功能 可以利用原有地貌 小幅度改变原有地貌 需大幅度改变原有地貌 5 100 场地水榭 有水榭穿过 没有水榭穿过 5 0 七通情况 满足七通条件，且容量大 满足七通条件 满足三通 不满足三通条件 5 100 6 水质 水质优 水质良 无污染 污染有毒 80 7 危险洪水水位 历史水位远低于场地海拔 历史水位低于场地海拔 历史水位高于场地海拔，预防成本低 历史数位高，预防成本高 80 中国 最大管理资源中心 10 人口 环境 （3km 以内） 1 夜间居住人数量 5万以上 35万 13万 1万以下 25 60 5 2 日间人群数量 8万以上 58万 25万 2万以下 5 60 11 市场 环境 1 该区域房地产市场在城市的排名 持续上升 一般上升 保持 下落 25 100 2 该区域房地产市场近几年的发展趋势 持续上升 一般上升 保持 低落 25 100 地块住宅发展条件评估分值为 ，地块自身条件比较优越。 中国 最大管理资源中心 结论： 本地块自身条件比较优越，符合发展高端物业的要求，适合发展高端物业。 中国 最大管理资源中心 地块 SWOT（深层次）分析 中国 最大管理资源中心 Strength（优势） ◇ 项目所在地为大伊山，大伊山为国家 3A风景区，利于别墅项目的开发。 ◇地块周边路网发达，路况良好，交通便捷。 ◇项目体量较大，整体规模优势突出。 ◇开发商实力雄厚，与政府关系良好，这对本项目的成功运作是有利的保证。 中国 最大管理资源中心。