年新政后房地产消费信心研究(编辑修改稿)

年新政后房地产消费信心研究(编辑修改稿)内容摘要：

1002003004005006007008001 2 3 4 5 21放售放租2 0 0 6 年1 6 月龙岗放盘量0200400600800100012001 2 3 4 5 21放售放租2 0 0 6 年1 6 月宝安放盘量01002003004005006001 2 3 4 5 21放售放租25 三级市场表象 2—— 盘源特点 表象 2：从盘源的特点来看，以放售与放租为划分依据， 90M2以上及90M2以下的盘源无论放租、还是放售，在新政后均出大幅减少的现象，市场观望气氛浓厚，并未因 ‚ 未来 90M2以下住宅供应的 ‘ 海量 ’而即时出现 90M2以上惜售、 90M2以下放量 ‛ 的现象。 新政前后市场唱主角的均是 90M2以下的盘源。 另外，以 90M2以上及 90M2以下为划分依据， 90M2以上以上放售量明显高于 90M2以上的放租量；而 90M2以下的盘源变化相对较复杂，在 3月后 90M2以下的放售量一直高于放租量，在新政后 6月前 21日 90M2以下的放售量与放租量基本持平。 26 三级市场表象 2— 盘源特点 2020三级市场销售盘源数（套）05001000150020002500一月 二月 三月 四月 五月 六月销售 9 0 以下 销售 9 0 以上2020三级市场租赁盘源数（套）05001000150020002500一月 二月 三月 四月 五月 六月租赁 9 0 以下 租赁 9 0 以上27 三级市场表象 2— 盘源特点 2 0 0 6 年三级市场9 0 m2以上盘源数（套）0400800120016002000一月 二月 三月 四月 五月 六月租赁 销售2020年三级市场90m2以下盘源数（套）05001000150020002500一月 二月 三月 四月 五月 六月租赁 销售28 三级市场表象 3—— 放盘价 表象 3：从市场的放盘价来看，新政后的二手房价受 ‚ 5年营业税政策的影响 ‛ 持续上涨，其中新政后 6月份全市的房价达至上半年的最高峰，放盘均价超过 8800元 /M2，较 5月微幅增长 6%；各区的情况也基本一致，其中福田的二手放盘价已达至 12000元 /M2，龙岗、宝安两区的二手放盘价在新政后也突破了 6000元 /M2 的大关。 全市的租金也在 6月份达至上半年的第二个高峰，新政后全市的二手租赁放盘价已达至 30元 / M2；至于新政后各区的租金情况，福田区的租金已突破 45元 /M2，较新政前的 5月上升 21%，罗湖区的租金也突破了35元 /M2，而龙岗、宝安两区的二手放租价也达到了 20元 /M2，值得注意的是，南山与盐田两区在新政后租金水平出现了下调。 29 2020 年 1 6 月中原三级市场各区买卖放盘价 ( 元／平方米）020004000600080001000012000140001 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６ .1 .21罗湖福田南山盐田龙岗宝安三级市场表象 3— 放盘价 数据来源：中原三级市场 2020 年 1 6 月中原三级市场买卖放盘价 ( 元／平方米）6800700072007400760078008000820084008600880090001 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６ .1 .21年月 ６30 三级市场表象 3— 放盘价 数据来源：中原三级市场 2020 年 1 6 月中原三级市场租赁放盘价 ( 元／平方米）051015202530351 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６ .1 .212020 年 1 6 月中原三级市场各区租赁放盘价 ( 元／平方米）051015202530354045501 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６ .1 .21罗湖福田南山盐田龙岗宝安31 三级市场表象 4—— 成交量 表象 4：从目前所掌握的中原三级市场成交数据来看，今年以来，每月的买卖成交量均较租赁成交量要高，而在新政后的６月，这种形势有了较大的逆转，租赁的成交量超过了买卖成交。 从中原的数据来看，买卖成交在 3月份达至上半年的高峰后，开始下滑，新政后 6月份29日的数据较新政前的 5月份下降了 31%，较上半年高峰 3月份下降了 50%；而租赁成交方面，也是在 3月份达至高峰后开始下滑，而在新政后则开始回暖， 6月份租赁成交量较新政前的 5月份上升了 34%，成为上半年的高峰点。 从 5月以来的每周数据来看，市场买卖成交在新政前的成交量大于租赁成交量，而在新政后，租赁的成交量就明显高于买卖成交量，究其原因有可能受新政影响，部份买卖需求转为租赁需求。 市场对 ‚ 国 15条 ‛ 的消化期较短，在 ‚ 国十五 ‛ 颁布后约两周的时间，买卖成交量已开始止跌回升 ,至目前为止 ,买卖成交已基本回复至新政前水平。 分析市场快速回暖的主要原因有二 ,一是新政后市场又传出 ‚ 7月份开始二手楼交易按评估价征税 ‛ 的消息 ,致使部分消费都加快离场或入市的速度；二是人民币 ”破 8”后 ,市场普遍存在对人民币继续升值的预期 ,使到部分投资者加快入场 ,这主要表现在一些豪宅区域。 至于租赁成交方面，在五一黄金周后开始稳步上升，在 ‚ 国十五 ‛ 后就显著进入上升通道。 而从新政后每天的成交数据来看，福田区无论是租赁，还是买卖都较其余各区活跃。 32 2020 年 1 6 月中原三级市场成交量 ( 宗数 )02004006008001000120014001 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６ .1 买卖租赁三级市场表象 4— 成交量 数据来源：中原三级市场、中原深港研究中心 33 2020 年 5 6 月中原三级市场每周成交量 ( 宗数 )050100150200250300 买卖租赁三级市场表象 4— 成交量 数据来源：中原三级市场、中原深港研究中心 34 三级市场表象 4— 分区成交量 数据来源：中原三级市场、中原深港研究中心 各区三级市场日销售情况（套）0510152025 罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区各区三级市场日租赁情况（套）051015202530354045 罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区35 167。 3 .市场表象解释 36 技术报告 调研时间调研方式抽样方法样 本 框样 本 量新政后开盘项目： 城市山林、云顶天海未开盘项目： 可园6 期、阳光新境豪宅项目： 圣莫丽斯、观阑长堤、红树西岸豪宅投资集中区域： 红树湾片区、香蜜湖片区样本分布合作项目/ 分行2 0 0 6 年6 月1 6 日－6 月1 9 日电话访问分层随机抽样二级市场意向客户、成交客户、三级市场豪宅投资客505个意向客户：3 5 4 个（其中豪宅客户：5 8 个）成交客户：8 9 个豪宅投资客：6 2 个37 调研小结 小结 1. 消费者对新政的知晓率较高，新政对意向置业者的影响。