年房地产昆明昆风项目定位案前期定位(编辑修改稿)

年房地产昆明昆风项目定位案前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

发展趋势分析（商业篇） 西市区整体的商业发展并无明显的变化，商业模式依旧以传统的小 区底铺为主，无论从西山区政府周边还是到丰宁周边，都是依靠成熟的 生活氛围来拉动商业的消费。 居民的大宗购物、饮食、娱乐还是要到市 区进行。 而高新区戛纳小镇推出了独有的 Mall概念，用商业吸引居住， 获得了成功。 在我们地块周边就商业氛围来说，没有集中的商业中心， 多为小区底层商铺组成的商业网点，仅可以满足周边居民的基础生活需 要，但是不会有升值方面的影响。 但随着德尚国际村、月半湾、傲云 峰、第一国际、水逸康桥等项目的竣工，业主的入住，在不久的将来这 一片将会有极强的商业需求。 但是如果想要通过商业来带动需求，需要 我们花费比较大的力气，具体的商业模式还需要进行更深入的调查和探 讨。 市场发展趋势分析（消费人群篇） 我们现在来看看在市场上为各个项目买单的消费人群具备了哪些特征： 绝大部分的消费目的是自住，少量消费目的为投资或其他方面； 长时间居住或工作在西市区，对片区的过往、现状及发展有了解； 对项目开发商的品牌关注度有所提升 — 信任你，才来消费你的产品； 对项目户型设计、创新亮点十分看重 — 公摊面积、实用程度等； 对项目景观（内环境）营造十分注重 — 小区内的舒适度； 对项目配套（外环境）情况十分关心 — 关于生活成本的计算； 对项目均价、单套房型价格十分敏感 — 是否有能力承受，值不值得； 对项目工程施工、工程进度十分担忧 — 房屋质量、能否按时交房； 对项目后期的物业管理公司十分期待 — 入住后的生活品质保障； 以上特征是现在消费人群普遍存在的，而且随着政府的调控政策逐步 落实，媒体的大肆宣传，这种特征会继续延续下去，并且会更苛求。 市场需求综述 我们通过与云安地产策划部经理周循、第 一国际策划部经理罗敏、风之铃 “ 怡成 ” 咨询机 构地产部经理陆韬、至尚科技（广告推广）总 经理田星、傲云峰销售部经理许微波的分时段 访谈，对高新区的市场需求有了一定的了解， 具体如下： 以人民西路为界，基本目前的西市区可分为南北两个区域，南 —— 西山区部分，居住 人群多为低收入安置、厂矿退休安置和因居住条件成熟后搬入的中层收入人群、作坊主 等，两极分化严重；北 —— 五华高新区部分，相对势态比较均衡，多为高新企业员工，部 分各区域汇集的中收入者，中小生意者，研究院职工等。 分析：对于西山区的消费群来说，要想拉动他们到高新区置业，必须具备的基本条件是： 知名开发商开发的项目 — 让其感觉对于楼盘质量有保证； 小区规划布局有创新 — 与其现住的老小区形成鲜明对比，让其感觉住在这里舒适； 户型配比较合理 — 有适合他们的房型、面积，促使他们产生换房的需求； 价格被其接受 — 有了前面的保障，价格是促使之定决心的最重要条件； 配套设施的完善 — 从规划中能让其感受到将来的生活、商业配套是齐全的。 而同时对于高新区的消费群来讲，本身他们就在高新区居住或者工作，对于本片区的 现状是十分了解的，加之他们具备了高消费的能力，那么打动他们的条件就是需要我们塑 造一个高品质的楼盘。 通过上述的五部分，相信我们能从中找到平衡点，同时满足西市区 消费群的需求。 刚才我们得知了这五个基本条件，接下来我们看看具体到市场上的项目这五个条件 的详细情况是怎样的： 开发商的知名度 — 总得来讲，高新区的项目当属百大地产名声最大，口碑最好 它开发的 “ 百大国际花园 ” 现已成为高新区标志性楼盘。 规划布局的创新 — 德尚国际村：首家采用 “ 全景式 “ 的设计理念；美丽新世界 6大组团独立景观，突出住户的生活健康与舒适；丽阳星城： “ 玻璃之城 ” ，超大面积 的阳光阁楼，超大的采光窗，大面积采用落地窗与落地外飘窗，从外观上看就是一座玻 璃之城；逸康桥：汤桦的建筑设计是信心的保证；全景洋房，风景洋房，情景洋房和电 梯洋房四大洋房的概念， 3000多平米的水系园林是亮点之一；戛纳小镇：由单身公寓、 酒店式公寓、花园洋房、商业形态四个部分组成的一部完整的经典之作。 上述这些项目 都已基本售罄。 户型配比的合理 — 在第三章中我们将着重挑选代表性楼盘进行分析。 价格体系的制定 — 同样在第三章中将会有明确阐述。 配套设施的完善 — 小区内都不同程度的设置了会所、休闲场所、运动场所等。 三、楼盘借鉴及分析  户型配比  面积区间  价格走势  产品创新 在本章节中，我们借鉴了地块周边的几个项目：兴 泰 月半湾、水逸康桥、德尚国际村以及新近开盘的傲云 峰。 让我们先来看看水逸康桥、德尚国际村以及傲云峰这 三个销售情况良好的楼盘它们的户型配比、面积区间、价 格走势以及它们的亮点。 水逸康桥 户型 两室（平） 三室（平） 四室（跃） 五室（跃） 六室 情景 洋房 电梯 洋房 情景 洋房 电梯 洋房 情景 洋房 电梯 洋房 情景 洋房 电梯 洋房 电梯 洋房 套数 4 154 150 267 21 27 13 17 1 面积 ㎡ － 102 － － －。