年房地产-四川美林苑康城印象住宅项目营销策划全案-公寓住宅(编辑修改稿)

年房地产-四川美林苑康城印象住宅项目营销策划全案-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

景、星都房产的花语美地、禹伽房产的靓达电梯公寓等近１６个楼盘，总建筑面积４０ • 万平方米左右。 而目前正在积极准备的项目有仁和房产的居竹园二期和滨江怡景、汇得 • 阳光房地产公司美林苑二期、和邦集团桃源新城、东能集团白领花园、清华房地产公司 • 清华星城、大中华实业的阳光大厦以及新业置地与立事达联合推出的嘉州新城第一期 • 等，总建筑面积也在８０万平方米左右，预计下半年将陆续推出，这些新项目中，有多 • 层，有高层，也有别墅；有旧城区的，也有新城区的；有城市中心的，也有临江和临河 • 的 „„ 总之，适合各种类型购买者的房源都有，房源充分，消费者和投资者有着广阔的 • 选择空间。 因此，这些房源的上市，将彻底改变２００５年乐山住宅市场供求将形成了 • 供大于求，而且竞争更加激烈。 • ２００５年乐山市多层（商住）住宅已经从下半年的激烈竞争中，随着中 ﹑ 小型楼盘项目的清盘，许多盘进入尾盘时期及新楼盘涌向市场，许多楼盘以打造中、小面积 为主力户型及推向市场，政府大势拍卖土地，开发商开始大势置地，乐山市的购房者理智 置业． 中管网房地产频道 市场分析 年 /月元 /平方米 上涨浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年乐山多层住宅价格（均价）走势示意图0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月• 2020年 1月以来至今乐山房地产市场价格保持在平稳的价格上，略有上涨，并没有受到国家宏观经济调控、银行新政策的影响，由于政府、银行一些新政策的出台，开发商开发项目成本加大，房地产市场需求依然存在，乐山市各区 、县人纷纷来乐山市居住 ,外地投资者也瞄准了这个旅游城市 ,促使乐山市房地产价格一再平稳上涨或是保持平稳 ,从年初的 1620元 (均价 ) /平方米到现在的 1880元 /平方米 (均价 )平均涨浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份价格在原有的价格上涨 4% ， 3月份比 2月份价格在原有的价格上涨4% ， 4月份比 3月份的价格在原有的价格上涨 7%， 6月份与 4月份价格保持平衡，由此表明乐山市房地产价格内在的潜力 .而现在看来乐山房地产价格在 三个月市场价格来看保持平稳状态，或将略低一些，而预计 10月份价格将略有上涨，由此可见，乐山并没有受到新政策很大影响，乐山房地产市场健康、平稳的发展，房价也在平稳中逐步上涨 中管网房地产频道 市场分析  2020年乐山楼市随着房地产市场的变化，对面积的 变化，而户型也有了相应的变化，三室两厅占到 28%的比 例，其次四室三厅占到 24%的比例，两室两厅占到 16%的 比例，四室两厅的占到 12%的比例，最后，三室三厅与四 室四厅各占到 8%的比例，而两室一厅只占到 4%的比例， 不难看出 2020年上半年三室两厅以上的户型较多，也较 为好销售，而下半年逐步转向中、小户型两室两厅以上 130平米以下的住宅。 这也说明 2020年关于户型中、小户 型将占到户型的主导地位，市场反应的需求也显示偏向 于中、小户型上来。 户型 数量 比例 五室三厅三位 1组 3% 四室三厅双卫 4组 12% 四室两厅三卫 3组 9% 四室两厅双卫 3组 9% 四室四厅四卫 1组 3% 三室三厅三卫 1组 3% 三室三厅双卫 2组 6% 三室两厅双卫 11组 34% 两室两厅双卫 1组 3% 两室两厅一卫 5组 15% 两室一厅一卫 1组 3% 一室一厅 1组 3% 多层住宅主要户型比例示意图3%12%9% 9%3% 3%6%34%3%15%3% 3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%五室三厅三位 四室三厅双卫 四室两厅三卫 四室两厅双卫四室四厅四卫 三室三厅三卫 三室三厅双卫 三室两厅双卫两室两厅双卫 两室两厅一卫 两室一厅一卫 一室一厅 中管网房地产频道 市场分析 • 2020年乐山市楼市在户型面积的打造上一味追求大面积、大户型，从 2020年 3月份以来购房者追求大面积住宅，而开发商也投其所好，开发大面积住宅，但在 2020年下半年随着市场大面积住宅饱和，购房者逐步转向中、小面积住宅的需求，在 2020年推出市场销售的楼盘有 18个， 70平方米以下的占到 10%的比例， 7585平方米的占到10%的比例，也就是说相对乐山小户型而言 85平米以下的占到 20%的比例，而90100平方米的占到 5%的比例， 110120平方米的占到 15%的比例， 130150平方米的占到 37%的比例首居第一，而16018平方米的占到 12%的比例， 190210平方米的占到 5%的比例， 220平方米以上的占到 7%的比例，从上述数据不难得出随着市场购房者对面积的需求变化开发商在面积打造上也随之变化，从另一个方面也同时体现出 2020年市场对面积的需求中、小户型面积占到主导地位。 面 积 数 量 比例 60㎡ — 80㎡ 5组 8% 80㎡ — 100㎡ 6组 10% 100㎡ — 120㎡ 8组 14% 120㎡ — 140㎡ 22组 35% 140㎡ — 160㎡ 9组 15% 160㎡ — 180㎡ 4组 6% 180㎡ — 200㎡ 4组 6% 200㎡ — 220㎡ 4组 6% 220㎡ 以上 0组 0% 多层住宅面积比例示意图8% 10%14%35%15%6% 6% 6%0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%60㎡——80㎡80㎡——100㎡100㎡——120㎡ 120㎡——140㎡ 140㎡——160㎡ 160㎡——180㎡ 180㎡——200㎡ 200㎡——220㎡220㎡以上 中管网房地产频道 市场分析 • 2020年乐山房地产市场在户型类 型的塑造上平层占到 40%的比例，跃 层占到 20%的比例，错层占到 40%的 比例，从比例图上来分析，乐山开 发商在 2020年产品户型类型上来 看，主要以平层、错层为主，而一 般（ 7层多层）住宅到顶层一般都是 6跃 7的形式，而我们结合 2020年地 产市场抽样调查报告不难看出 2020 年在户型类型上将更加多样化、多 元化，但依然无法改变平层的主导 地位。 户型的结构形 式 数量 比例 平层 11组 38% 错层 9组 31% 跃层 9组 31% 38%31%31%0%50%100%多层住宅户型的结构形式平层 错层 跃层 中管网房地产频道 市场分析 • 2020年乐山市房地产市场关于房价可谓是稳中有涨。 从 1月份 980元 /平方米逐步涨到年底 1500元 /平方米，虽说在 10三个月保持平稳，但在年底 11月份以后不分地段、区域均价在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中间价格却没有。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。 均价范围 数 量 比 例 1400元 — 1500元 1组 8% 1500元 — 1600元 4组 31% 1600元 — 1700元 2组 15% 1700元 — 1800元 1组 8% 1800元 — 1900元 2组 15% 1900元 — 2000元 0组 0% 2000元 — 2100元 1组 8% 未 定 2组 15% 多层住宅价格（均价）分析比例图8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管网房地产频道 2020年，下半年乐山市房地产市场趋势预测 • 基本观点： • 1）土地政策评估 • ○虽然土地拍卖政策在 2020年出现了各种各样的问题，但是政府在 2020年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。 • ○拍卖土地的价格居高不下还在攀升，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2020年的一个市场特征之一。 政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商压力逐步体现出来。 • ○随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。 • 2）信贷政策评估 • ○预计 2020年房地产信贷的方面的政策依然还有新的政策出台 • ○政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。 目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到 20家；能够得到银行信贷顺利支持的在 200家左右。 • 3）利率变化影响 • ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影响可能在 2020年第二季度才能显现，甚至不能排除在这个过程中，央行进行第二次加息。 人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。 • ○加息将不可避免改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响，并且让其中各类的在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。 中管网房地产频道 • 4）土地供求分析 • ○供应量预测： 2020年有 800左右亩土地进入市场，如此大的交易规模主要受地块的影响。 2020年旧城改造将有一部分土地进入市场，旧城区区域部分储备土地也将有计划的进入市场进行交易。 同时新城区的规划建设也将出让部分土地。 总之， 2020年土地市场将进一步规范，供应量在 2020年的基础上可能会有所增加。 • ○供应区域预测：大佛风景区大规模的旧城改造，第三次拆迁工作将在2020年持续开展，届时将有一些土地进入土地交易市场。 随着新城区建设工作的开展，大量的土地也将进入市场。 乐山市市政府提出“疏散旧城，重点发展新城”的城市规划战略，从 2020年底乐山土地矿权交易中心的土地拍卖数据得知桃源新村、肖坝、新城区都将成功拍出大量土地，而市中区的土地供应量将继续缩减，其地价也将持续攀升。 桃源新村、肖坝、新城区的土地供应比重将进一步加大。 中管网房地产频道 新政策对乐山房产市场预测 • 自 6月 1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 对个人购买非普通住房超过 2年 (含 2年 )转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 “ 6月 1日可能成为市场交易的分水岭。 ”一方面，许多购房不足两年、有出售意向的业主以及购房满两年的非普通住房业主，会放弃持房观望，赶在 6月 1日新政策执行前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来成交的短期放量。 而另一方面， 6月 1日税收新政策开始执行后，受 5%营业税的限制，许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋，选择“以租代售”的方式；同时，由于对“ 6•１”新政策所带来市场变化预期的不确定，买卖双方的交易意愿也会受到一定影响。 这些因素必定会抑制成交，从而使成交量有所下降。 但是对于乐山等二、三及城市将不会受到太大影响，反而只是购房者转变心理的过程。 • 预测一 乐山开发商将面临资金运作考验： • 政策的出台，预示着市场正在向投资者的心理底线逼近。 “从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从 3月调控政策出台至今已有两个月。 五六月将是新楼盘上市的高峰期。 综合判断，也许 6月份真的会成为楼市的 39。 分水岭 39。 ” “从长远看，最近几个月将成为近些年楼市发。