年东莞市茶山丽江地块项目业态定位可行性报告56页前期定位(编辑修改稿)

年东莞市茶山丽江地块项目业态定位可行性报告56页前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

皮件批发市场 ★ ★ 不具备产业优势 ， 可操作性难度较大 图书交易市场 ★ ★ 市场消费不成熟 ， 可操作性难度较大 药材批发市场 ★ ★ 不具备产业优势 ， 可操作性难度较大 分析：本市场定位四个“★”级以上，含四“★”级的市场定位项目可操作性强，反之市场可操作性难度较大。 中管网房地产频道 22 分析： 综合以上内容市场定位对比分析 ,食品原料交易市场、茶叶批发市场、综合日用品批发市场、建材家居市场和农贸批发市场的市场定位相对比较适宜操作；特别是由于茶山镇政府已经将茶山镇申报“中国食品名城”，以强化食品产业发展为重心，加强加快茶山镇综合经济实力的发展。 因此，在政府政策支持下结合华美食品作为中国知名食品，在食品界具备较强的号召力。 华美企业如能与茶山镇政府“筑巢引凤”，强势合作打造“珠三角地区的食品原料集散地”，是非常可行的方案。 为此，本案依照此思路来定位项目操作思路。 中管网房地产频道 23 项 目 定 位 iii 中管网房地产频道 24 一、战略定位 • 立足东莞北大门，打造成为珠三角地区的食品原料集散地，建造茶山新镇区首席商住花园社区 定位依据： • 东莞市茶山镇大开发的划时代战略的即将实施，而本项目正处于茶山镇即将开发的商住片区。 • 政府立志将茶山镇打造成为“中国食品名镇”，而本项目投资商 —— 东莞市华美食品有限公司亦为落户茶山镇广东知名品牌食品生产商，在东莞食品行业界具备一定的号召力。 因此，本项目可以借政策“东风”和投资商的行业实力，将茶山镇打造成为珠三角地区的食品原料集散地。 iii诉 求 点： 中管网房地产频道 25 二、项目总体思路 建设方案及规划布局 项目总平面由大道分成两块片区，呈对称方形布局，较为平整。 项目位于茶山未来商业中心片区，南依 Ｘ 246大道 ，北向茶山行政中心，目前周边为农田和厂房。 项目规划设计商住功能的群楼式花园社区，即一至二层为商业商业组团，三层以上为花园式住宅组团。 项目规划设两个主入口，其中，商铺和住宅布局主次分明，各有优势，并处于大道两侧。 项目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。 • 商业、居住社区服务配套设施要齐全。 • 户型设计适应“商住两用”需求。 • 体现独特的江南民居建筑风格。 • 注重营造茶山商业中心区域的景观设计。 iii 中管网房地产频道 26 建设规模及功能标准 （ 1）建筑面积和内容 本项目拟建设为综合商业项目，总占地 100亩，初步规划总建筑面积 166500平方米，市场建筑面积 100000平方米，住宅建筑面积 60000平方米，地下停车场和仓库 6500平方米。 iii 中管网房地产频道 27 （ 2）功能设施标准 • 商铺： 本项目开发的商铺以专业市场为主，也是整个工程创造经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的办公、居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。 建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。 基本单体户型设计为建筑面积 30平方米，进深 8米，厨卫齐全。 • 住宅： 本项目开发的住宅，是作为茶山镇未来商业中心生活居住配套产品。 在设计上要注重商务快捷的生活方式，以给商务人士提供亦居住、亦办公的商务空间。 基本单体户型设计为一梯四户，建筑面积 100平方米至 140平方米，户型以三房为主。 iii 中管网房地产频道 28 建设技术经济指标 序号 项 目 指 标 1 总用地面积 66600平方米 2 总建筑面积 166500平方米 3 地下建筑面积（地下停车场和冷库） 6500平方米 4 地上建筑面积 160000平方米 其中：商铺 100000平方米 住宅 60000平方米 5 容积率 6 绿化率 35% 7 建筑总高 其中：商铺 8米 住宅 25－ 35米 8 建筑层数 其中：商铺 2层 住宅 9－ 12层 iii 中管网房地产频道 29 三、营销推广策略 • 茶山大开发商住板块升级概念。 未来茶山镇将成为东莞商贸物流中心之一，来商业氛围最浓最有发展前景。 本项目所处位置是茶山镇规划新区商住区腹心位置，随着茶山镇城市化升级将带动本项目地块增值。 • 打造茶山镇开发区首席花园商贸社区。 即在茶山镇新开发区营造宜商宜居的便捷、舒适的生活环境，以满足商家和居民向往花园式商住环境。 • 打造珠三角地区食品原料集散地。 茶山镇政府已提出将茶山镇打造中国食品名城的系列政策，华美食品企业作为入驻茶山镇的中国知名品牌企业之一， ，携手政府筑巢引凤，吸引国内外更多品牌食品商家的进驻，将大大提升本项目的市场地位，增强中小业主投资本物业的信心。 １、项目推广主要宣传卖点陈列 中管网房地产频道 30 •住宅： （ 1）自住： 主要以白领阶层的新莞人、 个体户和本地年青人 年龄： 25－ 35岁 （ 2）投资： 主要以茶山本地人、个体户和企业主。 项目客户定位分析 •商铺： （ 1）经营： 针对行业内企业全部招商推广。 （ 2）投资： 商业地产投资客户营销推广。 iii 中管网房地产频道 31 价格策略 （ 1）定价总体方针 ： • 价格采用“低开高走，步步高升”策略。 • 商铺：招商销售同步，价格根据地段位置的优劣来定制，建议采用一、二层捆绑销售，即买一层送二层。 • 住宅：精装修房和毛坯房，客户都可选择认购。 iii 中管网房地产频道 32 （ 2）。