年万科地产产品战略报告书(编辑修改稿)

年万科地产产品战略报告书(编辑修改稿)内容摘要：

作为万科对建筑研究、新材料新技术应用研究的基地，大楼本身就包含多项新技术产品的应用 研究中心的任务，是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。 至今，中心已经就复合式厨房、住宅卫生间设计、渗水地砖研究、室内空气质量标准等课题进行了详细的探讨，部分研究成果已经或即将应用于深圳大梅沙项目、武汉四季花城、沈阳四季花城、南京金色家园等项目 研究中心依托有关政府主管部门、中国建筑设计研究院、中国建筑科学研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了专家库，同时与日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大学、香港城市大学等境外科研机构建立了密切联系。 美国麻省理工大学为深圳万科四季花城进行了节能设计；瑞士联邦高等工科大学的低能耗住宅概念在万科广泛流传；日中建筑住宅产业协议会向万科介绍了日本建材生产厂商情况和住宅产业化研究成果；东京筑波技术短期大学对老年住宅的研究令万科受益匪浅；针对深圳金域蓝湾项目，研究中心专门请教了香港建筑署对湿地环境设计的见解 …… 通过国际交流以较低的成本，把外国的成熟技术引进到中国的房地产开发项目中来。 以领先的技术持续满足和超越客户不断提高的需求，是万科的研究方向。 万科标杆研究 第 21页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 • 99年政府建设部等八部委提出住宅产业化 , 王石是第一个也是唯一一个响应者 • 2020年 10月，万科工业化实验 1号楼破土动工 • 2020年 4月，高薪聘请外籍专家伏见文明（原丰田建设技术总监）担任产品技术总监，负责万科住宅产业化事宜；引入原宝洁信息流程管理专家陈东锋，负责万科信息化标准化的工作 住宅产业元年 起步期 成长期 • 2020年 11月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程” 进入市场 • 八年的努力，万科住宅产业从理想逐步变为现实，并开始投入市场 • 未来随着中外精英的加入，万科住宅产业化的步伐将加快 99 05 06 07 万科致力于住宅标准化和住宅产业化，形成产品系列也是住宅产业化的方式和步骤 万科标杆研究 第 22页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 万科一直致力于住宅产业化进程，采取了一系列的手段进行推进 时间 住宅产业化举措 目的及意义 1994年 成立万创建筑设计顾问有限公司 增强设计控制能力，输出设计人才 1998年 成立万科建筑研究中心 进行住宅产业化研究的机制保障 2001年 启动“合金计划” 把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验融合在一起，提炼出一套性能稳定，可广泛覆盖的执行规范 20022020年 出台 《 项目设计流程 》 、 《 项目设计成果标准 》 、《 万科生态住宅标准 》 及 《 万科住宅节能标准 》 优化产品设计和生产流程，制定相应的标准体系，提高产品质量和生产效率 2020年上半年 产品线管理，明晰产品线职能部门的工作 搭建一个完整的“住宅工业化”研究和生产 平台 2020年下半年 推出“全面家居解决方案” 围绕业主需求设计覆盖不同层面的住宅产品， 制定一系列精装标准体系 2020年初 上海首试住宅产业化 “ 全面家居解决方案”首试住宅产业化 2020年 4月 首次引入外籍高管伏见文明（原丰田住宅中国首 席代表）担任产品技术总监 高薪聘请国内外优秀人才提高万科住宅工厂 化水平 2020年 11月 “ 上海新里程”开盘，工业化生产资源的第一个 市场化项目进入市场 标志着万科“搭积木”时代到来 万科标杆研究 第 23页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 住宅产业化与传统开发模式相比，能够保证企业快速发展 1000亿的营业收入 需要每年 1000万平米 的生产规模来保障，而传统的模式只能生产 100万平米 住宅产业化是实现十年千亿目标的重要手段 •传统住宅开发模式难以实现规模化和标准化，阻碍了企业的快速发展 •以传统开发模式，万科每年只能建 10000套房子，难以满足现有的住房需求 传统住宅开发模式的弊端 •住宅规模化需要建立起产业化体系，住宅开发更要走工业化道路 •提高生产效率、提高住宅质量、减低生产成本 •日本、美国都已经建立起住宅产业化体系，住宅产业化将是房地产行业的一次技术革命 住宅产业化的优势 设计标准化 标准化试验 产品定型化 构件工厂化预制 现场装配化 实现住宅产业化生产 工业化生产如同生产汽车一样，配件和安装分开，也就是说，万科根据规划图纸，在 “ 非工地 ” 的 “ 配件工厂 ”里生产出建筑所需的柱子、大梁、楼梯、楼板等一切 “ 配件 ” ，然后，将这些 “ 配件 ” 运输到 “ 工地 ” 进行组装 《 住宅使用标准 》 《 住宅性能标准 》 完成住宅产品体系的标准化设计，形成标准化部品体系 万科标杆研究 第 24页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 住宅产业化的实践与最新动向 —— 全面家居解决方案，围绕业主需求设计覆盖不同层面的住宅产品，制定一系列精装标准体系 未来趋势 第一次革命的数量需求：大户型、面子 第二次革命品质需求：高品质、舒适性 万科 全面家居解决方案 单个产品难以满足客户的需求 （例如：海尔的全面家电解决方案） 特点 毛坯房产品 成品房 开发成本 低 高 开发难度 低 高 产品品质 低 高 产品的可复制性 强 弱 产品竞争力 弱 强 随着房地产市场的逐步成熟，产品趋于同质化，成品房在提高产品品质和产品竞争力方面明显优于毛坯房 万科利用其较完善的产品体系和成本控制上的优势，全面推行成品房，将提升其在住宅市场的产品竞争力 万科标杆研究 第 25页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 万科全面家居解决方案不同于单纯的精装修 /全装修，是涵盖不同层面的住宅产品，形成覆盖开发全过程的一系列标准体系 装修对象：毛坯房 没有完整的产品体系 •装修与室内设计脱节 •设计只是起到美化的作用，在功能改造上无能为力 精装修 /全装修 全面家居解决方案 装修对象：成型的户型 具有完整的产品体系 •建筑设计、室内设计和景观设计并行 •设计的重点是实用性，设计的复杂性和技术要求更高 承建商 供应商 监理公司 设 计 师 共赢 万科的作用 系统和平台的搭建者 资源集成者 全面家居解决方案 ＝ “ 共生体系 ” 万科标杆研究 第 26页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 全面家居解决方案将形成八大功能系统，未来产品以成品房为主 八大功能系统 玄关空间系统 卫浴空间系统 收纳空间系统 家政空间区域 家居智能化系统 厨房空间系统 厅房空间系统 公共空间区域 2020年：项目装修房开工面积达到 50% 2020年：项目装修房开工面积达到 80%（除别墅） 2020年：项目装修房开工面积达到 100% 50% 80% 100% 在未来 23 年将全面实 现全家居解 决方案，提 升万科产品 的品质和市 场竞争力 万科标杆研究 第 27页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 目录 二、战略篇 愿景和价值观 商业模式 产品战略 (1) 产品理念：以客户为导向 (2) 产品选择：锁定大众住宅开发为核心业务 (3) 研发体系：致力于住宅产业化研究和产品标准化 (4) 万科八个产品品类及其中的重点产品系列 …… 万科标杆研究 第 28页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 产品系列 核心价值 品类 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 便捷的城市生活 注重工作便利 ,关心产品服务及品质 G1（商务住宅） 追求居住改善和品质 G2（城市改善） 低总价优势 G3（城市栖居） 城花 CITY系列 (城郊住宅 ) 舒适居住 （第一居所） 追求舒适居住 C（城郊改善） 四季 TOWN系列 (郊区住宅 ) 低价格 价格务实 T1（郊区栖居） 舒适居住 （第二居所） 考虑父母养老或休闲 —— T2（郊区享受） 高档 TOP系列 自然人文 占有稀缺资源 销售价格在市区均价 2倍以上 TOP1（城市豪宅） TOP2 （郊区豪宅） 万科目前产品系列可以大致归集到八个产品品类中，实际上八个产品品类最本质的还是根据地块属性来确定 万科标杆研究 第 29页 2020年 11月 1日 版权所有 ,不得翻印 中管网房地产频道 金色 GOLDEN系列 (城市住宅 ) 品类 土地属性 主力细分客户构成 产品 典型项目 项目命名结构 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 购买动机 主力户型 产品 类型 产品核心价值点 G1 （商务住宅） 1)商务属性高 ,周边写字楼密集，交通高度发达 2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音以及人群复杂等 3)商业价值高、居住价值一般 * * 商务人士 * 投资 单房（ 25— 35） 一房（ 35－ 45） 高层 商务服务 海晟名苑 万科 X路 X号 顶级商务人士 投资 大户型：有高端倾向 二房 160170 三房 180200 高层 北京 US联邦公寓 G2 （城市改善） 1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静 2)适宜居住 1 10% 孩子三代 35－45 改善 四房（ 180—220） 小高层 高层 大家庭 生活 成都金色 万科金 XXX 2 40% 后小太阳 4045 改善 三房（ 150－180） 小高层 高层 功能完 善 3 40% 小太 阳 3539 改善 三房（ 150－180） 小高层 高层 凸显主人功能 4 10% 老年一代 4550 空巢 二房（ 100－120） 小高层 高层 凸显自我功能 G3 （城市栖居） 1）要求公共交通密集，站点在步行距离内 2）周边有较完善的生活配套 3）居住价值一般 1 70% 青年之家 25－35 栖居 一房（ 30－ 50） 二房（ 65－ 80） 高层 功能紧 凑 武汉C8B8 成都加州湾 万科 XX汇、万科 XX阁、万客 XX苑、万科 XX工房 2 15% 青年持家 25－30 栖居 三房（ 80－ 90） 高层 功能紧。