山东宁阳北部房地产小产权项目诊断报告(编辑修改稿)

山东宁阳北部房地产小产权项目诊断报告(编辑修改稿)内容摘要：

佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 资金筹备 • 筹资方式是否灵活。 • 资金筹备是否充足。 • 如现资金链间断，如何应对。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 资金流量 • 资金流量 —— 资金支出与资金回笼计划是否可良性运转，如出现问题，如何应对。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 资金回笼 • 资金回笼 —— 良好的销售业绩。 • 如果能预测停工风险，仅凭销售回款，不足以避开 • 那么，财务上在处理，因停工而造成销售不利的财务准备是什么。 • 出现，现今工地停工在财务上可行的决策考虑上有所欠妥 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 资金不足带来的影响 • 财务上可行受限制，对施工进度直接影响，施工进度受影响，施工人员对周边老百姓的口碑传播又将会影响项目销售 • 如此而来，前期开发在法律上给项目带来不利影响 • 当前，因项目财务可行性表现不足，有正在给项目销售带来不利影响 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 市场需求可行性 • 如果在如上三个方面（技术上、法律上、经济上）可行，基本可以判定项目开发建设上可以运作 • 但是项目要运作成功还不得不考虑决定性因素 —— 市场，从市场角度考虑项目开发建设可不可行。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 市场可行性分析 • 市场大环境分析 • 市场供应分析 • 市场需求分析 • 市场客户群分析 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 项目定位。 • 本项目的项目定位： —— 宁阳县新农村建设 /改善村民居住环境 /大型居住社区 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 项目定位分解诊断 • 宁阳县新农村建设 • 改善村民居住环境 • 大型居住社区 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 宁阳县新农村建设 • 新农村建设，现在基本上名正言顺 • 但是我们的客户 —— 村民们对于新农村建设的认识有多少。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 新农村建设 —— 村民认知现状 • 通过调研，可以获知，客户对新农村建设 的认知度 还远远不足，因此，也就更谈不上认可度了。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 问题 1 • 既是顺应政策号召，进行新农村建设，缘何不被客户 —— 村民们认可。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 改善村民居住环境 • 对于项目定位的另一部分，改善村民居住环境，我们的客户 —— 村民们，能认知多少。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 改善村民居住环境 —— 村民认知现状 • 通过调研，可以获知，村民们只是知道住楼了，住的高了，但他们并不知道改善村民居住环境到底能改善什么。 • 村民对于改善居住环境很模糊。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 问题 2 • 既是提升改善村民居住环境，缘何我们的客户 —— 村民们认知却很模糊。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 大型居住社区 • 社区规划占地面积月 300亩，预算总投资约 • 社区共建 56幢居民楼、 1处综合服务楼、 1处老年公寓楼、职工公寓楼、 1所高标准幼儿园、 1所小学楼、 1处中心花园 • 社区建成后将会极大方便社区内居民日常居住、子女教育、休闲娱乐、清福享乐 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 大型居住社区 —— 村民认知现状 • 通过调研，可以获知村民们对于大社区更多的疑问是能不能建设起来，之前来一开发商没开发起来就跑了，我们会不会。 • 通过调研，可以获知，村民们对于大社区并没有什么感觉。 • 大社区内部的配套设施将会给他们带来什们好处，他们基本上都不知道 ? 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 问题 3 • 既是大型社区，完善的配套服务设施，缘何我们的客户 —— 村民们基本都不知晓。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 目标客户群 • 我们的目标客户群是谁。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 目标客户群研讨 • 目标客户群定位原则： • 对于项目客户群定位，我们力争更全面考虑各类型客户群，通过分析明确项目区的真正客户群 • 目标客户群定位方法： • 通过对各类型客户群全面考虑，以假设的方法最终准确定位项目真正客户群。 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 假设目标客户群一 • 我们首先暂设将目标客户群定位于县城具有强烈居住需求的低端客户群 • 影响该类客户购买因素 • • （工作地域、居住区域取向） • （商场、超市、医院、银行、教育） • （比较、选择更合适的） 山东省肥城佳利房地产服务有限公司 宁阳县辛安社区诊断报告 县城低端客户群购买因素分析 • 购买力：该类客户群购买力基本在 10～ 15万元。 • 从购买力方面项目总价格适合该类客户群，将项目定位于该类客户群可行。 • 购买区域取向：该类客户群多数偏好县城内低端项目或县城近郊低端项目 • 从该类客户群购买区域取向方面，项目对该类客户群吸引力较小。 • 配套设施：该类客户群对于商场、超市、银行、医院等日常生活必须配套设施要求较为强烈，尤其是该类客户群对于子女教育十分重视，较为青睐县城教育质量好的学校。 • 从配套设施方面项目诸多配套设施均不能满足该类客户群，尤其是学校这一定性条件，基本可以判定该类客户群对项目购买可能性较小。 • 可选择性：该类客户群对于购房具有较强的项目比较特征，通过与其他项目比较，客户基本会选择县城内低端项目或县城近郊低端项目。 • 从可选择性方面，可以判定客户选择本项目的可行性很小。 • 综上，项目将目标客户群定位于 —— 县城低端客户群。