加州旅馆小户型楼盘营销方案地产策划(编辑修改稿)

加州旅馆小户型楼盘营销方案地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

服务，管理情况一般，收费标准（见表）比较合理，物管公司的信誉较好。 图表 9物管收费标准统计表 01物管收费标准纯真年代奔腾年代SOH O沸 城凯悦新城花样年华 中国最大资料库下载 竞争楼盘调研分析  通过对以上相关数据的分析，川大周边的客户主要是利用小户型楼盘有利的地理位置来进行投资，又由于房地产具有保值增值的特点，抢购小户型住宅的现象十分普遍，因此我们开发小户型楼盘是有很大的市场的。 只是在建筑系数、户型面积设计、装修标准、配套设施、绿化率等项目特征上要借鉴其他楼盘的优势，打造自己的品牌个性，更加贴近客户群，满足其大众偏好，实行亲情服务，当然也要考虑自己的开发成本。 并且在选择设计单位、承建商、物业管理公司时要慎重，最好选择势力雄厚，具有品牌优势，并受客户青睐的公司或单位。 中国最大资料库下载 “加州旅馆”小户型楼盘正好处于四川大学东门和北门之间，周围商服繁华度不如川大西门和南门，人气有些不足。 中国最大资料库下载  磨子桥一带交通拥挤的状况正在不断改善，路桥等相关基础设施的修建也在不断改善这一带的交通状况。 而地处九眼桥头的“加州旅馆”小户型楼盘周边交通状况良好，通行便利。 中国最大资料库下载 加州旅馆市场功能定位分析  “加州旅馆”精装小户型楼盘位于成都市太平南新街 1号，地处中海 •格林威治城培根走廊步行街南端，毗邻百年文化宝鼎 ——四川大学 ，紧邻府南河，具有绝佳的景观和齐备的配套设施。 中国最大资料库下载 一、 PEST分析  P 政治 —法律 中国目前政治比较稳定，土地、房地产等相关法律、法规还在进一步完善中。 而成都市政府也非常重视房地产等相关产业的发展。 中国最大资料库下载 PEST分析  E 经济 中国经济正处于快速发展阶段， GDP有明显的上升趋势，利率上调，处于通货膨胀时期，失业率维持在正常范围内， RMB币值稳定。 而成都的房地产行业发展始终维持在正常范围内，未出现房地产“过热”的迹象。 中国最大资料库下载 PEST分析  S 社会文化 人们的生活方式发生变化，提前消费开始被人们所接受，中产阶级在总人口中所占比例有所增加，消费力提高，城市化进程加快，人口出现老龄化，出生率和平均寿命有所提高。 成都是一座以休闲娱乐文化为主的历史文化名城，追逐时尚潮流已成为年轻一代的一大特征，由于生活观念的变化，年轻一代多以单身或一家两口、三口的小户型居住方式为主。 中国最大资料库下载 PEST分析  T 技术 中国政府研究开发总费用和工业研究开发总费用都有所提高，技术努力重点增多，政府加强对专利的保护，新产品、新技术越来越多地被投向市场，自动化带来的效率提高。 房屋建造技术的提高和环境设计技艺的创新都为房地产行业提供了良好的技术支持。 中国最大资料库下载 二、行业分析  金融贷款 槛高 2020年初，银监会引导和监督商业银行防范金融风险，加大内控力度，四大银行纷纷对信贷政策作出调整，对贷款发放权限上收，严控热点行业贷款的发放。 3月 —6月，固定资产投资资金中国内贷款的比重逐月减小，分别为 %、 %、 %和 %。 上半年，国内贷款占固定资产投资资金的比重较去年同期下降 3个百分点。 国内贷款比重减少直接体现在投资项目的资金保障度上。 3月 —6月，固定资产投资资金总量分别为投资完成额的 、 、。 固定资产投资的到位资金稍显紧张，如果国家继续收紧银根，对国内贷款依赖程度高的投资项目就将面临资金断链的危险。 中国最大资料库下载 行 业 分 析  土地供应 减少 2020年，国家对国有土地管理的力度明显得到加强。 4月 29日，依据国家 《 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 》 ，全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 能源、交通、水利、城市重大公共设施等国家和省级重点建设项目用地，确属急需的，报国务院批准；对国家已经批准且在规划范围内的卫生、教育等项目建设用地，按有关规定从严审批。 中国最大资料库下载 行 业 分 析  拆迁安置 较难 湖南嘉禾强制拆迁案和陕西周至违法圈地事件引起中央的高度重视，中央、省、市为抓好这项工作相继出台了一系列的措施保障拆迁户和失地农民的利益，拆迁安置难度加大。 基于房价因素，拆迁户原来有七成选择货币补偿，现在却是七成选择拆迁安置房。 成都市住房保障中心目前无新的拆迁安置房计划，实际房屋存量只有 110万平方米左右，却需要近 300万平方米安置房进行拆迁安置，工作难度大，目前拆迁进展相对缓慢。 中国最大资料库下载 行 业 分 析  成都房价 提高 近年来，成都市商品房均价呈现稳中趋升的态势，过去 5年上涨近 250元 /平方米，年均上涨 50元 /平方米左右， 2020年成都市城区商品房销售均价达到 2923元 /平方米，比上年上涨 277元 /平方米，涨幅为 %，已经远超出了近 5年的平均增长幅度。 与全国 40个重点城市商品房价格%左右的涨幅相当接近了。 按照目前的发展趋势，到 2020年底，这个数据应该还有较大变化。 中国最大资料库下载 行 业 分 析 住宅需求 剧增  成都市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中的人口目标为2020年总人口控制在 1070万。 由于家庭分化（家庭小型化）的发展，每户平均人口近年有减少的趋势，特别是特大型城市，许多家庭都低于 /户（成都 2002年的数值为 /户）。 据成都房管局数据 2020年成都人均住房面积将达到 30平方米，每年递增 平方米。  成都从 2002年开始大规模的旧城改造，大规模的旧城改造将在2020年结束。 2020年的旧城改造计划为 200万平方米。 采用近两年每户拆迁面积 50平方米，拆迁安置补偿面积按规定为 35平方米 /人为标准进行重建和再开发因素的住房户数流量的预测。 由于拆迁安置工作一般要滞后于拆迁工作一年，所以 2002年、 2020年未安置的拆迁户住房需求计入 2020年住宅需求量中， 2020年拆迁户的住房需求计入 2020年住房需求量中， 2020年拆迁安置用房需求面积是 420万平方米。 中国最大资料库下载 行 业 分 析 市场供应 不足  2020年新开工面积 ，竣工面积仅为。 楼盘建筑周期一般在 8—12个月左右，今年新开工量同比下降情况将直接反映于明年的竣工量，使之出现增幅缩减甚至总面积下滑。  2020年上半年成都国土局成功拍卖了 23块土地，面积达到。 据市国土局 8月公布的情况，下半年，政府会陆续推出 2000余亩土地。 估计全年土地供应将不会超过 5000亩。 其中，“国际社区”和“亚地王”近一半的土地量分别被中海和万科获得。 显然，这些大宗地块的项目不会在短期内全部启动。 中国最大资料库下载 三、区域分析 住宅空置锐减 商业空置猛增 居家户型楼荒 奢侈户型缓慢 中国最大资料库下载 区 域 分 析  统计局数据：住宅供给减 %，商业供给增 倍，住宅空置率下降 %，办公楼空置面积增加 %，商铺空置面积增加 %。  国家严控土地，紧缩贷款，投资增速度放缓，在建项目运行缓慢。 上报项目仅完成全年计划投资 %。 本年投资计划 10亿以上的 7个项目完成度为 30%，仅成都南区基础建设进度最快，完成度为 %。 中国最大资料库下载 区 域 分 析  虽然政府加大了土地投放力度，但治理土地购买市场，仍然客观上增加了企业购地后资金压力，已购土地动工缓慢，房地产新开工面积呈下降趋势。 累积购买土地 ，同比增加 %。 新开工 ，下降 5%。 竣工 ，增长 %。 其中住宅新开工 ，减少 %；而商业新开工，增加 %，竣工 米，增加。 中国最大资料库下载 区 域 分 析  住宅空置大幅度下降带动总体空置降低。 七月，商品房销售进度明显加快，竣工销售率保持很高水平。 商品房预售面积占整个商品房销售面积的 73%，为现房销售面积的。 空置面积，比去年同期下降 %，其中住宅下降 %。 办公楼和商铺空置面积比去年同期增加；办公楼空置面积增加 %，商铺空置面积增加 %。 特别需要注意的是办公楼，其除了空置面积增加 %之外，施工面积增加 24%，竣工面积增加 %，销售面积却降达 %。 中国最大资料库下载 区 域 分 析  2020年，全年新开楼盘 194个，入市面积达 方米，而 2020年住宅新开工仅。 城南新盘数量及规模仅次于郊区，整体供给规模所占比例在17%左右。 城南与市中区的平均规模大体相当，多为独栋电梯物业。  就户型和单位面积来看， 2020年在户型和单位面积上的供应将会更加理性，中小户型将是市场供应的主流。 一方面是由于在售小户型受到市场的青睐，取得了良好的销售业绩；另一方面是以中户型为卖点的楼盘频频亮相，其主力供给面积多控制在 80平方米 —110平方米之间，满足了占市场主体地位 社会阶层的住房需求及购买能力。 中国最大资料库下载 区 域 分 析  由于成都市正在大力改造城市交通状况，城南多条道路都在兴建路桥设施，可见这一区域的交通状况将得到进一步改善。 而城南区域，特别是川大附近，已经形成的高校校园文化圈、 IT商业圈、休闲文化。