国强集团仙居旅游地产项目发展战略报告(编辑修改稿)

国强集团仙居旅游地产项目发展战略报告(编辑修改稿)内容摘要：

级： 3214,根据道路状 况，各区块商业价值相差较大。 商业价值 1 2 3 4  地块特征：地块呈南北向长方形分布，结构较为方正。  地块 3临黄河二路主干道，人流量较大，且展示性好，商业价值最高，可形成开放式商业街区。  地块 2临位于渤海十六路，临近黄河二路，且周边已有至尊门第等住宅小区，人气较旺，有一定的商业价值。  地块 1临近城市广场和市政府，处于新城的核心地带，目前较为旷，人气不足，商业价值稍差，但未来将有较大的发展空间。  地块 4位于渤海十七路，目前周边尚未开发，商业氛围差，价值最低。 本资料来自 25 地块编号 地块属性 商业评价 开发方向 1 位于行政中心区，临城 市广场和市政府等行政 机构，项目的第二展示 面 周边较为空旷，人气不 足，目前商业价值一 般，但未来有较大的发 展空间 社区配套，小型的社区 服务店 2 临渤海十六路，周边有 几个住宅小区 地块被黄河三路分割， 商业无法形成整体 可设置为南北组团间的 主要入口，临街底商为 社区店 3 临主干道，项目的主要 展示面 地块主要的人流汇集 区，展示性好，利于商 业开发 开放式商业街区 +集中 式主力店 4 临渤海十七路，周边氛 围一般 开发价值不大 仅适于零散的社区商店 商业价值 地块商业价值分析 本资料来自 26 商业形态分析 说明：该表所列数据按国际通用标准，为常态下配套，各地区按市场情况，可能稍有差别 从项目用地和周边商业条件看， 本项目仅适用于社区型商业 ，以综合超市为主力店，其它业态作为配套，为周边 23公里范围内的居民提供日常生活消费服务。 商业定位 项目商业类型界定 本资料来自 27 区域商业趋势及项目定位方向 商业定位 项目定位方向：在 项目周边 2KM范 围内已有综合商业、 、百货、超市、知 名餐饮、小型商业 街等商业模式的情 况下，项目要实现 短平快操作，须避 开现有项目的直接 竞争，以社区商业 作为突破口 本资料来自 28 项目发展方向 • 尊地观点： 商业的定位既要遵循其区域发展规律，更要契合整 体的开发意图并避免直接竞争，项目整体商业规划体量较大，依 靠项目本身的社区居民显然难以支撑其正常的运作，须考虑其商 业的外延能力，扩大商业的辐射范围，以吸引更多有效消费人群。 因此，本项目不能做为单纯的社区商业，须以 泛社区配套商业 的 形式进行开发，以保证其正常的商业运作。 利用目前城市商业转型的机遇，倡导体验式商业街区消费模 式，引领新区商业功能升级。 商业定位 本资料来自 29 商业布局建议 商业布局 社区配套商业 开放式商业街区 集中商业 根据项目用地状况和周边商业氛围，遵 循商业价值最大化的开发原则，建议将 黄河二路和渤海十六路交汇处作为主要 商业开发区域，以一个集中式商业加一 个开放式街区为主体，带动周边沿街商 铺， 形成半围合式商业结构 集中商业业态组合建议为： 综合超市 + 中高档餐饮 +主题娱乐 开放式商业街： 特色美食 +休闲 中心广场 本资料来自 30 社区商业和住宅面积配比 • 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在 8%15%之间 ，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常运作，该类商业模式对于周边商业环境的要求较高，需要区域内能够提供足够的人流和较好的商业氛围。 • 偏外向型的社区商业面积和住宅面积之比在 2%5%之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，不追求商业体量，否则市场难以消化。 • 内向型社区商业面积与住宅面积之比在 2%以下 ，商业规划时基本不考虑其功能的外延，完全依赖于本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常运作。 商业体量 本资料来自 31 商业体量建议 按现有规划设计要求，项目净用地面积 202014平米，商业建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，绿地率不小于 35%，折合商业 可开发面积约 7万平米左右，根据一般社区商业的商住配比标准， 66000平米 为商业开发峰值，由于项目周边商业氛围较差，楼盘入住率 低，有效消费人口不足，预计 5年内难以成熟并形成商圈，因此不宜进 行大体量开发，以给后续的招商和销售带来较大压力，影响整体的运作。 由于集中式商业以主力店为主，其消化面积较大，无法进行分割销 售，仅作为优质物业出租，由开发商持有并收取长期收益，但由于开发商 为跨地区开发，考虑到资金的快速回笼和操作的简易性，集中商业不宜过 大，应将主要利润点着眼于开放式街铺，以主力店为龙头，提升整体商业 影响力，从而提高产品附加值，带动街铺的销售，实现利润的快速回收。 综合以上考虑，从业态的适应性和大型商业体量要求出发建议集中商 业规划为 3层，单层 6000平米，共 18000平，地下一层作为停车场，开 放式街区为 2层风情式主题步行街，总面积约 10000平米，沿街底商约 15000平米，总商业开发体量约 43000平米。 商业定位 本资料来自 32 运营模式建议 商业运营 统一管理 分散经营 统一管理 整个商业由代表业主 权益，受业主委托的 管理公司统一管理， 以保证正常的运作秩 序，以及商业品牌的 优胜劣汰 分散经营： 为商业消费者和经营者 的交易提供场所，管理 者不直接进行商业经 营，而是把物业出租给 各种中小商户，由其自 主经营，可以保证在整 体运营的前提下，最大 化降低成本及资源投入 本资料来自 33 统一运营管理主要内容 商业运营 本资料来自 34 产品概念 本资料来自 35 发展概念 项目发展目标市场定位分析 2020年，全球管理咨询公司麦肯锡发布权威研究数据显示，截至 2020年，中国富裕家庭数量为 160万（指家庭年收入超过 25万元的家庭），且未来五到七年将以每年 %的速度递增，。