地产定价与定价策略教材地产价格(编辑修改稿)

地产定价与定价策略教材地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方向为座向。 调整原则 （ 1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小 （ 2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小 （ 3）朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照明显不足时，其调整幅度较小。 （ 4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。 Company name 本 资 料 来 自 20 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——朝向 朝向价差修正系数 朝向 东 东南 南 西南 西 西北 北 东北 系数 影响朝向取舍的变因 （ 1）景观 现代园林设计、绿化，使得小区内部景观舒适、清新宜人，由此可以缓解朝向的压力，优质景观设计可以弥补同方向的朝向缺陷。 （ 2）技术 例如空调的设置以及室内自动换气设备可以在一定程度上缓解朝向无风的压力。 （ 3）生活习惯 例如因工作习惯，早上需睡懒觉的人就不适合东向朝向，早上充足的阳光会影响睡眠。 Company name 本 资 料 来 自 21 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——采光 因素含义 采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。 调整原则 （ 1）有暗房时，调整幅度大，反之则小 （ 2）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小 （ 3）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小 （ 4）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小 （ 5）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小 Company name 本 资 料 来 自 22 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——采光 修正价差 若以单面采光者为零，再以同楼层作比较： （ 1）无采光之暗房价差可为 100~200元 （ 2）二面采光者可比单面采光者多加 100~200元 （ 3）三面采光时则可由两面采光的价格再加 50~150元 （ 4）四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加 50~100元。 Company name 本 资 料 来 自 23 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——私密性 因素含义 私密性是指私有空间与公共空间或其他户别私有空间隔离的程度，可用栋距来评估。 调整原则 （ 1）同一楼层户数较少时，调整幅度大，反之则小 （ 2）大楼管理品质较佳者，调整幅度大，大楼较复杂，难以管理者，调整幅度小 （ 3）防火间隔大者调整幅度大，反之则小 （ 4）与邻房无高低差，或高低差小者，调整幅度大（即私密性程度较高），与邻房高低差大，则调整幅度小。 （ 5）大门距电梯口之距离大者，调整幅度大，反之则小 Company name 本 资 料 来 自 24 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——景观 因素含义 景观对于住宅购房者而言，常具有决定性的影响力。 在制定景观差价时，最好事先观察基地区域的现状图以及城市规划图，以判别是否有遮挡、正对他户屋角，以及潜在景观条件等。 调整原则 （ 1）面临道路宽敞，调整弹性大；面临道路狭窄，调整弹性小 （ 2）面临学校、公园或自然景观、永久绿地者，调整幅度大，反之则小 （ 3）附近没有景观较差及环境污染较重的设施调整幅度大，反之则小 （ 4）面对风水禁忌，则调整幅度大，成为负的价差，反之则小 Company name 本 资 料 来 自 25 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——景观 修正价差 目前景观的有无已明显决定了楼盘是否具有竞争性，通常有景观房屋的售价通常可比无景观房屋每平方米多 300~500元，甚至更高。 若景观面不止一面，则每多一个景观面，每平方米可再增加 200~300元。 Company name 本 资 料 来 自 26 确定 项 目水平价差 二、影响水平价差的因素 ——格局 调整原则 （ 1）格局方正、形状完整，调整幅度大，反之则调整幅度小 （ 2）室内动线规划简明流畅的，调整幅度大，冗长浪费的，调整幅度小 （ 3）产品单价高，调整幅度大，产品单价低，调整幅度小 （ 4）功能配置理想，调整幅度大，配置不符合使用原则，则调整幅度小，或为负价差。 （ 5）室内空气流通，调整幅度大，室内开窗位置不良，空气无法对流者，调整幅度小 水平差价制定的目的，在于适当反映同一水平层面各户之间相对优劣的程度。 就预售楼盘而言，水平价差制定的越合理成功，各户销售的速度和可能性越一致。 Company name 本 资 料 来 自 27 确定 项 目水平价差 三、制定水平差价的程序 确定同一水平层面的户数或单元数 确定单栋或多栋建筑物，如单栋建筑物，则以该栋同一楼层不同户别指定 价差，如属多栋，则以同一层面不同栋别制定差价。 确定影响水平差价的因素 评定（调整）各个因素对价格的影响程度 评定或调整各户各栋别就各个因素的价差以计算出个别价差 累计各户别、栋别之正负价差总数 确定正负价差总数是否为零 确定是否再进行单栋定价 水平价差定价完成 Company nam。