美方物业策划培训课(编辑修改稿)

美方物业策划培训课(编辑修改稿)内容摘要：

）、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、 预售许可证（外销证视规定执行）； 三书 ： • 中管网房地产频道 建筑专业名词 例如 ：在 1万平方米的土地上， 有 4000平方米的建筑总面积， 其容积率为。 三线图 ： 用地红线 , 建筑红线 , 道路红线图 容积率 ： 建筑总面积与建筑用地面积的比。 • 中管网房地产频道 建筑专业名词 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与 规划建设用地面积之比。 对购房者而言， 绿化率高为好。 建筑密度 ： 绿 化 率 ： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积 与居住区用地的比率（％），它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度。 • 中管网房地产频道 建筑专业名词 指城市道路，含居住区级道路用地的规划 控制线。 绿地率 ： 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和 与居住区用地的比率（％ ）。 绿地率所指 的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括 公共绿地、宅旁绿地等。 其中，公共绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其 他的一些块状、带状化公共绿地。 道路红线 ： • 中管网房地产频道 建筑专业名词 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套 内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分 摊系数。 即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面 积／套内建筑面积之和。 建筑红线 ： 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的 控制线。 公用建筑面积分摊系数 ： • 中管网房地产频道 建筑专业名词 地下室 ： 半地下室 ： 三通一平 ： 指房间地面低于室外地平面的高度超 过该房间净高的 1／ 2者。 指房间地面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的 1／ 3，且不超过 1／ 2者。 通水、通电、通路和地块表面平整 处理； • 中管网房地产频道 中山市项目建设流程 一、土地使用权的取得 二、项目立项 三、申报地名 四、申请核发建设用地规划许可证 五、申请核发建设工程规划许可证 六、核发建设工程规划许可证程序 七、放线、验线及竣工验收 八、竣工验收 九、核发建设施工许可证 • 中管网房地产频道 一、土地使用权的取得 招标，挂牌，拍卖 行政划拨 具体流程 A、出让方办理程序 B、购买方办理程序 • 中管网房地产频道 出让方办理程序 土地权属人提供土地使用权资料 送规划局咨询规划建设条件 土地评估意见 拟定底价报批后确定底价 制定挂牌资料 发布挂牌公告挂牌显示 系统开始接受竞投 竞买人索取 挂牌文件 进行竞投 在截止时间以最高价确定竞得人 发出成交确认书 签订出让合同 收取总地价款 办理土地使用证 办理期限： 制定挂牌文件 10天（不含规划部门及市政府等办理时间） 公告 30天 收费项目： 出让契税（地价款 3%） 土地出让业务费（总地价成交价 2%） • 中管网房地产频道 购买方办理程序 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息及相关规划指标（一般 1个月前，政府予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标书。 （成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。 （一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续 • 中管网房地产频道 地价预测方法 买方用假设开发法确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价 = 项目市场收益 开发总成本费用 期望利润 总成本费用 =开发成本（详见下表） +开发费用（详见下表） +税费（详见下表） • 中管网房地产频道 『 开发成本 』 明细表 序号 项 目 备 注 1 土地取得成本 (见中山标准 )、 2 前期费用 策划研究费 代理公司标准 勘探设计费 1元 /平方米 3 建筑期费用 参考 《 价格信息 》 及同类物业 土建工程 850元 /平方 录化 ,道路 ,园林 50元 /平方 报建 镇 10元 /平方 ,城区 25元 /平方。