大型商业项目金光华广场定位报告(编辑修改稿)

大型商业项目金光华广场定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

问题 ： 深圳的消费需求为何没有释放出来。 现状 深圳居民消费零售商品比例较低 来深游客的旅游购物比例低 港人消费者对购物现状不满 其他城市与国家 香港、新加坡、台湾、欧美部分城市，在与深圳经济规模类似的时候，零售商业同样供应巨大，但最终仍然得以持续发展 —— 都采用了 MALL的商业形式 香港：每 30万人口拥有一个 MALL 新加坡：每 15万人拥有一个 MALL 百货与大超市都依托 MALL，谋求共同发展 经济发展与商业形式发展的关系 深圳市 2001年国民生产总值 1908亿；人均 GDP5300美金； 深圳发展 MALL已成趋势 ——华润新城、中信城市广场、福田中心 区、南山商业文化中心区、大梅沙旅游区 …… 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式发展 转型商业形式 欧美经济发展的经验证明，当城市的 人均 GDP达到 4000美金 以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态 (购物公园 )或 MALL将迅速发展 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 除保持传统商业街的特色之外，还设有自助食堂、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群发展成具有各种功能的 综合性 商业、服务业、娱乐和社交中心。 ——《 中国大百科全书 城市规划园林建筑卷 》 在 统一的管理 之下规划建设的商业综合体，然后把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责。 ——纳丁 贝丁顿 一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建筑地段的规划、开发、所有和经营上是作为 一个操作单体 ，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。 ——约翰 A 道盛 • 超大规模 • 复合业态 • 功能齐备 MALL的基本特征 MALL对空间的基本要求 • 商业空间 室内化 • 商业空间 步行化 • 公共空间 社会化 但仅此 ,还不够 …… 我们作为新商业形式的机会点 自身规模 人民南改造 政策扶持 国贸商圈的品牌商业基础 深港自由贸易区 南国影院的影响力 地铁 国贸商圈与人民南改造 国贸 ——深圳速度、深圳商业代表 深圳开发最早，开发强度最高的商业片区 近年整体环境滞后、商业氛围日趋势微， 2002年免税退出国贸。 国贸商圈的消费人流 市级商圈人流量对比 —— 国贸 东门 华强北 27万 60万 50万 目前消费人流构成 人民南消费者构成19%30%35%16%游客（商务/ 旅游） 港人 周边（居住/ 工作） 区外人民南改造目标 比 王府井 还高档，比 南京路 还繁华  交通优化  环境美化  高科技安防  业态调整创新 目。