中原顺驰郑州市郑东第一大街开盘操作思路报告123页前期定位(编辑修改稿)

中原顺驰郑州市郑东第一大街开盘操作思路报告123页前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

城市化进程的重要节点 ， 因此对于郑州房地产市场具有非常强烈的打击作用。 其中新郑州大酒店将成为取代二七塔的郑州新标志 ， 而国际会展中心则为郑州这个以商贸业为特征的城市聚集大量的人流 ， 该中心将明年 6月份竣工并投入使用 ， 它的投入使用将吸引大型的商品交易和展览展示活动 ， 聚焦全部关注的目光 ， 使郑东新区的形象迅速传播到海内外 ， 它将是郑东新区的新生的开始 ， 也是新郑州真正的城市名片。 本资料来自 中原顺驰集团 48 第二部分 深刻理解市场 三、郑东新区区域价值解析 郑东新区起步区 ——CBD中心区价值分析  CBD中心区的北侧是首批开工的居住区 ， 第一大街项目正处于居住区的中央 ， 介于 CBD中心区和 CBD副中心区之间 ， 郑东新区 CBD的过渡地带 ， 具有良好的 CBD居住尺度和环境氛围。 而且相邻南北运河 ， 自然环境和地理位置优越。 本资料来自 中原顺驰集团 49 第二部分 深刻理解市场 三、郑东新区区域价值解析 结论：从以上的分析中可以发现 ， “ 第一大街 ” 所处的区域价值极高 ， 甚至可以说是郑州唯一的高价值商业居住区块 ， 对于城市高端人群具有相当强烈的吸引力 ， 是顺驰集团有史以来开发的最好的土地。 因此 ， “ 顺驰郑东 第一大街 ” 项目一定要做成本地市场上的最高端产品 ， 也只有最高端产品才是市场的空白点 ，是市场需求的集中点 ， 才支持企业的发展战略。 所以 ， 充分的表达清楚土地的价值 ， 将是本项目营销推广的关键环节。 本资料来自 中原顺驰集团 50 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 二、销售节奏安排 三、推盘策略 四、价格策略 五、推广策略 六、工作计划排期 本资料来自 中原顺驰集团 51 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 开盘财务指标分解 2020年销售回款指标分解 本资料来自 中原顺驰集团 52 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 开盘财务指标分解： 10月开盘实现回款。  住宅部分开盘均价 3000元 /㎡ ， 销售面积40833㎡ ， 回款。  商业部分开盘均价 6000元 /㎡ ,销售面积 5600㎡ ,回款 3000万。  销售目标：住宅部分销售 300套 ， 商业 32套。 本资料来自 中原顺驰集团 53 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 开盘财务指标分解：  内部认购当天住宅部分完成 250套 ， 商业 25套；认购当月住宅部分认购共 400套 ， 商业完成 40套。 保证 80%转化率 ， 确保开盘财务指标的完成。  销售部将销售指标分解到人： 指标分解表 本资料来自 中原顺驰集团 54 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 开盘财务指标分解： • 企划、客户资源考核有效客户到访量： 住宅按照 1： 10转化率 ， 开盘前需要有效客户推荐量 4000组 商业按照 1： 5转化率 ， 开盘前需要有效客户推荐量 200组  指标按渠道 、 按人分解： 本资料来自 中原顺驰集团 55 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 1. 开盘财务指标分解：  客户资源部内部认购前指标分解：住宅 1500组有效客户 ， 商业 80组；开盘前住宅 900组 ，商业 40组。 本资料来自 中原顺驰集团 56 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 1. 开盘财务指标分解：  客户资源部指标按渠道 、 按人分解： 指标分解 住 宅 商 业 住宅 商业 住宅 商业 住 宅 商业 认购前指标 500组 20组 500组 20组 400组 40组 100组 开盘前指标 200组 10组 200组 10组 300组 20组 200组 人员 张华 黄睿 方黎丽 缺岗 1人 渠道 大客户 大客户 联盟商家 置业联动 本资料来自 中原顺驰集团 57 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 1. 开盘财务指标分解：  企划部内部认购前指标分解：住宅 1000组有效客户 ， 商业 45组；开盘前住宅 600组 ， 商业35组。  渠道分解包括：自然到访 、 口碑传播 、 户外 、 报广 、 电视 、 活动等客户 资源渠道到访以外所有客 户。 本资料来自 中原顺驰集团 58 第三部分 开盘操作思路 一、财务指标分解 2020年郑东项目销售回款指标分解： 10月 11月 12月 合计 1． 395亿 本资料来自 中原顺驰集团 59 第三部分 开盘操作思路 二、销售节奏安排 设定时间节点 划分销售阶段 本资料来自 中原顺驰集团 60 第三部分 开盘操作思路 二、销售节奏安排 时间节点 8月 1日 产品全城亮相 8月 21日 公布价格 8月 28日 产品内部内购 10月 1日 示范景观区开园 10月 5日 项目开盘 本资料来自 中原顺驰集团 61 第三部分 开盘操作思路 二、销售节奏安排 销售阶段 产品亮相 价格公布 内部认购 示范环境开园 开盘 7月 15日 8月 1日 8月 21日 8月 28日 10月 1日 10月 5日 品牌梳理期 产品强宣期 客户转化期 内部认购期 产品展示期 本资料来自 中原顺驰集团 62 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘原则 推盘策略 推盘节奏 本资料来自 中原顺驰集团 63 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘原则  推盘应确保开盘时放量销售  住宅部分销售控制确保开盘均价的达成  推盘确保开盘放量后余房的好坏位置平衡 ， 考虑后期均价的拉升  开盘时部分商业低价入市确保快速回款 ， 其余商业暂缓发售 ， 后期随住宅销售进度和区域成熟度的提高适时补量 ， 追求商业价值最大化。 本资料来自 中原顺驰集团 64 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘策略  开盘住宅需要销售 300套 ， 一期住宅共 520套 ，如开盘放量销售则需一期全部户型上市销售。  可选择好位置 、 不同户型的部分楼楼门认购期暂不发售 ， 为后期销售作好调控。  配合认购节奏 ， 部分新品楼门随认购节点推出。 本资料来自 中原顺驰集团 65 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘策略 住宅 可售面积（㎡） 上市面积（㎡） 预计销售面积（㎡） 销售比例 9＃ 25450 25450 40833 % 10＃ 43115 43115 合计 68565 68565 40833 % 商业 可售面积（㎡） 上市面积（㎡） 预计销售面积（㎡） 销售比例 9＃ 7100 7100 5600 % 10＃ 4225 4225 合计 11325 11325 5600 % 本资料来自 中原顺驰集团 66 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘节奏 方案一：直接选房号 ， 签定认购协议 8月 28日 —9月 18日 一次认购 （ 部分楼门暂不发售 ） 9月 19日 —9月 23日 封盘一周 ， 客户积累 9月 24日 —9月 30日 二次派筹 （ 部分新楼门推出 ） 10月 1日 —10月 4日 三次派筹 （ 示范环境开园 ） 10月 5日 开盘 本资料来自 中原顺驰集团 67 第三部分 开盘操作思路 三、推盘策略 推盘节奏 方案二：发售优先认购权 ， 再选房号签协议 8月 28日 —9月 18日 发售优先认购权卡 9月 19日 —9月 23日 封盘一周 ， 持认购卡客户按 优先顺序号选房 ， 同时新客 户积累 9月 24 日 —9月 30日 二次协议认购 10月 1日 —10月 4日 三次认购 （ 示范环境开园 ） 10月 5日 开盘 本资料来自 中原顺驰集团 68 第三部分 开盘操作思路 四、价格策略 定价原则 价格策略 价格测算 价格调控 本资料来自 中原顺驰集团 69 第三部分 开盘操作思路 四、价格策略 定价原则  进行价格测算满足公司对整体均价考核  入市价格具备竞争优势确保开盘放量销售  利用价格杠杆调控不同位置 、 不同户型 、 不同楼层的住宅均匀销售 本资料来自 中原顺驰集团 70 第三部分 开盘操作思路 四、价格策略 价格策略  低价入市 ， 小步快捯  拉大位置差价 ， 以景观位置为原则定价  缩小 1—4层楼层差价 ， 顶层低价入市  认购期采用优惠递减控制节奏 ， 促进销售 本资料来自 中原顺驰集团 71 第三部分 开盘操作思路 四、价格策略 价格测算 项目均价考核要求： 全盘 住宅部分 商业部分。